P2P투자와 부동산투자
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2년간의 P2P 투자 경험을 바탕으로 주요 P2P 업체 리뷰, 중요 사항들을 정리 해 봄 1. P2P 투자란 무엇인가? 2. 투자하면 얼마를 벌 수 있는가? 3. 얼마나 안전한가? 4. 다른 투자 (부동산 투자)와 비교하면 어떤가?
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P2P투자와 부동산투자
- 1. P2P 투자와 부동산 투자 이채현 xlos21@gmail.com
- 2. 작성자는? • 2년 전 (2015년 7월)에 8퍼센트에서 첫 P2P 투자 시작 • 2년 동안 총 5개의 P2P 업체에서 상당한 금액(;)을 투자한 경험을 바탕으로 정리해 봄
- 3. 순서 • P2P 투자란? • P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나? • 정말 안전한가? • 다른 투자와 비교하면 장단점은?
- 4. P2P 투자란? • 처음에는 개인이 개인에게 돈을 빌려주고, 이를 이어주는 플랫폼 모델로 출발 • 지금은 개인에게 다양한 채권을 투자할 수 있게 해 주는 금융회사의 느낌 • 주요 투자 상품 – 개인신용대출 – 부동산담보대출 – 기타 등등
- 5. 주요 P2P 업체를 살펴보자 • 테라펀딩 • 루프펀딩 • 8퍼센트 • 렌딧 • 비욘드펀드
- 6. 테라펀딩 • 현재 업계 1위 업체 • 부동산 담보 대출로 시작 • 주로 1순위 담보를 확보하여 안정적임 • 만기가 비교적 짧고 (6개월 ~ 12개월) 높은 투 자 수익(11~13%)을 제공하여 인기 • 최근에는 2순위 담보 상품을 추가로 제공 중 • 단점 : 사이트가 구림 / 채권이 1분만에 마감됨 • 자동투자 가능 (그러나 실제로는 거의 안됨)
- 7. 테라펀딩 –실제 투자 현황
- 8. 루프펀딩 • 현재 2위 업체 • 테라펀딩이랑 유사하게 부동산 채권으로 인기를 끔 • 테라펀딩과 다른 점? 주로 2순위 담보를 확보하는 대신 더 높은 수익률을 제공함 • 평균 수익률 : 18% • 평균 투자 기간 : 1년~1.5년 • 자동 투자 지원
- 9. 루프펀딩 – 실제 투자 현황
- 10. 8퍼센트 • 신용대출 + 부동산대출 + 기타 채권 • 매일 오후 1시에 5~10개 채권이 공개됨 • 별도의 투자수수료가 없으므로 타사 대비 실질 수 익률이 1% 정도 더 많음 • 최근 대부분의 채권 투자 기간을 12개월로 단축 • 대규모 부동산PF 보다는, 개인의 부동산 담보 대출 이 많음 • 자동투자 지원 • 수익률 8~13% / 투자 기간 : 1년 • 장점 : 완성도 높은 홈페이지, 같은 부동산 채권이 더라도, 대규모 부실률이 적을 수 있음 • 단점 : 부동산PF 보다 상대적으로 낮은 수익률
- 11. 8퍼센트 – 실제 투자 현황
- 12. 렌딧 • 현재 “개인 신용 대출＂만 취급함 • 평균 수익률 : 10~13% / 평균 투자 기간 : 2~3년 • 초기 포트폴리오 모델로 시작 • 현재는 시스템이 업그레이드 되어, 원하는 채권을 골라서 포트폴리오 구성 가능 • 100명에게 1만원씩 100만원을 투자할 수 있음 (진 정한 분산투자?!) • 홈페이지에서 가장 완성도 높은 기능을 제공함 • 단점 : 높은 연체율, 낮은 수익률, 긴 투자 기간
- 13. 렌딧 – 실제 투자 현황
- 14. 비욘드펀드 • 분양대금, 공사대금 등을 담보로 만든 채권 • 14% + 4%(보너스 수익률), 투자금의 1%를 상품권으로 제공하는 마케팅으로 단기간에 성장 • 초기에는 3~6개월 / 15~18% 단기 채권아 많았음 • 장점 : 단기 고수익 채권 • 단점 : 홈페이지가 구림 / 아직 초기
- 15. 비욘드펀드 – 실제 투자 현황
- 16. 순서 • P2P 투자란? • P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나? • 정말 안전한가? • 다른 투자와 비교하면 장단점은?
- 17. P2P 투자의 실제 수익률을 알아보자 • 연 수익률이 12%이고, 100만원을 투자하 면, 12만원을 받을 수 있을까? • 정확히는 연 “환산“ 수익률임. 6개월 동안 6만원을 받았다면, 연환산은 12% • 비영업대금을 통한 수익이므로 상대적으 로 높은 세율(27.5%)을 원천 징수당함 (vs 금융상품 수익에 대한 세율이 15.4%임을 감안하면 꽤 높은 세율) • 업체별로 다르지만, 평균 연 1.2%의 수수 료를 떼감
- 18. P2P 투자의 실제 수익률을 알아보자 • 즉, 12% 수익률이라고 광고해도, 실제 체감은 7.5% 정도 • 보통 홍보하는 수익률 의 60% 정도를 실 수익 으로 보면 대충 맞음 계산 해 보기 : https://www.zoomfund.co.kr/invest/investPracticeConfirm 100만원 투자 총 수익 : 12만원 세금 : 3.3만원 플랫폼 수수료 : 1.2만원 연간 실수익금 : 7.5만원
- 19. 주요 업체 정리 평균 수익률 수수료 율 부도율 세후 실 질수익률 평균 투자기간 누적투자액 누적상환액 연체율 테라펀딩 12% 1.2% 0% 7.5% 8개월 1450억 740억 2.53% 루프펀딩 18% 1.2% 0% 11.9% 14개월 1140억 370억 0% 렌딧 10% 1.2% 1.2% 4.8% 30개월 520억 190억 0.50% 8퍼센트 10% 0% 1.4% 5.9% 12개월 760억 410억 0.44% 비욘드펀드 18% 1.2% 0% 11.9% 5개월 195억 26억 0% 자료 출처 : 한국P2P금융협회 http://p2plending.or.kr/public • 평균 투자 기간은 짧을수록 좋음 • 부도율은 낮을 수록 좋음 / 연체율은 향후 부도율로 발전할 가능성이 있음 • 연체율/부도율이 낮더라도, 누적상환액 비율이 적은 경우, 단순히 만기가 돌아오지 않은 채권 이 많아서일 수도 있음 (아직 초기라 업체 실력과 단순 비례하지 않음) • 누적투자액이 많을수록, 그리고 상환액이 많을수록 믿을만한 (실력있는) 업체일 가능성이 있음
- 20. 순서 • P2P란? • P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나? • 정말 안전한가? • 다른 투자와 비교하면 장단점은?
- 21. 정말 안전한가? • 나름 세후 실질 수익률이 7~8%라면 나쁘 지 않음 • 최근 정부의 바보 같은 정책1)(업체당 1천 만원 투자 제한)으로 여러 P2P 업체들에 분산 투자할 수 밖에 없음 – 투자자 보호를 위해? (x) – 향후 정부의 책임 회피를 위해 (o) 1) 뉴스1 “개인투자자 P2P대출, 年 1000만원으로 제한한다” http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=421&aid=0002581705
- 22. 심지어 이런 기사도 있던데.. http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/07/10/2017071002166.html?right_key
- 23. 옥석을 가려보자 • 한국P2P금융협회 http://p2plending.or.kr/ 에서 매달 업체별 누적대출액 / 누적 상환 액/ 부도율 등을 공시하고 있음 • 누적대출액이 많고, 그 대출들을 많이 상 환시켜 본 경험이 있고, 연체율이 적다면, 최소한의 프로세스는 있다고 믿을 수 있음 • 앞서 소개한 테라펀딩, 루프펀딩, 8퍼센트, 렌딧 정도는 최소한의 신뢰는 가져도 될 거라고 봄
- 24. 만약 부도가 발생하면 어떻게 되나? • 12% - 3.3%(세금) – 1.2%(수수료) = 7.5% • 하지만 부도가 발생하면, “원금＂에서 손 실이 발생하고, 최종 수익률에도 상당한 영향을 미침 • 신용대출과 부동산대출은 원금 회수 측면 에서 극적인 차이가 발생함
- 25. 개인신용대출에서 연체가 발생하면? • 대출자가 개인회생을 신청하면 사실상 답이 없음 • 업체에서 채권추심을 한다고 하지만, 실제로 원금 대부분이 손실이 날 것으로 예상됨
- 26. 주요 신용대출 P2P들의 부실률은? • 애초에 은행도 가계대출 부실률이 0.3%1)인데, 그보 다 낮은 신용등급의 사람들이 몰리는 P2P는 부실률 이 더 높을 수 밖에 없음 • 2017년 6월 기준, 신용대출을 주로 취급하는 주요 P2P 업체들의 부실률은 1% 초반 수준이나, 아직 상 환 기간이 남은 대출 잔액이 많기 때문에, 부실률은 더 커질 가능성이 있음 • 원금의 ~1.5% 정도는 손실률을 계산하여 미래 수익 률을 계산하는 것이 바람직함 1) 시사저널이코노미 “시중은행, 부실화 낮은 개인대출 늘려 수익 챙기기 급급“ http://www.sisajournal-e.com/biz/article/170015 2) 8퍼센트와 어니스트펀드의 경우, 신용대출, 담보대출 등을 포함한 부실률임 http://p2plending.or.kr/public 누적 신용대출액 신용 대출 잔액 잔액 비율 부실률2) 렌딧 522억 333억 64% 1.22% 8퍼센트 488억 225억 46% 1.42% 어니스트펀드 240억 136억 57% 1.13%
- 27. 부동산 투자에서 연체가 발생하면? • 부동산 투자의 기본적인 구조 – 업체가 자기돈 12억을 가지고, 20억을 투자해서 땅을 사고, 오피스텔(건물)을 지은 다음, 분양해서 수익을 얻고자 함 – P2P 업체는 감정평가사를 이용하여 준공 후 건물 의 감정가를 30억으로 추정함 – P2P 업체는 모자란 비용 8억에 대해 대출을 내어 주고, 토지와 건물에 대해 담보 설정(10.4억)을 함 – 업체는 건물을 모두 지은 다음, 완성된 건물을 담 보로 시중은행에서 대출을 받거나, 직접 분양(임 대)를 통해 원금을 상환하는 구조
- 28. 실제 연체가 발생하면 어떻게 되나? 1. 공사가 완료된 상황이고, 분양 중인 상황이라면, 전문 업체가 채권을 사갈 수 있음 – 원금 대비 할인 대신, 원금 + 연체이자(25% 수준)로 채권 매매계약 – 전문 업체는 이런 걸 왜 사가지? 업체 입장에서는 짧은 기간 높은 연체이자를 받을 수 있고, 완성된 건 물이라면, 시간이 걸릴 뿐 원리금 회수가 가능 2. 공사 완료 전에 문제가 생기면? – 깔끔하게 처리가 안 될 수도 있음 – P2P 업체들은 공사진척 상황에 따라 대금을 지급함 으로써 리스크를 관리함 – 기본적으로 업체 자기자본 비율(자기돈이 많이 들어 갔으면 어떻게 해서든 안 망하도록 하겠지..)과 입지 조건을 따지는 수 밖에..
- 29. 실제 사례 • 다행이 전문 업체에서 원금+연체이자로 채권을 사 가서 한 달 만에 원금 회 수 성공 • 오히려 연체이자 만큼 벌었지만, 상당한 금액의 원금이 일정 기간 동안 묶 일 수 있다는 단점
- 30. 조언 • 현재 상황에서는 개인신용대출에 투자하는 것이 투자 수익도 적고, 투자기간도 길고, 부 도 발생 시 답이 없다는 점에서 비추 • 반면 부동산 대출의 경우, 설사 연체/부도가 발생하더라도 담보를 팔아서 원금 일부 혹은 전체 회수를 기대할 수 있음 • 만약 투자한다면, 부동산담보대출에 분산 투 자하는 것을 추천함 – 하지만 금융위기 당시 부동산 PF가 망해서 저축 은행 부실사태가 났다는 것을 고려하면, 이 부분 도 risk는 존재함
- 31. 신비로운 세금의 세계 • 100만원을 투자해서 12 만원을 벌었다면, 수익 금의 27.5%인 3.3만원 을 세금으로 내야함 • 하지만, 4천원씩 나눠서 투자하면 어떻게 될까? 100만원 투자 총 수익 : 12만원 세금 : 3.3만원 플랫폼 수수료 : 1.2만원 연간 실수익금 : 7.5만원
- 32. 원단위 절사의 마법 • 투자 수익을 모아서 세금을 계산하지 않고, 매월 발생하는 이자에 대해 세금을 계산하는 꼼수(?) • 4000원을 투자하고, 10% 이자를 받으면, 매월 33 원의 이자를 받게 되고, 이에 대한 세금은 33*27.5%=9.16원이 되므로 세금이 없음 • 매월 4천원 * 100 =40만원씩 투자하면, 투자수익 에 대한 세금을 내지 않을 수도 있음 (하지만 국세청 에서 언제까지 놔둘지는 ㅎㅎ) • 좀 더 자세한 정보 : http://xlos.tistory.com/1706 출처 : 국가법령정보센터 http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?urlMode=lsInfoP&lsId=009409#0000
- 33. 실제 사례
- 34. 다른 절세 방법 • 1억을 굴리는 사람에게는 원단위 절사가 큰 의미가 없음 – 1억 / 4천 = 2.5만개의 채권이 필요한데, 아직 규모가 작아, 한 번에 100~200개 수준의 채권이 라이브됨 • 대부업등록을 하면, 원천징수대신 종합소득세로 넘어감 – 급여소득/사업소득이 일정 수준 이상이면, 오히려 세금을 더 낼 수도 있음 – 대부업등록에 의외로 숨겨진 비용 (대부업교육 이수비, 대부 업등록비용, 보증비용 등)이 꽤 됨 • 법인을 통한 투자 – 법인세율 22%를 부담하게 되므로 조금 더 낮지만, 법인에서 돈을 찾을 때 비용(소득세, 배당세 등)이 들기 때문에 비슷함 • P2P 전문 펀드 – 펀드의 경우, 수익의 15.4%가 과세되지만, 펀드 수수료를 생 각하면..
- 35. 순서 • P2P 투자란? • P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나? • 정말 안전한가? • 다른 투자와 비교하면 장단점은?
- 36. 수익형 부동산 직접 투자와 비교 해 보자 • 1.8억 오피스텔을 사서, 월세 75만원을 받 는다. • 그렇다면 수익률은 75만원 * 12개월 / 1.8 억 = 5% 일까?
- 37. 수익형 부동산에 직접 투자한다면? 초기 비용 매매금액 18,000만원 취등록세 및 공과금 850만원 공인중개사 수수료 90만원 법무사 비용 40만원 보증금 -1,000만원 합계 17,980만원 연간 비용 재산세(건축물) 매년 7월 30만원 재산세(토지) 매년 9월 30만원 공인중개사 수수료 30만원 도배 or 공실 risk 70만원 합계 160만원 연 수익 월세 75만원 * 12개월 900만원
- 38. 수익형 부동산에 직접 투자한다면? • 대충 1.8억을 투자해서 매년 740만원의 수 익을 내므로, 연간 수익률은 4.1% 수준 • 2019년까지는 연간 2천만원 이하의 임대 소득은 비과세이나, 앞으로는 분리과세(세 율 14%)될 가능성이 있음1) • 아파트가 아닌 수익형 부동산(오피스텔)은 감가상각 때문에 가격이 안 오른다던데? 1) 조선비즈 “2000만원 이하 임대소득 과세 계획대로 2019년부터” http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=366&aid=0000374188
- 39. 오피스텔의 시세 상승 vs 감가 상각 https://hogangnono.com/apt/c5Vff/0/3https://hogangnono.com/apt/b8521/0/2 https://hogangnono.com/apt/bWb47/0/0 https://hogangnono.com/apt/bJ67d/0/0 https://hogangnono.com/apt/bfQ2d/0/2 https://hogangnono.com/apt/bMa11/0/4 분당 서현 구로 디지털단지역 강남 역삼 서대문구 충정로영등포구 당산성동구 상왕십리
- 40. 오피스텔의 시세 상승 vs 감가 상각 • 최근 10년을 보면, 오피스텔들도 대체적으로 가격 이 상승했음 • 단, 시세 상승 분만큼, 월세가 오르지는 않았지만.. • 실제 오피스텔 분양 이후, 10년쯤 지나면, 본격적인 비용이 발생함 (에어컨, 냉장고, 세탁기 교체 등) • 앞으로 1인 가구가 더 많아질 것인다 (가격이 더 오 를 것) vs 최근에 1인 가구를 위한 주택(주거용 오 피스텔, 도심용 생활주택 등)을 굉장히 많이 분양됐 다 (가격이 떨어질 것이다) – 앞으로의 10년은? 알 수 없음 • 시세 상승은 장담할 수 없는 부분이고, 임대수익 (4~5%)만 계산 해 보면, P2P 투자 수익률 (연간 7~8%) 대비 너무 떨어지는 것은 아닐까?
- 41. 레버리지의 마법 • 1.8억 오피스텔이라면, 시세의 60~70% 한 도 내에서 은행에서 담보 대출 가능 • 1억을 3.6%의 금리로 빌린다음, 이 돈을 이용하여 P2P에 투자한다고 가정 해 보자. • 연간 수익률이 6.5% 로 상승 연간 비용 재산세(건축물) 매년 7월 30만원 재산세(토지) 매년 9월 30만원 부동산수수료 30만원 도배 or 공실 risk 70만원 대출이자 360만원 합계 520만원 연 수익 월세 75만원 * 12개월 900만원 P2P 투자수익(8% 가정) 800만원 합계 1,700만원
- 42. 수익형 부동산 vs P2P 부동산 투자 수익형 부동산 수익형 부동산 +레버리지 P2P 부동산투자 실질수익률 4.1% 6.5% 7~8% 유동성 O (급전 필요시 대출 or 전세) X (투자 기간 동안 묶임) X (투자 기간 동안 묶임) 장점 시세 차익 가능성 유동성 비율을 조 절 가능 높은 투자 수익 고액 투자 여부 1.5억~3억 투자 가능 1.5억~3억 500만원 단위로 쪼개서 투자 해야 하므로 많이 귀찮 음 비고 공실이 나지 않은 곳에 투자하는 안 목이 필요함 대출이자를 잘 갚 으면, 신용등급과 은행등급이 오름 -ㅅ- 유동성이 떨어지 므로, 여유자금으 로 하는 것이 바람 직
- 43. 정리 • P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나? – 세후 연 7~8%를 기대할 수 있다. • 정말 안전한가? – 부동산 담보대출에 분산 투자하는 경우, 상대 적으로 안전함 • 다른 투자와 비교하면 장단점은? – 직접 투자 대비 수익률은 높지만, 유동성이 떨 어짐
- 44. 직접 한 번 투자 해 보세요. • 테라펀딩 https://www.terafunding.com/ • 루프펀딩 https://www.rooffunding.com/ • 8퍼센트 https://8percent.kr • 혹시 수정할 부분이 있으시면 xlos21@gmail.com 으로 메일 주세요.