Część I. Konferencji Warsaw Days - "Warszawa zaplanowana" - Kazimierz Kirejczyk REAS - Kierunki rozwoju budownictwa mieszkaniowego zapis wideo z przebiegu całej konferencji: https://www.youtube.com/watch?v=LRHsS058-1g

1. residential advisors
Prognoza rozwoju
budownictwa
mieszkaniowego
w Warszawie do 2030 roku
Kazimierz Kirejczyk
Warsaw Days
11 czerwca 2015

2. residential advisors
Plan prezentacji
 Geneza opracowania
 Cel
 Metoda pracy
 Kluczowe założenia
 Najważniejsze wnioski

3. residential advisors
Nowe budownictwo mieszkaniowe dominuje pośród nowych inwestycji w
Warszawie, zarówno pod względem budowanej powierzchni jak i liczby budynków
0
500
1 000
1 500
2 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Liczbabudynków
budynki mieszkalne
budynki niemieszkalne
0
400 000
800 000
1 200 000
1 600 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Powierzchnia(m²)
powierzchnia użytkowa
mieszkań w budynkach
mieszkalnych
powierzchnia użytkowa
budynków
niemieszkalnych
Liczba budynków
Powierzchnia
użytkowa

4. residential advisors
 Według demografów
– będzie coraz mniej mieszkańców, za to będziemy coraz starsi
 Według ekonomistów
– będziemy coraz bogatsi, chociaż nie będziemy tworzyć miejsc pracy w zakładach
produkcyjnych
 Według polityków
– Warszawa ma się stać najważniejszą metropolią w tej części Europy
 Według socjologów
– wymiana pokoleń przyniesie ogromne zmiany w funkcjonowaniu rodzin
 Według niektórych urbanistów
– będziemy żyli w mieście znacznie lepiej zaplanowanym i zrównoważonym
 Według innych
- miasto będzie coraz bardziej przypominać ser szwajcarski
Na jakich założeniach się można oprzeć?
Jaka jest wizja przyszłości Warszawy do 2030 roku?
4

5. residential advisors
Fundamentalny problem – przydatność oficjalnych statystyk demograficznych
5
-15000
-10000
-5000
0
5000
10000
15000
20000
2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030
Przyrost ludności rok do roku prognoza GUS
Przyrost ludności rok do roku historia
Mieszkania oddane GUS
Korekta NSP 2011?
„ … nie wiemy o ile wzrosła naprawdę liczba mieszkańców miasta w okresie ostatnich
kilkunastu lat, nie wiemy ile osób i rodzin mieszka w Warszawie dziś oraz musimy ostrożnie
podchodzić do prognoz dotyczących wzrostu lub spadku liczby mieszkańców w przyszłości”
Brak wzrostu liczby mieszkańców Warszawy według oficjalnych statystyk stoi w sprzeczności z
wynikami budownictwa mieszkaniowego

6. residential advisors
 Mieszkańcy „zameldowani” od lat
 Nowi migranci zamierzający pozostać w Warszawie na dłużej
 Osoby mieszkające w ciągu tygodnia (dni robocze) i wracające na weekend do domu poza
Warszawą > głównie wynajmujący
 Imigranci – wahadłowcy – (głównie z Ukrainy)
 Osoby przyjeżdżające na krótkie pobyty (biznes, turystyka)
 Osoby i firmy użytkujący mieszkania jako biura, gabinety lekarskie, itp. miejsca pracy
 Pewna liczba mieszkań podlega remontom kapitalnym, czeka na wynik postępowań
prawnych – nie jest zasiedlona
 Mamy także pulę niezasiedlonych lokali zakupionych w celach spekulacyjnych
 Dlatego optymalną sytuacją jest wyraźna nadwyżka liczby mieszkań nad liczbą
gospodarstw domowych
Kto zajmuje mieszkania w Warszawie?
6

7. residential advisors
 Łączna liczba gospodarstw domowych w mieście może rosnąć dość wyraźnie
pomimo wolnego wzrostu liczby mieszkańców, lub jej stabilizacji.
 Ma to związek z:
 Coraz późniejszym wiekiem zawierania małżeństw (więcej singli)
 Wzrostem udziału związków nieformalnych ( w tym typu LAT)
 Starzeniem się warszawiaków
 Zmniejszanie się przeciętnej liczby osób w gospodarstwie domowym przy stabilnej łącznej
liczbie ludności w mieście przekłada się także na wzrost zapotrzebowania na
powierzchnię mieszkalną, zarówno w przeliczeniu na osobę, jak i łącznie w skali
miasta.
 Do 2030 roku nie ulegną zasadniczej zmianie preferencje związane z własnością i
potrzebą posiadania mieszkania, ale będą powoli ustępowały miejsca skłonności do
wynajmowania mieszkania na coraz dłuższy okres życia.
Trendy społeczne sprzyjają kupowaniu nowych mieszkań
7

8. residential advisors
 Nie będzie konieczności dokonywania masowych wyburzeń budynków
wielkopłytowych
 Wzrost zamożności i poprawa relacji dochód/cena - powolny, cykliczny
 Pomoże wejście Polski do strefy euro
 Nie zabraknie środków na kredyty dla deweloperów
 Państwo będzie nadal wspierać sektor własnościowy ze stopniowym wzrostem
wsparcia sektora czynszowego
 Działania władz samorządowych nie będą miały istotnego wpływu na skalę budownictwa
mieszkaniowego zarówno w Warszawie jak i Warszawskim Obszarze Metropolitalnym poza
jej granicami
 Kluczowe inwestycje infrastrukturalne zostaną zrealizowane
Inne kluczowe założenia – do roku 2030
8

9. residential advisors
 Usamodzielnianie się młodych warszawiaków (a także osób migrujących do
stolicy) oraz poprawa standardu życia rodzin już posiadających mieszkania
będą w okresie do 2030 roku najważniejszymi czynnikami popytu na
warszawskim rynku mieszkaniowym.
 Motorem nowego budownictwa w lokalizacjach peryferyjnych będzie niska
jakość istniejących zasobów i brak możliwości zastąpienia istniejącej
zabudowy w dobrych lokalizacją nowymi budynkami ze względu na
obecną strukturę własnościową
Dlaczego nowe mieszkania będą nadal kupowane?
9

10. residential advisors
A czy nie zabraknie nam terenów?
Teoretyczna chłonność terenów
to mieszkania dla co najmniej ok. miliona osób
i domy dla 200 tysięcy
 Za duża powierzchnia miasta w
stosunku do liczby mieszkańców
 Za mały budżet aby dokonać
szybkich zmian infrastrukturalnych
 Misalokacja funkcjonalna dotycząca
miejsc pracy i miejsc zamieszkania
się nasila
10

11. residential advisors
 REAS pracuje obecnie nad prognozą
budownictwa niemieszkalnego dla
Warszawy do 2030 roku
 Najważniejszy wniosek:
Nowe biura będą powstawały nadal w
centrum i południowo-zachodniej
części miasta
 Duże kompleksy biur po prawej stronie
Wisły są w fazie koncepcyjnej
Gdzie powstają nowe miejsca pracy?
11

12. residential advisors
 O skali budownictwa mieszkaniowego w Warszawie będzie nadal decydować
działalność deweloperów.
 Nastąpi zauważalny wzrost liczby lokali realizowanych przez samorząd.
 W tej ostatniej kategorii założono realizowanie w obrębie „starzejących się”
demograficznie osiedli, budynków przeznaczonych dla osób starszych, z
mieszkaniami pozwalającymi na samodzielne lub wspomagane funkcjonowanie
w pobliżu poprzedniego miejsca zamieszkania.
 Prognoza nie zakłada natomiast uruchomienia szerokiego programu realizacji
nowych mieszkań w formie nadbudów istniejących budynków,
 Prognoza nie zakłada wzrostu przeciętnej liczby indywidualnie realizowanych
co roku domów jednorodzinnych.
Istotne założenia do prognozy
12

13. residential advisors
W latach 2003-2014 wybudowano w Warszawie
168,4 tysiąca mieszkań, przeciętnie 14 tysięcy rocznie
Do 2017 roku powstanie jeszcze ok. 46 tysięcy lokali,
z czego ok. 40 tys. wybudują deweloperzy
W latach 2018-2030 w granicach m.st. Warszawy oddanych zostanie
ok. 167 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, (przeciętnie 12,8 tys. rocznie)
 2018-2020 ok. 43,2 tys.
 2021-2025 ok. 64,7 tys.
 2026-2030 ok. 58,8 tys.
Podsumowując…
13

14. residential advisors
 Kluczowe inwestycje infrastrukturalne (metro, trasy tramwajowe, mosty,
obwodnice)
 Lokalizacja głównych skupisk miejsc pracy
 Dotychczasowe trendy rozwoju miasta
 Nowe wielkie zespoły mieszkaniowe i dzielnice wielofunkcyjne
 Dostępność terenów
Czynniki wpływające na lokalizację nowych inwestycji
14

15. residential advisors
15
Prognoza przyrostu liczby mieszkań
w latach 2018 -2030
w podziale na jednostki MSI

16. residential advisors
 26 jednostek MSI o
największej
prognozowanej liczbie
mieszkań i mieszkańców
 i 15 obszarów
priorytetowych

17. residential advisors
Prognoza łącznej liczby mieszkań oddawanych do użytku w Warszawie w okresie
2018 – 2030 oraz lokali wycofywanych z eksploatacji
Nowe mieszkania będą
w coraz większym
stopniu zastępować
stare
17
-10 000
-5 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Liczbamieszkań
Ubytki Budownictwo nowe ogółem Bilans

18. residential advisors
 Zakładamy umiarkowanie pozytywny scenariusz rozwoju gospodarczego
 Zakładamy kontynuację polityki państwa i polityki miasta – w tym dotyczącej
imigracji
 Rynek mieszkaniowy to system naczyń połączonych w którym stała objętość
wody odpowiada popytowi: przyspieszenie rozwoju jednych rejonów miasta
spowoduje zahamowanie rozwoju innych i na odwrót
Prognoza ukazuje „wypośrodkowany” scenariusz przyszłości
18

19. residential advisors
Informacje zawarte w niniejszej prezentacji nie stanowią w żadnym wypadku świadczenia usług doradztwa ani jakichkolwiek innych usług. W braku odmiennego
zastrzeżenia, prawa autorskie do treści niniejszej publikacji posiada REAS Sp. z o.o. Sp. K. Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadne materiały znajdujące się w
niniejszej publikacji nie mogą być reprodukowane lub przesyłane w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób bez pisemnego zezwolenia REAS Sp. z o.o. Sp.
K. The information presented should not be construed as professional advice or service. Except where noted otherwise, all contents Copyright © 2013 by REAS
Sp. z o.o. Sp. K. All rights reserved. No part of the publication, may be reproduced or transmitted in any form by any means without REAS Sp. z o.o. Sp. K.
written permission. © Copyright 2013 by REAS Sp. z o.o. Sp. K. Warszawa, Polska.
Dziękuję za uwagę!
REAS
ul. Belwederska 9
02-703 Warszawa, Polska
tel: (+48 22) 380 21 00
fax: (+48 22) 380 21 01
www.reas.pl
19