SlideShare uma empresa Scribd logo
1 de 4
Baixar para ler offline
Thema HeT KanToor




     Het strategische
        gebouw ontrafeld
     Het belang van de juiste huisvestingscode


     Bestaat er zoiets als een strategisch gebouw? Het woord
     ‘strategisch’ wordt tegenwoordig te pas en te onpas
     gebruikt bij gebouwen. ‘Strategisch’ lijkt vooral een
     goed verkopend synoniem om iets belangrijker te laten
                                                                                          René P.M. Stevens
     lijken of in de betekenis van ‘slim handelen’. Door dit
     ‘verkeerd’ woordgebruik is de essentie niet meer dui-                     Strategie is een begrip dat stamt uit de krijgs-
                                                                               kunde. Legers zijn de oudste bestaande doelorga-
     delijk. er worden kansen gemist om huisvesting te laten                   nisaties. Bedrijven zijn eveneens doelorganisaties.
                                                                               Door de eeuwen heen zijn er in de krijgskunde
     bijdragen om de bedrijfsstrategie te realiseren.
                                                                               door evaluaties regels ontwikkeld die dan ook
                                                                               zonder meer toepasbaar zijn voor bedrijfsorga-
                                                                               nisaties. Succesvolle militaire strategen worden
                                           niet alleen gekenmerkt door het hebben van een strategie, maar ook door hun
                                           aandacht voor tactische zaken als flexibele organisatievormen, planningsmethoden,
                                           coördinatie en communicatie, materieel en manschappen en immateriële zaken
                                           als vakmanschap, motivatie en het moreel van de manschappen.
                                           Het begrip tactiek is, in tegenstelling tot strategie, vrijwel niet terechtgekomen in
                                           het vocabulaire van managers en bedrijfskundigen. Terwijl de krijgsgeschiedenis
                                           ons leert dat zonder een helder onderscheid tussen strategie en tactiek een suc-
                                           cesvolle strategie nauwelijks is uit te voeren.
                                           Strategie gaat over de inhoud, het hogere doel, het langetermijnbeleid dat wordt
                                           nagestreefd. Het legt gedurende een langere periode beslag op een zodanig belang-
                                           rijk deel van de bedrijfsmiddelen, dat andere alternatieven worden uitgesloten. Door
                                           het belang en de omvang ervan is een strategische beslissing in wezen onomkeerbaar.
                                           Tactiek gaat over het middel, het zijn de kleine stapjes in de uitvoering van de stra-
                                           tegie. De beheersing van de tactiek, ter realisatie van de gekozen strategie, is essen-
                                           tieel. Strategie speelt zich af op de landkaart, tactiek is de werkelijke strijd op het
                                           slagveld. Maar er is ook een wisselwerking. Je kunt de tactiek nog zo goed uitvoeren,
                                           maar als de strategie niet deugt, wordt het niks. Je beklimt heel tactisch de ladder,
                                           maar hij staat wel tegen de verkeerde muur. Bij een gebouw zijn drie groepen be-
                                           langhebbende te onderkennen: de huurders, de eigenaren en de samenleving.

                                                        Huurder
                                                        Bij een huurder is er geen sprake van een groot beslag op de middelen en al even-
                                                        min van een onomkeerbaarheid. Huurcontracten hebben bovendien meestal
                                                        beperkte looptijden. Een gebouw en zijn locatie zijn voor een huurder daarom
                                                        ‘slechts’ tactische middelen: stappen om de bedrijfsstrategie ten uitvoer te brengen.
                                                        Bijvoorbeeld om het gewenste imago naar de markt uit te stralen. Door in de
                                                        juiste buurt te staan en/of op de juiste plaats als blikvanger te fungeren. Als logis-




20   fmi 10 - 2009
UITLEVEN VAN EMOTIES (extrovert)



                                Extraverte
                                                   Stedelijke
                               trendsetters
                                                  specialisten
                                                                                           Maatschappelijke
                                                                                           dienstverleners

                                                                     Ingetogen
   EGO IDENTITEIT                                                  conservatieven                                      GROEP ANONIMITEIT



                                Statusgevoelige                    Bureaucratische                   Sobere
                                 professionals                      functionelen               verkooporganisaties




                                                   CONTROLE VAN EMOTIES (introvert)

tiek centrum vindbaar en bereikbaar. Huisvesting           Figuur 1. Onderlinge          derlinge positionering van de zeven ‘Office styles’ op
voor de manschappen en het materieel en als uitvals-       positionering Office          het assenkruis van psycholoog Jung. Ben je als orga-
basis om de markt te bedienen. Maar ook als onder-         Styles                        nisatie extravert of introvert? Wil je een eigen iden-
steuning van het moreel van de medewerkers.                                              titeit uitstralen of meer opgaan in de anonimiteit?
In de krijgskunst wordt moreel van doorslaggevend                                        Aanbieders van kantoren zoals projectontwikkelaars
belang geacht. Napoleon zei hierover: ‘Het moreel van                                    en beleggers richten zich op de grote middenmoot.
de troepen is driemaal zo belangrijk als hun fysieke                                     Met een ‘marktconform’ gebouw dat voor zoveel
conditie’. Een wezenlijk deel van de tactiek zou over                                    mogelijk kantoorgebruikers toepasbaar is, trachten
immateriële zaken moeten gaan. Over zaken die                                            zij het risico op leegstand te verkleinen. Maar dé
mensen raken, zingeving en hun welzijn. Dat je als                                       kantoorgebruiker bestaat niet, daarom appelleren
organisatie ergens voor staat waardoor mensen een                                        marktconforme gebouwen te weinig aan de beleving
binding hebben die het arbeidscontract overstijgt.                                       van de gebruiker - zij zijn voor velen functioneel, maar
Een goed moreel draagt onder andere bij aan het                                          voor nagenoeg niemand onderscheidend.
bundelen van de krachten, het bevorderen van cohe-
sie en team spirit en versterkt zo de concurrentiepo-                                    Huisvestingscode kraken
sitie van de organisatie.                                                         De wijze waarop men gehuisvest is, zegt veel over de
                                                                                  organisatie, net als kleding iets zegt over de persoon
Bedrijfsstijl                                                                     die het draagt. Huisvesting is daarmee veel meer dan
De keuze en inrichting van het gebouw kunnen inge-                                een ‘functioneel onderdak’. Het maakt tastbaar waar
zet worden om het moreel van de ‘manschappen’ hoog                                je als organisatie voor staat. Het gebouw vertegen-
te houden en om zich te onderscheiden van de con-                                                             woordigt een code die af-
currentie. De vestigingsplaats en het kantoorgebouw                                                           hankelijk is van situatie en
moeten dan wel aansluiten bij de bedrijfstijl (manage-                                                        context. Je kunt het vergelij-
mentstijl, cultuur en dergelijke) van een organisatie.           ‘Huisvesting is daarmee                      ken met een ‘dress code’, een
De Nederlandse markt is in zeven segmenten te ver-                                                            vaak cultureel bepaalde so-
delen van kantoororganisaties met dezelfde huisves-              veel meer dan een                            ciale code die aangeeft welk
tingsvoorkeuren (www.officestyles.nl). De segmenten                                                           soort kleding geschikt ge-
onderscheiden zich voor een belangrijk deel door de              ‘functioneel onderdak’.’                     acht wordt bij officiële par-
mate waarin en hoe zij hun identiteit tot uiting willen                                                       tijen of specifieke situaties.
laten komen in hun locatie- en gebouwkeuze. De                                                                Kernvraag is niet ‘wat is de
segmenten geven inzicht in hoe de huisvesting over-                                                           benodigde omvang van de
komt en in de kansen om een gewenst imago te ver-                                 huisvesting en wat zijn de functionele en technische
sterken. Hierin staan niet de functionele eisen maar                              eisen?’. Dit zijn ‘slechts’ de basale randvoorwaarden.
de belevingsfactor centraal. Zie figuur 1 voor de on-                             Het gaat vooral om het effect van huisvesting op het




                                                                                                                                  10 - 2009 fmi     21
Thema HeT KanToor




     gedrag van mensen en de boodschap die men ermee
     communiceert.
     Het is zaak om de organisatie-eigen huisvestingscode
     te ontcijferen die leidt tot de gewenste uitstraling en
     beleving. Dit geeft inzicht in de complexe relatie tus-
     sen individualiteit en collectiviteit, de dunne grens
     tussen authenticiteit en een ‘me-too’-huisvesting. De
     ingrediënten van de huisvestingscode zijn met name
     ‘zachte’ huisvestingsfactoren die met de beleving van
     het gebouw te maken hebben.

     Holistische benadering
     In de moderne managementliteratuur zie je een sa-
     mengaan van hard en zacht. De harde kant komt met
     name tot uitdrukking in de focus op effectiviteit en
     efficiency terwijl de zachte kant de nadruk legt op
     aandacht voor mensen en motivatie. Het is zaak dat
     beide met elkaar in balans worden gebracht waarbij
     deze balans per organisatie en per levensfase van de
     organisatie verschilt. Het samengaan van hard en zacht
     vraagt bovendien om een holistische benadering
     waarbij naar het geheel wordt gekeken in plaats naar
     de som der delen.                                           Legers zijn de oud-   de eigenaar/gebruiker, gelden genoemde overwegingen
     Uit onze adviespraktijk blijkt dat het vooral de zoge-      ste bestaande         over mens- en organisatiegericht huisvesten. Het be-
     naamde ‘zachte’ huisvestingsfactoren zijn die het           doelorganisaties.     paalt namelijk de match tussen gebouw en huurder/
     verschil maken bij verder technisch en functioneel                                gebruiker en dus de slaagkans op een huur- of koop-
     gelijkwaardige gebouwen. Factoren die de bedrijfsiden-                            transactie. Hoe beter deze match is, hoe langer men
     titeit verbeelden en iets met je doen als mens. Die                               zal willen huren en hoe kleiner de kans op leegstand.
     emoties oproepen. Emoties zoals je veilig en op je                                Projectontwikkelaars zijn niet met doelgroepen bezig,
     gemak voelen, trots zijn, geaccepteerd zijn, saamhorig-                           maar met (her)ontwikkelingskansen. Zij zoeken er
     heid, er samen voor gaan. Zij maken het verschil                                  een gebruiker bij en verkopen de ontwikkeling dan
     tussen ‘marktconforme’ doorsnee huisvesting en                                    zo snel mogelijk aan een belegger. Voor een project-
     authentieke huisvesting die het imago van een orga-                               ontwikkelaar is een gebouw alleen een tactisch mid-
     nisatie bevestigt en versterkt.                                                   del in het realiseren van zijn bedrijfsstrategie van
     De juiste inrichting en aankleding van een gebouw                                 korte doorlooptijden, minimaal beslag op eigen mid-
     dragen bij om gewenst gedrag en uitstraling te ver-                               delen, laag inkopen en hoog verkopen.
     sterken. Het is jezelf voor de gek houden door een                                Bij een belegger of eigenaar/gebruiker is er door het
     wezenlijke, inhoudelijke verandering te verwachten                                grote beslag op de middelen en de lange(re) termijn
     door alleen het toepassen van een ‘innovatief ’ werk-                             dat de gebouwen in portefeuille blijven, in veel geval-
     plekconcept en een inrichting volgens de laatste trend.                           len sprake van dat deze gebouwen strategisch zijn. In
     Misschien helpt het bij fake it till you make it. Maar                            het kader van actief vastgoedportefeuille beheer zijn
     vaak is het net zo hilarisch als een trainingspak aan-                            er ook gebouwen die weer redelijk snel worden ver-
     trekken en vervolgens denken dat je sportief bent.                                kocht. Bij deze gebouwen is eerder sprake van tactiek
     Het is de managementstijl, voorbeeldgedrag en be-                                 om de eigen bedrijfsstrategie te realiseren.
     trokkenheid, die maken dat een gewenste verandering                               Een belegger kan door meer aandacht te geven aan
     aanslaat. Het gebouw met zijn inrichting is alleen de                             de identiteit voor de doelgroep zijn leegstandsrisico
     ‘zielloze’ hardware.                                                              verkleinen. Een gebouw moet in ieder geval voldoen
     Het zijn de dingen die meestal niet in een programma                              aan de harde criteria. Het zijn daarom vooral de
     van eisen staan, maar die je tussen de regels door leest,                         zachte huisvestingsfactoren die maken dat er een
     de dingen die mensen willen en die ze voelen, die                                 transactie tot stand komt. Zachte criteria kunnen in
     maken dat een gebouw een ziel krijgt. Het gaat om                                 sommige gevallen zelf tekortkomingen bij de harde
     behoeften, sfeer en verlangens. Kortom, een visie op                              huisvestingscriteria compenseren.
     het gebouw als teambuilding én als imagebuilding.                                 Er is voor eigenaren nog een andere reden om extra
                                                                                       aandacht te geven aan identiteit van hun gebouwen.
     Eigenaar                                                                          Bij een perfecte match op identiteit is er een financi-
     Ook voor de eigenaar van een gebouw, dit kan de                                   ele meerwaarde te creëren. Denk hierbij aan design
     projectontwikkelaar zijn, de belegger/verhuurder of                               en merkkleding. De vierkante centimeter met het




22   fmi 10 - 2009
merklogo vertegenwoordigt tachtig procent van het                        mensen hun economische én culturele creativiteit
aankoopbedrag van het kledingstuk.                                       kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’
De waarde van een object wordt vooral bepaald door                       ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met
zijn ligging. Beleggers, projectontwikkelaars en ma-                     eigenheid die iets authentieks toevoegen aan de stad
kelaars hanteren dan ook de vastgoedmantra: locatie,                     en mensen daar graag willen leven.
locatie, locatie. Of anders gezegd: een krot in een                      Onderdeel van de ruimtelijke ordeningsstrategie zou
villawijk is meer waard dan een villa in een krotten-                    ook moeten zijn om ruimte te laten voor vernieuwing.
wijk. Bij het taxeren van gebouwen wordt er echter                       Stedenbouwkundige concepten en maatschappelijke
(nog) geen aandacht gegeven aan niet tastbare waar-                                               veranderingen volgen elkaar
deaspecten zoals identiteit en naamsbekendheid van                                                steeds sneller op waardoor
een gebouw. Dit vertegenwoordigt niettemin wel een                                                gebouwen en omgevingen
immateriële meerwaarde die je zou kunnen vergelij-        ‘Een gebouwde omgeving is eerder toe zijn aan renovatie.
ken met de waarde van een merk. Een gebouw kan                                                    Vernieuwing dient letterlijk
het merk of imago van de huurder ondersteunen. In         een verzameling mensen met en figuurlijk de ruimte te
sommige gevallen kan het gebouw zelf een merk                                                     krijgen: we wachten nog even
worden. Denk bijvoorbeeld aan de WTC’s of aan een         verlangens en behoeften.’               met het invullen van alle
landmark als de voormalige lichttoren van Philips in                                              plekken en geven ruimere
Eindhoven. Echter, ook gebouwen die verbonden zijn                                                bestemmingen aan gebou-
met een historisch persoon of situatie, gebouwen met                                              wen. Die tolerantie biedt
bijzondere architectuur, gebouwen die een bijzon-                        ruimte voor creativiteit, en daarmee voor innovatie
dere cultuur of periode kenmerken, of gebouwen die                       en economische groei. De kruisbestuivingen die zo
veel (positieve) media aandacht krijgen, vertegen-                       ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, essentieel
woordigen een meerwaarde. Het kan maken dat het                          voor kennissamenlevingen.
gebouw en zijn directe omgeving daardoor voor één                        Het vergt een zorgvuldig omgaan met de ruimte
of meerdere stakeholders strategisch wordt.                              omdat wat je maakt er voor decennia staat en mis-
                                                                         schien wel langer. De gebouwde omgeving is een
Samenleving                                                              grote economische en maatschappelijke katalysator.
Op het schaalniveau van de samenleving komen de                          Zij vormt bovendien een element van onze heden-
belangen van de gebruiker en de eigenaar samen. De                       daagse cultuur. Een deel wordt uiteindelijk zelfs ons
gebouwde omgeving is echter meer dan een optelsom                        cultureel erfgoed. Deze belangen en de omvang maken
van gebouwen met (openbare) ruimte ertussen en                           dat gebouwen voor de samenleving vaak strategisch
menselijke en economische belangen. Ook hier is een                      zijn. Dit is een grote verantwoordelijkheid voor de
holistische benadering vereist. Een gebouwde omge-                       betrokkenen bij de totstandkoming en het gebruik
ving is een verzameling mensen met verlangens en                         van onze gebouwde omgeving.
behoeften. In de huidige ruimtelijke ordening kijkt
men hoofdzakelijk naar de verzameling gebouwen en                               Moraal
openbare ruimten. De mens wordt vooral gezien als                               Dat een gebouw functioneel, passend, betaalbaar en
de betalende consument om de grondexploitatie                                   duurzaam moet zijn, behoeft geen betoog, dat is een
sluitend te krijgen.                                                            basis vereiste. Het zijn echter de ‘zachte’ factoren die
De meeste gebouwen voegen weinig toe aan hun                                    voor een mens en zijn functioneren het verschil ma-
omgeving. Gebouwen kunnen en moeten echter meer                                 ken. Gebouwen die mens- en organisatiegericht zijn
zijn: gebouwen met betekenis voor bewoners en                                   met een onderscheidende identiteit, roepen emoties
omgeving, gebouwen met emotie en verbeeldings-                                  op, waardoor het gebouw een communicatiemiddel
kracht. Het onderscheidende karakter is daarmee                                 is. Deze communicatie speelt een belangrijke rol om
duidelijk zichtbaar en dat is een kwaliteit die gebrui-                         het moreel van de medewerkers hoog te houden, maar
kers herkennen en waar zij steeds weer naar terugke-                            ook als marketinginstrument naar de markt/samen-
ren. Een wijk appelleert dan aan een bepaald gevoel,                            leving. Waardoor het ondersteunend is aan de uit te
communiceert, werkt beïnvloedend op gedrag en heeft                             voeren strategie en tactiek.                                      fmi



een sterke symbolische waarde. Dan zijn wijken met
hun gebouwen belangrijke identiteitsdragers. Net als
kleding hebben zij daarmee invloed op hoe je je voelt
en in sommige gevallen zelfs hoe je je gedraagt.
Winston Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our
buildings and afterwards our buildings shape us’.
Om authentieke wijken te creëren moet in plaats van                             > Ir. René P.M. Stevens MBA is algemeen directeur van Atelier V
de grondexploitatie de mens centraal staan. Er dient                               real estate B.V. uit Amersfoort, rene.stevens@atelier-v.nl.
rekening te worden gehouden met plekken waar




                                                                                                                                   10 - 2009 fmi        23

Mais conteúdo relacionado

Semelhante a Het Strategisch Gebouw Ontrafeld

(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketing
(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketing(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketing
(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketingJeroen De Flander
 
Creëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvestingCreëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvestingRené P.M. Stevens
 
Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...
Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...
Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...Adformatie Groep
 
Strategy Execution Masterclass Jeroen De Flander Nyenrode
Strategy Execution Masterclass Jeroen De Flander NyenrodeStrategy Execution Masterclass Jeroen De Flander Nyenrode
Strategy Execution Masterclass Jeroen De Flander NyenrodeJeroen De Flander
 
8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheid
8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheid8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheid
8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheidhelgajanssen
 
(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te verliezen
(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te  verliezen(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te  verliezen
(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te verliezenJeroen De Flander
 
Blogassetmanagement
BlogassetmanagementBlogassetmanagement
Blogassetmanagementgtenhertog
 
Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...
Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...
Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...Richard Splinter
 
Kansen voor Huisvestingsmanagement
Kansen voor HuisvestingsmanagementKansen voor Huisvestingsmanagement
Kansen voor Huisvestingsmanagementpfr
 
2 Thepoint Presentatie Juli 2010
2 Thepoint Presentatie Juli 20102 Thepoint Presentatie Juli 2010
2 Thepoint Presentatie Juli 2010linkedinss
 
Strategisch business stramien
Strategisch business stramienStrategisch business stramien
Strategisch business stramienEllen van Dongen
 
Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...
Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...
Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...Martijn Staal
 
Strategische Analyse
Strategische AnalyseStrategische Analyse
Strategische Analysehan_biemans
 

Semelhante a Het Strategisch Gebouw Ontrafeld (20)

Huisvestingscode gekraakt
Huisvestingscode gekraaktHuisvestingscode gekraakt
Huisvestingscode gekraakt
 
(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketing
(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketing(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketing
(DUTCH) Een nieuwe HR-rol: strategiemarketing
 
Creëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvestingCreëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvesting
 
Creëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvestingCreëer waarde met uw huisvesting
Creëer waarde met uw huisvesting
 
Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...
Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...
Het Identiteitscongres - 26-03-2013 - Van identiteit naar reputatie, de werel...
 
Strategy Execution Masterclass Jeroen De Flander Nyenrode
Strategy Execution Masterclass Jeroen De Flander NyenrodeStrategy Execution Masterclass Jeroen De Flander Nyenrode
Strategy Execution Masterclass Jeroen De Flander Nyenrode
 
Strategisch huisvesten
Strategisch huisvestenStrategisch huisvesten
Strategisch huisvesten
 
8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheid
8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheid8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheid
8 Managementvaardigheden Voor Verandergerichtheid
 
(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te verliezen
(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te  verliezen(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te  verliezen
(DUTCH) Hoe strategie implementeren zonder ze te verliezen
 
Blogassetmanagement
BlogassetmanagementBlogassetmanagement
Blogassetmanagement
 
Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...
Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...
Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld - PropertyNL - maart ...
 
Kansen voor Huisvestingsmanagement
Kansen voor HuisvestingsmanagementKansen voor Huisvestingsmanagement
Kansen voor Huisvestingsmanagement
 
Flirten met een Kantoor
Flirten met een KantoorFlirten met een Kantoor
Flirten met een Kantoor
 
2 Thepoint Presentatie Juli 2010
2 Thepoint Presentatie Juli 20102 Thepoint Presentatie Juli 2010
2 Thepoint Presentatie Juli 2010
 
Strategisch business stramien
Strategisch business stramienStrategisch business stramien
Strategisch business stramien
 
Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...
Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...
Co-creatie: het speelkwartier is voorbij - Co-creation Event 2010 Martijn Sta...
 
2 Part2
2 Part22 Part2
2 Part2
 
Pro Mereor Brochure
Pro Mereor BrochurePro Mereor Brochure
Pro Mereor Brochure
 
Ongeschreven regels
Ongeschreven regels Ongeschreven regels
Ongeschreven regels
 
Strategische Analyse
Strategische AnalyseStrategische Analyse
Strategische Analyse
 

Mais de René P.M. Stevens

Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
 Lessons Learned, a strategic approach to learning environments Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
Lessons Learned, a strategic approach to learning environmentsRené P.M. Stevens
 
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy BalancingArchitecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy BalancingRené P.M. Stevens
 
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methodeMeerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methodeRené P.M. Stevens
 
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionierIng. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionierRené P.M. Stevens
 
Frans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotieFrans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotieRené P.M. Stevens
 
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerdKantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerdRené P.M. Stevens
 
How to determine quality in real estate
How to determine quality in real estateHow to determine quality in real estate
How to determine quality in real estateRené P.M. Stevens
 
Heeft mijn huisvesting het juiste imago?
Heeft mijn huisvesting het juiste imago?Heeft mijn huisvesting het juiste imago?
Heeft mijn huisvesting het juiste imago?René P.M. Stevens
 
Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...René P.M. Stevens
 
Vraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstand
Vraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstandVraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstand
Vraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstandRené P.M. Stevens
 

Mais de René P.M. Stevens (12)

Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
 Lessons Learned, a strategic approach to learning environments Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
Lessons Learned, a strategic approach to learning environments
 
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy BalancingArchitecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
Architecture is a Symphony of Form - Environmental Energy Balancing
 
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methodeMeerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
Meerwaarde creëren met huisvesting: een holistische methode
 
Het onderwijs is vast goed.
Het onderwijs is vast goed.Het onderwijs is vast goed.
Het onderwijs is vast goed.
 
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionierIng. Frans Diekstra onstuimig pionier
Ing. Frans Diekstra onstuimig pionier
 
Frans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotieFrans Diekstra ondernemer met emotie
Frans Diekstra ondernemer met emotie
 
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerdKantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
Kantoorlocaties en -gebouwen bijna genormeerd
 
How to determine quality in real estate
How to determine quality in real estateHow to determine quality in real estate
How to determine quality in real estate
 
Heeft mijn huisvesting het juiste imago?
Heeft mijn huisvesting het juiste imago?Heeft mijn huisvesting het juiste imago?
Heeft mijn huisvesting het juiste imago?
 
Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...Revitaal verduurzamen loont, mits...
Revitaal verduurzamen loont, mits...
 
Vraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstand
Vraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstandVraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstand
Vraagsegmentatie cruciaal voor verminderen leegstand
 
De bezieling van de directeur
De bezieling van de directeurDe bezieling van de directeur
De bezieling van de directeur
 

Het Strategisch Gebouw Ontrafeld

  • 1. Thema HeT KanToor Het strategische gebouw ontrafeld Het belang van de juiste huisvestingscode Bestaat er zoiets als een strategisch gebouw? Het woord ‘strategisch’ wordt tegenwoordig te pas en te onpas gebruikt bij gebouwen. ‘Strategisch’ lijkt vooral een goed verkopend synoniem om iets belangrijker te laten René P.M. Stevens lijken of in de betekenis van ‘slim handelen’. Door dit ‘verkeerd’ woordgebruik is de essentie niet meer dui- Strategie is een begrip dat stamt uit de krijgs- kunde. Legers zijn de oudste bestaande doelorga- delijk. er worden kansen gemist om huisvesting te laten nisaties. Bedrijven zijn eveneens doelorganisaties. Door de eeuwen heen zijn er in de krijgskunde bijdragen om de bedrijfsstrategie te realiseren. door evaluaties regels ontwikkeld die dan ook zonder meer toepasbaar zijn voor bedrijfsorga- nisaties. Succesvolle militaire strategen worden niet alleen gekenmerkt door het hebben van een strategie, maar ook door hun aandacht voor tactische zaken als flexibele organisatievormen, planningsmethoden, coördinatie en communicatie, materieel en manschappen en immateriële zaken als vakmanschap, motivatie en het moreel van de manschappen. Het begrip tactiek is, in tegenstelling tot strategie, vrijwel niet terechtgekomen in het vocabulaire van managers en bedrijfskundigen. Terwijl de krijgsgeschiedenis ons leert dat zonder een helder onderscheid tussen strategie en tactiek een suc- cesvolle strategie nauwelijks is uit te voeren. Strategie gaat over de inhoud, het hogere doel, het langetermijnbeleid dat wordt nagestreefd. Het legt gedurende een langere periode beslag op een zodanig belang- rijk deel van de bedrijfsmiddelen, dat andere alternatieven worden uitgesloten. Door het belang en de omvang ervan is een strategische beslissing in wezen onomkeerbaar. Tactiek gaat over het middel, het zijn de kleine stapjes in de uitvoering van de stra- tegie. De beheersing van de tactiek, ter realisatie van de gekozen strategie, is essen- tieel. Strategie speelt zich af op de landkaart, tactiek is de werkelijke strijd op het slagveld. Maar er is ook een wisselwerking. Je kunt de tactiek nog zo goed uitvoeren, maar als de strategie niet deugt, wordt het niks. Je beklimt heel tactisch de ladder, maar hij staat wel tegen de verkeerde muur. Bij een gebouw zijn drie groepen be- langhebbende te onderkennen: de huurders, de eigenaren en de samenleving. Huurder Bij een huurder is er geen sprake van een groot beslag op de middelen en al even- min van een onomkeerbaarheid. Huurcontracten hebben bovendien meestal beperkte looptijden. Een gebouw en zijn locatie zijn voor een huurder daarom ‘slechts’ tactische middelen: stappen om de bedrijfsstrategie ten uitvoer te brengen. Bijvoorbeeld om het gewenste imago naar de markt uit te stralen. Door in de juiste buurt te staan en/of op de juiste plaats als blikvanger te fungeren. Als logis- 20 fmi 10 - 2009
  • 2. UITLEVEN VAN EMOTIES (extrovert) Extraverte Stedelijke trendsetters specialisten Maatschappelijke dienstverleners Ingetogen EGO IDENTITEIT conservatieven GROEP ANONIMITEIT Statusgevoelige Bureaucratische Sobere professionals functionelen verkooporganisaties CONTROLE VAN EMOTIES (introvert) tiek centrum vindbaar en bereikbaar. Huisvesting Figuur 1. Onderlinge derlinge positionering van de zeven ‘Office styles’ op voor de manschappen en het materieel en als uitvals- positionering Office het assenkruis van psycholoog Jung. Ben je als orga- basis om de markt te bedienen. Maar ook als onder- Styles nisatie extravert of introvert? Wil je een eigen iden- steuning van het moreel van de medewerkers. titeit uitstralen of meer opgaan in de anonimiteit? In de krijgskunst wordt moreel van doorslaggevend Aanbieders van kantoren zoals projectontwikkelaars belang geacht. Napoleon zei hierover: ‘Het moreel van en beleggers richten zich op de grote middenmoot. de troepen is driemaal zo belangrijk als hun fysieke Met een ‘marktconform’ gebouw dat voor zoveel conditie’. Een wezenlijk deel van de tactiek zou over mogelijk kantoorgebruikers toepasbaar is, trachten immateriële zaken moeten gaan. Over zaken die zij het risico op leegstand te verkleinen. Maar dé mensen raken, zingeving en hun welzijn. Dat je als kantoorgebruiker bestaat niet, daarom appelleren organisatie ergens voor staat waardoor mensen een marktconforme gebouwen te weinig aan de beleving binding hebben die het arbeidscontract overstijgt. van de gebruiker - zij zijn voor velen functioneel, maar Een goed moreel draagt onder andere bij aan het voor nagenoeg niemand onderscheidend. bundelen van de krachten, het bevorderen van cohe- sie en team spirit en versterkt zo de concurrentiepo- Huisvestingscode kraken sitie van de organisatie. De wijze waarop men gehuisvest is, zegt veel over de organisatie, net als kleding iets zegt over de persoon Bedrijfsstijl die het draagt. Huisvesting is daarmee veel meer dan De keuze en inrichting van het gebouw kunnen inge- een ‘functioneel onderdak’. Het maakt tastbaar waar zet worden om het moreel van de ‘manschappen’ hoog je als organisatie voor staat. Het gebouw vertegen- te houden en om zich te onderscheiden van de con- woordigt een code die af- currentie. De vestigingsplaats en het kantoorgebouw hankelijk is van situatie en moeten dan wel aansluiten bij de bedrijfstijl (manage- context. Je kunt het vergelij- mentstijl, cultuur en dergelijke) van een organisatie. ‘Huisvesting is daarmee ken met een ‘dress code’, een De Nederlandse markt is in zeven segmenten te ver- vaak cultureel bepaalde so- delen van kantoororganisaties met dezelfde huisves- veel meer dan een ciale code die aangeeft welk tingsvoorkeuren (www.officestyles.nl). De segmenten soort kleding geschikt ge- onderscheiden zich voor een belangrijk deel door de ‘functioneel onderdak’.’ acht wordt bij officiële par- mate waarin en hoe zij hun identiteit tot uiting willen tijen of specifieke situaties. laten komen in hun locatie- en gebouwkeuze. De Kernvraag is niet ‘wat is de segmenten geven inzicht in hoe de huisvesting over- benodigde omvang van de komt en in de kansen om een gewenst imago te ver- huisvesting en wat zijn de functionele en technische sterken. Hierin staan niet de functionele eisen maar eisen?’. Dit zijn ‘slechts’ de basale randvoorwaarden. de belevingsfactor centraal. Zie figuur 1 voor de on- Het gaat vooral om het effect van huisvesting op het 10 - 2009 fmi 21
  • 3. Thema HeT KanToor gedrag van mensen en de boodschap die men ermee communiceert. Het is zaak om de organisatie-eigen huisvestingscode te ontcijferen die leidt tot de gewenste uitstraling en beleving. Dit geeft inzicht in de complexe relatie tus- sen individualiteit en collectiviteit, de dunne grens tussen authenticiteit en een ‘me-too’-huisvesting. De ingrediënten van de huisvestingscode zijn met name ‘zachte’ huisvestingsfactoren die met de beleving van het gebouw te maken hebben. Holistische benadering In de moderne managementliteratuur zie je een sa- mengaan van hard en zacht. De harde kant komt met name tot uitdrukking in de focus op effectiviteit en efficiency terwijl de zachte kant de nadruk legt op aandacht voor mensen en motivatie. Het is zaak dat beide met elkaar in balans worden gebracht waarbij deze balans per organisatie en per levensfase van de organisatie verschilt. Het samengaan van hard en zacht vraagt bovendien om een holistische benadering waarbij naar het geheel wordt gekeken in plaats naar de som der delen. Legers zijn de oud- de eigenaar/gebruiker, gelden genoemde overwegingen Uit onze adviespraktijk blijkt dat het vooral de zoge- ste bestaande over mens- en organisatiegericht huisvesten. Het be- naamde ‘zachte’ huisvestingsfactoren zijn die het doelorganisaties. paalt namelijk de match tussen gebouw en huurder/ verschil maken bij verder technisch en functioneel gebruiker en dus de slaagkans op een huur- of koop- gelijkwaardige gebouwen. Factoren die de bedrijfsiden- transactie. Hoe beter deze match is, hoe langer men titeit verbeelden en iets met je doen als mens. Die zal willen huren en hoe kleiner de kans op leegstand. emoties oproepen. Emoties zoals je veilig en op je Projectontwikkelaars zijn niet met doelgroepen bezig, gemak voelen, trots zijn, geaccepteerd zijn, saamhorig- maar met (her)ontwikkelingskansen. Zij zoeken er heid, er samen voor gaan. Zij maken het verschil een gebruiker bij en verkopen de ontwikkeling dan tussen ‘marktconforme’ doorsnee huisvesting en zo snel mogelijk aan een belegger. Voor een project- authentieke huisvesting die het imago van een orga- ontwikkelaar is een gebouw alleen een tactisch mid- nisatie bevestigt en versterkt. del in het realiseren van zijn bedrijfsstrategie van De juiste inrichting en aankleding van een gebouw korte doorlooptijden, minimaal beslag op eigen mid- dragen bij om gewenst gedrag en uitstraling te ver- delen, laag inkopen en hoog verkopen. sterken. Het is jezelf voor de gek houden door een Bij een belegger of eigenaar/gebruiker is er door het wezenlijke, inhoudelijke verandering te verwachten grote beslag op de middelen en de lange(re) termijn door alleen het toepassen van een ‘innovatief ’ werk- dat de gebouwen in portefeuille blijven, in veel geval- plekconcept en een inrichting volgens de laatste trend. len sprake van dat deze gebouwen strategisch zijn. In Misschien helpt het bij fake it till you make it. Maar het kader van actief vastgoedportefeuille beheer zijn vaak is het net zo hilarisch als een trainingspak aan- er ook gebouwen die weer redelijk snel worden ver- trekken en vervolgens denken dat je sportief bent. kocht. Bij deze gebouwen is eerder sprake van tactiek Het is de managementstijl, voorbeeldgedrag en be- om de eigen bedrijfsstrategie te realiseren. trokkenheid, die maken dat een gewenste verandering Een belegger kan door meer aandacht te geven aan aanslaat. Het gebouw met zijn inrichting is alleen de de identiteit voor de doelgroep zijn leegstandsrisico ‘zielloze’ hardware. verkleinen. Een gebouw moet in ieder geval voldoen Het zijn de dingen die meestal niet in een programma aan de harde criteria. Het zijn daarom vooral de van eisen staan, maar die je tussen de regels door leest, zachte huisvestingsfactoren die maken dat er een de dingen die mensen willen en die ze voelen, die transactie tot stand komt. Zachte criteria kunnen in maken dat een gebouw een ziel krijgt. Het gaat om sommige gevallen zelf tekortkomingen bij de harde behoeften, sfeer en verlangens. Kortom, een visie op huisvestingscriteria compenseren. het gebouw als teambuilding én als imagebuilding. Er is voor eigenaren nog een andere reden om extra aandacht te geven aan identiteit van hun gebouwen. Eigenaar Bij een perfecte match op identiteit is er een financi- Ook voor de eigenaar van een gebouw, dit kan de ele meerwaarde te creëren. Denk hierbij aan design projectontwikkelaar zijn, de belegger/verhuurder of en merkkleding. De vierkante centimeter met het 22 fmi 10 - 2009
  • 4. merklogo vertegenwoordigt tachtig procent van het mensen hun economische én culturele creativiteit aankoopbedrag van het kledingstuk. kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’ De waarde van een object wordt vooral bepaald door ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met zijn ligging. Beleggers, projectontwikkelaars en ma- eigenheid die iets authentieks toevoegen aan de stad kelaars hanteren dan ook de vastgoedmantra: locatie, en mensen daar graag willen leven. locatie, locatie. Of anders gezegd: een krot in een Onderdeel van de ruimtelijke ordeningsstrategie zou villawijk is meer waard dan een villa in een krotten- ook moeten zijn om ruimte te laten voor vernieuwing. wijk. Bij het taxeren van gebouwen wordt er echter Stedenbouwkundige concepten en maatschappelijke (nog) geen aandacht gegeven aan niet tastbare waar- veranderingen volgen elkaar deaspecten zoals identiteit en naamsbekendheid van steeds sneller op waardoor een gebouw. Dit vertegenwoordigt niettemin wel een gebouwen en omgevingen immateriële meerwaarde die je zou kunnen vergelij- ‘Een gebouwde omgeving is eerder toe zijn aan renovatie. ken met de waarde van een merk. Een gebouw kan Vernieuwing dient letterlijk het merk of imago van de huurder ondersteunen. In een verzameling mensen met en figuurlijk de ruimte te sommige gevallen kan het gebouw zelf een merk krijgen: we wachten nog even worden. Denk bijvoorbeeld aan de WTC’s of aan een verlangens en behoeften.’ met het invullen van alle landmark als de voormalige lichttoren van Philips in plekken en geven ruimere Eindhoven. Echter, ook gebouwen die verbonden zijn bestemmingen aan gebou- met een historisch persoon of situatie, gebouwen met wen. Die tolerantie biedt bijzondere architectuur, gebouwen die een bijzon- ruimte voor creativiteit, en daarmee voor innovatie dere cultuur of periode kenmerken, of gebouwen die en economische groei. De kruisbestuivingen die zo veel (positieve) media aandacht krijgen, vertegen- ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, essentieel woordigen een meerwaarde. Het kan maken dat het voor kennissamenlevingen. gebouw en zijn directe omgeving daardoor voor één Het vergt een zorgvuldig omgaan met de ruimte of meerdere stakeholders strategisch wordt. omdat wat je maakt er voor decennia staat en mis- schien wel langer. De gebouwde omgeving is een Samenleving grote economische en maatschappelijke katalysator. Op het schaalniveau van de samenleving komen de Zij vormt bovendien een element van onze heden- belangen van de gebruiker en de eigenaar samen. De daagse cultuur. Een deel wordt uiteindelijk zelfs ons gebouwde omgeving is echter meer dan een optelsom cultureel erfgoed. Deze belangen en de omvang maken van gebouwen met (openbare) ruimte ertussen en dat gebouwen voor de samenleving vaak strategisch menselijke en economische belangen. Ook hier is een zijn. Dit is een grote verantwoordelijkheid voor de holistische benadering vereist. Een gebouwde omge- betrokkenen bij de totstandkoming en het gebruik ving is een verzameling mensen met verlangens en van onze gebouwde omgeving. behoeften. In de huidige ruimtelijke ordening kijkt men hoofdzakelijk naar de verzameling gebouwen en Moraal openbare ruimten. De mens wordt vooral gezien als Dat een gebouw functioneel, passend, betaalbaar en de betalende consument om de grondexploitatie duurzaam moet zijn, behoeft geen betoog, dat is een sluitend te krijgen. basis vereiste. Het zijn echter de ‘zachte’ factoren die De meeste gebouwen voegen weinig toe aan hun voor een mens en zijn functioneren het verschil ma- omgeving. Gebouwen kunnen en moeten echter meer ken. Gebouwen die mens- en organisatiegericht zijn zijn: gebouwen met betekenis voor bewoners en met een onderscheidende identiteit, roepen emoties omgeving, gebouwen met emotie en verbeeldings- op, waardoor het gebouw een communicatiemiddel kracht. Het onderscheidende karakter is daarmee is. Deze communicatie speelt een belangrijke rol om duidelijk zichtbaar en dat is een kwaliteit die gebrui- het moreel van de medewerkers hoog te houden, maar kers herkennen en waar zij steeds weer naar terugke- ook als marketinginstrument naar de markt/samen- ren. Een wijk appelleert dan aan een bepaald gevoel, leving. Waardoor het ondersteunend is aan de uit te communiceert, werkt beïnvloedend op gedrag en heeft voeren strategie en tactiek. fmi een sterke symbolische waarde. Dan zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteitsdragers. Net als kleding hebben zij daarmee invloed op hoe je je voelt en in sommige gevallen zelfs hoe je je gedraagt. Winston Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings and afterwards our buildings shape us’. Om authentieke wijken te creëren moet in plaats van > Ir. René P.M. Stevens MBA is algemeen directeur van Atelier V de grondexploitatie de mens centraal staan. Er dient real estate B.V. uit Amersfoort, rene.stevens@atelier-v.nl. rekening te worden gehouden met plekken waar 10 - 2009 fmi 23