ใช้ประกอบการบรรยายกฎหมายเอกเทศ 1 ในส่วนของสัญญาเช่าทรัพย์และสัญญาเช่าซื้อ ในภาคการศึกษาที่ 1 ปีการศึกษา 2557

1. เอกเทศสัญญา 1: เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ
อาจารย์นุรัตน์ ปวนคามา
สานักวิชานิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง
ภาคการศึกษาที่ 1 ปีการศึกษา 2557

2. เค้าโครงการบรรยาย
ครั้งที่ 1 20 พ.ย. 2557
ครั้งที่ 2 27 พ.ย. 2557
ครั้งที่ 3 4 ธ.ค. 2557
หลักกฎหมายที่สาคัญของสัญญาเช่า ทรัพย์และเช่าซื้อ
ฝึกจับประเด็นและเขียนตอบปัญหา กฎหมายเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ
ทบทวนหลักกฎหมายและตอบ ปัญหาข้อสงสัย

3. ครั้งที่ 1 หลักกฎหมายที่สาคัญของสัญญาเช่าทรัพย์และ เช่าซื้อ

4. หลักกฎหมายที่สาคัญของเช่าทรัพย์
1.บททั่วไป
2.หน้าที่และความ รับผิดของผู้ให้เช่า
3.หน้าที่และความ รับผิดของผู้เช่า
4.ความระงับ ของสัญญา เช่า
1.1 สาระสาคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ 1.2 คามั่นจะให้เช่า 1.3 หลักเกณฑ์การทาสัญญาเช่า 1.4 สัญญาเช่าต่างราย 1.5 การเช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า

5. 1.บททั่วไป: 1.1 สาระสาคัญของสัญญาเช่าทรัพย์
(1) สัญญาที่ไม่ได้มุ่งหมายจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า
สัญญาเช่าทรัพย์สินไม่มุ่งหมายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่มุ่งการ โอนสิทธิครอบครอง ดังนี้ ผู้ให้เช่าไม่ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า แต่ สัญญาเช่าจะผูกพันเจ้าของทรัพย์สินนั้นได้ ต้องได้ความว่าผู้ให้เช่ามีอานาจเอา ทรัพย์สินนั้นออกให้เช่าได้ เช่น มีสิทธิครอบครอง สิทธิเก็บกิน เป็นต้น มิฉะนั้น ไม่ ผูกพันเจ้าของทรัพย์สิน แม้มีการจดทะเบียนการเช่าและผู้เช่าสุจริตก็ตาม

6. (2) สัญญาที่มีวัตถุเป็นทรัพย์สิน
วัตถุที่ให้เช่าอาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์ไม่มีรูปร่าง ตลอดจนสิทธิต่างๆ ที่มีราคาและอาจถือเอาได้ เช่น สิทธิในสัมปทาน
(3) สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงชั่วระยะเวลาอันจากัด
เป็นสัญญาที่มีกาหนดระยะเวลาการเช่าที่สิ้นสุดแน่นอน แม้ว่าจะเป็นสัญญา เช่าที่ไม่ได้กาหนดระยะเวลาการเช่าไว้ก็ตาม

7. (4) เป็นสัญญาต่างตอบแทน
เนื่องจากเป็นสัญญาที่ฝ่ายหนึ่งให้อีกฝ่ายหนึ่งได้ใช้หรือรับประโยชน์ใน ทรัพย์สิน โดยที่อีกฝ่ายหนึ่งจะต้องเสียค่าเช่าตอบแทนให้ ทาให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้อง ชาระหนี้ให้แก่กันและกันเป็นการตอบแทน
(5) เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสาคัญ
ผู้ให้เช่าจะพิจารณาให้ผู้ใดเช่าทรัพย์สินของตนนั้น จะเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติ ของผู้เช่าเป็นสาคัญ เช่น ห้ามมิให้มีการเช่าช่วงหากผู้ให้เช่ามิได้อนุญาต และเมื่อผู้เช่า ตาย สัญญาเช่าก็จะระงับไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาท

8. 1.บททั่วไป: 1.2 คามั่นจะให้เช่า
เป็นกรณีที่มีสัญญาเช่ากันแล้ว และในสัญญาเช่านั้น ผู้ให้เช่าได้ให้คามั่นแก่ผู้ เช่าว่าจะให้ผู้เช่าเช่าทรัพย์สินนั้นต่อไป ถ้าผู้เช่าต้องการเช่าต่อก็ต้องแสดงเจตนาสนอง รับคามั่นของผู้ให้เช่าเพื่อให้เกิดสัญญาเช่าต่อ
ข้อสังเกต
1. เป็นการแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว
2. คามั่นต้องมีข้อความแน่นอนชัดเจนในสาระสาคัญของสัญญาเช่า เช่น อัตราค่าเช่า ระยะเวลาการเช่า หากไม่มีไม่ถือว่าเป็นคามั่นจะให้เช่า
3. กาหนดเวลาสนองรับคามั่นจะให้เช่า มี 2 กรณี คือ กรณีที่มีกาหนดเวลาให้การ สนองรับแน่นอน หากผู้เช่าไม่สนองรับคามั่นในเวลาที่กาหนดคามั่นดังกล่าวสิ้นผล ผูกพัน และกรณีที่ไม่มีกาหนดเวลาสนองรับคามั่น ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาสนองรับ คามั่นก่อนครบกาหนดอายุสัญญาเช่าเดิม

9. 4. ผลของการสนองรับคามั่นจะให้เช่า
เมื่อผู้เช่าสนองรับคามั่นจะให้เช่าภายในกาหนดเวลาตามคามั่น หรือก่อนสัญญาเช่าครบกาหนด (กรณีไม่มีกาหนดเวลาสนองรับ) ถือว่ามี สัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันที โดยมีเงื่อนไขและวิธีการตามสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยไม่ต้องทาสัญญาเช่ากันใหม่
5. กรณีโอนทรัพย์ที่เช่าไปก่อนผู้เช่าสนองรับคามั่น
หากผู้ให้เช่าได้โอนทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลภายนอกเสียก่อนที่ผู้ เช่าจะแสดงเจตนารับคามั่น คามั่นนั้นไม่โอนไปด้วยเพราะเป็นข้อตกลง ต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า จึงไม่ผูกพันผู้รับโอนเว้นแต่จะยอม ผูกพันด้วย

10. 1. บททั่วไป: 1.3 หลักเกณฑ์ในการทาสัญญาเช่า
กฎหมายไม่ได้บังคับให้ทาตามแบบ แต่กาหนดหลักเกณฑ์ที่จะใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้อง บังคับคดีไว้ โดยสรุปก็คือ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์
1. ถ้ามิได้ทาเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบก็จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แต่สัญญาเช่าไม่เป็นโมฆะ (มาตรา 538)
ข้อสังเกต: การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ไม่รวมสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษด้วย ดังนั้น การเช่าเรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
2. ถ้าการกาหนดการเช่ากว่า 3 ปีขึ้นไป หรือ กาหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หาก มิได้ทาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น (มาตรา 538)
3. ห้ามเช่าเกินกว่า 30 ปี ถ้าได้ทาสัญญาไว้เกินกว่า 30 ปี ให้ลดลงมาเป็น 30 ปี (มาตรา 540)

11. กรณีที่ถือว่าเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 : ผล = หากไม่ทาเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
1. ทาสัญญาเช่ากัน 6 ปี เลี่ยงกฎหมายโดยทาสัญญากัน 2 ฉบับ สัญญาฉบับละ 3 ปี จึงเป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนถือว่ามีเจตนาจะเช่ากันเกินกว่า 3 ปี เมื่อไม่ได้ทา เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็บังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น สัญญาเช่า ฉบับหลัง ใช้บังคับไม่ได้เลย
2. ทาสัญญากันหลายปีเกินกว่า 3 ปี โดยไม่จดทะเบียน โดยวันแรกตกลงทาสัญญา เช่ากัน 3 ปีเท่านั้น และวันพรุ่งนี้มาทาสัญญากันอีก 1ฉบับอีก 3 ปี เช่นนี้เป็นการ หลีกเลี่ยงกฎหมายบังคับกันได้แค่ 3 ปีเท่านั้น
3. หากระบุในสัญญาเช่ากัน 3 ปี มีอยู่ข้อหนึ่งบอกว่า หากครบกาหนดให้ถือว่าเช่ากัน ต่อไปอีก 3 ปีโดยอัตโนมัติ แต่ไม่ยอมไปจดทะเบียนบังคับได้เพียง 3 ปี

12. 1.บททั่วไป: 1.4 สัญญาเช่าต่างราย
คือ ผู้ให้เช่าเอาทรัพย์สินไปให้ผู้เช่า เช่าหลายรายใครจะมีสิทธิดีกว่ากันระหว่าง ผู้เช่า ต่างรายกัน
หลักทั่วไป = ใครมาก่อนมีสิทธิก่อน แต่ก็มีกรณีที่กฎหมายกาหนดเอาไว้ว่าใครจะมี สิทธิดีกว่าเหมือนกัน (ประเภทของทรัพย์ + การครอบครองการจดทะเบียน)
 กรณีสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 542) หากผู้ใดได้ทรัพย์นั้นไว้ในการครอบครองก่อน ผู้นั้นย่อม มีสิทธิดีกว่า ด้วยเหตุผลที่ว่าการเช่าสังหาริมทรัพย์ไม่มีหลักฐาน ไม่มีเรื่องการจด ทะเบียน
ตัวอย่างเช่น ดาให้ ก. เช่ารถยนต์ แต่ยังไม่ทันส่งมอบรถให้ ก. ดาไปตกลงให้ ข.เช่าอีก ต่อมาดามอบรถยนต์ให้ ข. ไป เป็นกรณี ก. กับ ข. สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยมูลสัญญา เช่าต่างรายกัน เมื่อ ข. ได้ครอบครองรถก่อน ก. ข. จึงมีสิทธิที่ดีกว่า ส่วน ก. ให้นาบทบัญญัติเรื่อง การรอนสิทธิมาปรับใช้ ดังนั้น ก. จึงมีสิทธิเรียกร้องเอาค่าเสียหายจากดาได้ ตามหลักของเรื่องซื้อ ขายที่นามาใช้ในเรื่องเช่าทรัพย์ด้วยการอนุโลม

13. ข้อสังเกต ในกรณีดังกล่าวมีอยู่ว่า
(1) กฎหมายไม่ได้ดูว่าใครทาสัญญาเช่ากันวันหนึ่งเวลาใด กฎหมายดู เฉพาะว่าใครได้ครอบครองทรัพย์สินก่อนกัน
(2) กฎหมายไม่ได้ดูระยะเวลาการให้เช่าว่าจะนานเท่าใด
(3) กฎหมายไม่ได้ดูหลักฐานการเช่า เพราะตามตัวอย่างข้างต้น แม้ว่าจะ ทาสัญญาเช่าด้วยวาจาหรือทาสัญญาเป็นหนังสือก็ตาม ข. ก็ยังมีสิทธิ ดีกว่า ก.ในการเช่ารถยนต์คันนั้น

14.  กรณีอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 543) เกิดมีการเช่าต่างรายกันใครจะมี สิทธิดีกว่านั้นอาจจะจาแนกออก 3 กรณี
(1) การเช่านั้นเป็นประเภทไม่ต้องจดทะเบียน ผู้เช่าที่ได้ทรัพย์สินไปไว้ใน ครอบครองก่อนด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นย่อมมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น
(2) ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็นประเภทซึ่งต้องจดทะเบียน ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จด ทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้นมีสิทธิกว่าคนอื่น
(3) ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทต้องจดทะเบียนและไม่ต้องจดทะเบียนผู้เช่าคนที่ ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่า เว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไป ไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวันจดทะเบียน
ข้อสังเกต จดทะเบียนหรือไม่? ดูที่ระยะเวลาการเช่า หากเกิน 3 ปี กฎหมายกาหนดให้จด ทะเบียน

15. 1.บททั่วไป: 1.5 การเช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่า
หลัก ผู้เช่าจะเอาทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าไม่ได้ เว้นแต่จะมี ข้อตกลงให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ หากผู้เช่าฝ่าฝืนผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันที (มาตรา 544)
อย่างไรก็ดี แม้จะเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ เพราะมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ก็ตาม แต่ผู้เช่าช่วง ย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้เช่าเดิม เมื่อผู้เช่าเดิมหมดสิทธิตามสัญญาเช่าเดิมแล้ว ก็ไม่มีสิทธินาทรัพย์สินที่เช่า ไปให้เช่าช่วงได้ ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้ทันที
ข้อสังเกต
(1) ถ้าได้กระทาโดยความรู้เห็นยินยอมของผู้ให้เช่า การเช่าช่วงก็ชอบด้วยกฎหมาย
(2) ถ้ากระทาโดยตกลงกันเอง ผู้ให้เช่าไม่ทราบว่ามีการเช่าช่วงก็ไม่ชอบ ถือว่าผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงก็ต้องออกไปจากทรัพย์สินที่เช่า
(3) ถ้าเช่าช่วงโดยชอบ ผู้ให้เช่าเดิมก็ต้องเคารพสิทธิของผู้เช่าช่วง ดังนั้นแม้ว่าผู้เช่าช่วงจะได้ ชาระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าช่วง (ผู้เช่าเดิม) ก็จะอ้างว่าชาระค่าเช่าแล้วไม่ได้
ตัวอย่างเช่น ก. (ผู้ให้เช่า) ข. (ผู้เช่า) ค. (ผู้เช่าช่วง) แม้ว่า ค. จะชาระค่าเช่าให้ ข. แล้ว ค. ก็ยังคงต้อง รับผิดชาระค่าเช่าให้ ก. อยู่ดีจะอ้างว่าชาระให้ ข. แล้วไม่ได้ (ต้องเป็นกรณีเช่าช่วงโดยชอบแล้วเท่านั้น)

16. 2. หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า
1. ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว (มาตรา 546) ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สิน ซึ่งโดยสภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใช้ประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าบอกเลิก สัญญาได้ (มาตรา 548)
2. ผู้ให้เช่าต้องชดใช้ราคาแก่ผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายที่จาเป็นและสมควร เพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น (มาตรา 547)
3. ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในกรณีที่ทรัพย์สินที่ให้เช่าชารุดบกพร่องที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาที่ เช่า และต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จาเป็น เว้นแต่เป็นการซ่อมแซมชนิดที่กฎหมายหรือจารีต ประเพณีว่าผู้เช่าต้องกระทาเอง (มาตรา 549+ 550) อย่างไรก็ดี หากความชารุดบกพร่องนั้นเป็น เหตุให้ผู้เช่าต้องปราศจากการใช้และประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าและได้แจ้งให้ผู้ให้เช่าจัดการแก้ไขใน ระยะอันสมควรแล้ว แต่ผู้ให้เช่าไม่จัดทาให้คืนดีได้ ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 551)
4.ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในกรณีถูกรอนสิทธิ โดยนาบทบัญญัติว่าด้วยการซื้อขายในเรื่องการ รอนสิทธิมาใช้บังคับโดยอนุโลม (มาตรา 549 + {475 ถึง 482})

17. 3. หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
1. ต้องใช้ทรัพย์สินโดยชอบ (มาตรา 552) = ต้องใช้ตามประเพณีปกตินิยม หรือตามที่กาหนดในสัญญา
2. ต้องสงวนทรัพย์เสมอวิญญูชนพึงสงวนทรัพย์สินของตนเองและต้อง บารุงรักษาซ่อมแซมเล็กน้อย (มาตรา 553)
# แตกต่างจากมาตรา 547 เพราะกรณีที่ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่ ดังนั้นการซ่อมแซมตามมาตรา 553 จึงไม่รวมถึงการซ่อมแซมใหญ่
3. ผู้เช่าต้องยอมให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทน เข้าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว ในเวลาอันสมควร (มาตรา 555)
4. ถ้ามีเหตุต้องซ่อมแซมทรัพย์สินโดยเร่งร้อน ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบ เพื่อให้ผู้ให้เช่าทาการซ่อมแซม ถ้าการซ่อมแซมต้องใช้เวลาเกินสมควรจนเป็นเหตุให้ไม่ เหมาะแก่การจะใช้ประโยชน์ ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันที (มาตรา 556)

18. 3. หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า (ต่อ)
5. ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบโดยพลัน (มาตรา 557) หากมีเหตุดังต่อไปนี้
5.1 ทรัพย์สินที่เช่าชารุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซม
5.2 ต้องจัดการป้องกันภยันตรายแก่ทรัพย์สินที่เช่า
5.3 มีบุคคลภายนอกบุกรุกทรัพย์สินที่เช่าหรือเรียกร้องสิทธิเหนือ ทรัพย์สินที่เช่า
ข้อสังเกต
# หากผู้เช่าไม่แจ้งผู้ให้เช่าทราบโดยพลัน ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความเสียหายที่ เกิดแก่ผู้ให้เช่า
# เว้นแต่ ผู้ให้เช่าจะทราบเหตุนั้น (5.1-5.3) นั้นอยู่ก่อนแล้ว

19. 3. หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า (ต่อ)
6. ถ้าผู้เช่าดัดแปลงต่อเติมทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกให้ผู้ เช่าทาให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่สภาพเดิม และต้องรับผิดในความสูญหายหรือเสียหายอันเกิดจากการดัดแปลง (มาตรา 558)
Note: ไม่ให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้
7. ผู้เช่ามีหน้าที่ชาระค่าเช่า (มาตรา 559 – 560)
ผู้เช่าต้องชาระค่าเช่าตามเวลาที่กาหนดไว้ในสัญญาหรือตามจารีตประเพณี ถ้าไม่มีกาหนดไว้โดย สัญญาหรือโดยจารีตประเพณีต้องชาระเมื่อสิ้นระยะเวลาอันได้กาหนดกันไว้ทุกคราวไป (มาตรา 559)
ถ้าผู้เช่าไม่ชาระค่าเช่า ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าชาระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่าราย เดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชาระไม่น้อยกว่า 15 วัน จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 560)
# การเช่าที่ต้องชาระค่าเช่าเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ถ้าผู้เช่าไม่ชาระ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ทันที แต่ถ้าตกลงชาระค่าเช่าเป็นรายเดือน รายละ 2 เดือนหรือรายปี ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้
# แต่คู่สัญญาอาจตกลงยกเว้นบทบัญญัติในมาตรา 560 ก็ได้ ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอัน ดีของประชาชน

20. 3. หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า (ต่อ)
8. ผู้เช่ามีหน้าที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าระงับ (มาตรา 561)
9. ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า อันเกิดจากความผิดของผู้เช่า หรือบุคคลที่อยู่กับผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วง เว้นแต่เกิดจากการ ใช้ทรัพย์สินโดยชอบ (มาตรา 562)
อายุความ : ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่ามีอายุความ 6 เดือนนับแต่วันส่งคืน ทรัพย์สินที่เช่า (มาตรา 563)

21. ความระงับแห่งสัญญาเช่าทรัพย์
1. สัญญาเช่ามีกาหนดเวลา : สัญญาเช่าย่อมระงับเมื่อสิ้นกาหนดเวลา โดยไม่ต้องบอกกล่าวกัน (มาตรา 564)
ข้อสังเกต สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี + ไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 538) ถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีกาหนดเวลา 3 ปี ดังนั้นก่อนครบ 3 ปีจะบอกเลิกสัญญาไม่ได้
2. สัญญาเช่าที่ไม่มีกาหนดเวลา : ฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาในขณะเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาชาระค่าเช่าได้ ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกาหนดเวลาชาระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่ จาต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน (มาตรา 566)
ข้อสังเกต สัญญาเช่าที่มีกาหนดเกินกว่า 3 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คงบังคับได้ เพียง 3 ปี เมื่อครบ 3 ปี ผู้เช่ายังคงเช่าต่อไปโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ให้ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มี กาหนดเวลา ต้องบอกเลิกการเช่าตามมาตรา 570 {เลิกสัญญาเมื่อใดก็ได้ โดยบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่ว กาหนดเวลาชาระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยและไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน ตาม มาตรา 566}

22. ข้อสังเกตเพิ่มเติม
1.สัญญาเช่ากาหนดชาระค่าเช่าเป็นรายเดือนแต่ไม่ระบุว่าเป็นวันใด ต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกาหนด ชาระค่าเช่า (มาตรา 559)
2. สัญญาเช่าระงับเมื่อทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด (มาตรา 567)
3. เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาที่อาศัยความไว้วางใจ ในคุณสมบัติ ของผู้เช่าอย่างยิ่ง และสัญญาเช่าเป็นสัญญาเฉพาะตัว บริวารก็อยู่ต่อไปไม่ได้
สัญญาเช่าไม่ระงับ : สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า (มาตรา 569 วรรคแรก) ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้ เช่าที่มีต่อผู้เช่าด้วย (มาตรา 569 วรรคสอง)
แต่ ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ผู้ใดได้กรรมสิทธิ์ไปก็ไม่ต้องรับผิดชอบ ผู้ให้เช่าเดิมก็ต้องรับผิดใน ฐานะรอนสิทธิ เช่น เช่ารถยนต์แล้วขายต่อไป ผู้ซื้อก็ได้กรรมสิทธิ์ไปและไม่ต้องให้ผู้เช่าเดิมเช่าต่อไป แต่เจ้าของรถ (ผู้ให้เช่าเดิม) ต้องรับผิดชอบเพราะเกิดกรณีรอนสิทธินั้น ทาให้ผู้เช่าเดิมไม่สามารถใช้ ประโยชน์ในรถที่เช่าได้ตามสัญญาเช่า

23. สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
“สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา/สัญญาเช่าต่าง ตอบแทนพิเศษ = สัญญาเช่า + สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ”
คือ ผู้เช่าต้องให้อะไรเป็นการตอบแทนแก่ผู้ให้เช่ามากกว่าค่าเช่า เพื่อมุ่ง หมายที่จะได้เช่าทรัพย์สินนั้นหรือการเช่าที่มีกาหนดเวลายาวนานขึ้นโดยเสียค่าเช่าไม่ มากนัก
[ ให้เงินกินเปล่า ไม่ถือว่าเป็นค่าตอบแทนพิเศษจากการเช่าทรัพย์นั้น]
ข้อสังเกต
(1) ไม่นาบทบัญญัติในมาตรา 538 มาบังคับใช้ กล่าวคือ แม้กาหนดระยะเวลาการเช่า กันเกินกว่าที่กฎหมายกาหนดและแม้จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ สามารถบังคับได้ตามกฎหมาย
(2) ยกเว้นมาตรา 560 หากผู้ไม่ชาระค่าเช่า ผู้ให้เช่าอาจไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่า ก่อนครบกาหนดเวลาเช่าเพราะเหตุที่ผู้เช่าไม่ชาระค่าเช่า

24. สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
(3) สิทธิในการเช่าไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิในการเช่าตกทอดแก่ทายาท
(4) ผู้ให้เช่าตาย สัญญาเช่าไม่ระงับ ทายาทของผู้ให้เช่าต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ของผู้ให้เช่าที่มีต่อผู้เช่า
(5) ยกเว้นมาตรา 569 ย่อมส่งผลให้ผู้รับโอนไม่รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่ง เป็นผู้ให้เช่า

25. หลักกฎหมายที่สาคัญของสัญญาเช่าซื้อ

26. สาระสาคัญของสัญญาเช่าซื้อ
“สัญญาเช่าซื้อ = สัญญาเช่าทรัพย์ + สัญญาซื้อขาย”
สัญญาเช่าซื้อ คือ สัญญาที่เจ้าของเอาทรัพย์สินของตนออกให้เช่าและให้คามั่น ว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิของผู้เช่าโดยเงื่อนไขว่าผู้ เช่าได้ใช้เงินเป็นจานวนเท่านั้นเท่านี้คราว (มาตรา 572 วรรคหนึ่ง)
สัญญาเช่าซื้อ ถ้าไม่ทาเป็นหนังสือ ตกเป็นโมฆะ (มาตรา 572 วรรคสอง)
สาระสาคัญของสัญญาเช่าซื้อ คือ การเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คามั่นว่าจะ ขายหรือให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นของผู้เช่าเมื่อมีการใช้เงินเท่านั้นเท่านี้คราว กรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินที่เช่าจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าซื้อทันทีเมื่อชาระค่าเช่าซื้อครบถ้วน
ข้อสังเกต
สัญญาเช่าที่ไม่มีข้อความแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่า ไม่ใช่สัญญา เช่าซื้อ แต่เป็นสัญญาเช่าทรัพย์

27. สัญญาเช่าซื้อ Vs. สัญญาซื้อขายผ่อนส่ง
ตัวอย่างเช่น ลุงหมายมีรถจักรยานยนต์คันหนึ่งจะขาย 10,000 บาท ไลล่ามาขอซื้อรถจักรยานต์ คันดังกล่าวจากลุงหมาย หากไลล่ามีเงินมาจ่ายก็เอารถจักรยานยนต์ไปและได้กรรมสิทธิ์ใน รถจักรยานยนต์คันดังกล่าว เช่นนี้ก็เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ปัญหามีอยู่ตรงที่ว่า หากไลล่าไม่มีเงินพอ ก็อาจทาสัญญากันได้เหมือนกัน การทา สัญญาก็มีอยู่ 2 แบบ
แบบ 1 ลุงหมายตกลงขายรถให้ไลล่า โดยให้ไลล่าเอารถไปใช้ก่อนและระหว่างนั้นต้องจ่ายเงิน ให้ลุงหมายโดยแบ่งออกเป็น 10 งวด ๆ ละ 1,000 บาท โดยไม่ได้ดอกเบี้ย เมื่อจ่ายเงินครบ ไลล่าจึงจะได้กรรมสิทธิ์ในรถคันดังกล่าวทันที = สัญญาเช่าซื้อ
แบบ 2 หากตกลงให้ไลล่าจ่ายเงิน 10 งวด เหมือนกันแต่งวดสุดท้ายขอคิดเพิ่ม 5,000 บาท เพราะอยากได้ดอกเบี้ยเช่นนี้เป็น สัญญาซื้อขายผ่อนส่ง กรรมสิทธิ์โอนไปเลยทันทีเพียงแต่มี เงื่อนไขในการชาระเงินเป็นงวด ๆ เพราะไม่ได้ตกลงให้ไลล่าเช่าเพื่อที่จะให้โอกาสไลล่าซื้อใน ภายหลัง แต่เป็นการขายรถไปเลยเพียงแต่การชาระเงินมีเงื่อนไขเท่านั้น

28. สัญญาเช่าซื้อ Vs. สัญญาให้เช่ารถยนต์แบบลิสซิ่ง
สัญญาให้เช่ารถยนต์แบบลิสซิ่ง เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงชาระค่าเช่า เป็นรายเดือน และเมื่อครบกาหนดเวลาให้ผู้เช่ามีสิทธิซื้อรถยนต์คันนั้นได้ ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อ เพราะเป็นสัญญาที่ไม่มีข้อตกลงให้รถยนต์ที่เช่าตกเป็น กรรมสิทธิ์ของผู้เช่าทันทีเมื่อชาระค่าเช่าครบตามสัญญา แต่ถือว่าเป็นสัญญา เช่าสังหาริมทรัพย์

29. ลักษณะสาคัญของสัญญาเช่าซื้อ (มาตรา 572)
1. ผู้ให้เช่าซื้อต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อ และอาจรวมถึงผู้ที่จะมีกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินในอนาคตโดยชอบด้วย
2. เป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่าซื้อให้คามั่นแก่ผู้เช่าซื้อว่าจะขาย โดยมีเงื่อนไขว่าผู้เช่าซื้อได้ใช้ เงินค่าเช่าซื้อเป็นจานวนเท่านั้นเท่านี้คราว
3. แบบของสัญญาเช่าซื้อ ถ้าสัญญาเช่าซื้อไม่ทาเป็นหนังสือจะตกเป็นโมฆะ โดยทาเป็น หนังสือลงลายมือของทั้งสองฝ่าย ไม่ต้องไปทาต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับได้ (มาตรา 572 วรรคสอง)

30. การบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ
เป็นสิทธิของผู้เช่าซื้อจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดก็ได้ โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ เช่าซื้อคืนให้แก่เจ้าของโดยผู้เช่าซื้อเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย
จุดสาคัญ คือ ผู้เช่าซื้อต้องบอกเลิกสัญญาและต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อ คืนให้แก่เจ้าของ หากผู้เช่าซื้อเพียงแต่บอกเลิกสัญญาแต่ยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่า ซื้ออยู่ การบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย (มาตรา 573)
ข้อสังเกต
1. การบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามมาตรา 573 เป็นกรณีที่กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้เช่าซื้อที่จะบอกเลิกสัญญาได้ โดยไม่มีการผิดสัญญา หากผู้เช่าซื้อผิดสัญญา ผู้เช่าซื้ออาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตามาตรา 387 ซึ่งเป็นหลักทั่วไปได้อีก โดยที่ผู้เช่าซื้อไม่จาต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าซื้อคืนแก่ผู้ให้เช่าซื้อก่อน
2. ผลของสัญญาเลิกกันตามมาตรา 573 นั้น ทาให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะเดิม (มาตรา 391 วรรคแรก)

31. สิทธิบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าซื้อ
มาตรา 574 วรรคแรก ได้ให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ ได้ 2 กรณี คือ
1. ผู้เช่าซื้อไม่ใช้เงิน 2 คราวติด ๆ กัน หรือ
2. ผู้เช่าซื้อทาผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสาคัญ
เมื่อบอกเลิกสัญญาแล้วผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิริบเงินที่ผู้เช่าซื้อได้ชาระมาแล้ว และ ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเข้าครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อได้

32. ความระงับแห่งสัญญาเช่าซื้อ
(1) เมื่อผู้เช่าซื้อแสดงประสงค์ว่าจะขอซื้อทรัพย์ เช่น ก. เช่าซื้อบ้านผ่อน 20 งวด จ่ายงวดละ 20,000 บาท พองวดสุดท้าย ก. บอกว่าจะซื้อ แล้วก็ไปจดทะเบียนกัน ดังนั้น สัญญาเช่าซื้อก็จบลง เกิดสัญญาใหม่ขึ้นคือสัญญาซื้อขาย บ้าน
(2) เมื่อทรัพย์ที่เช่าซื้อกันนั้นสูญหายไปทั้งหมด เช่น มีคนขโมยรถที่เช่าซื้อไป
(3) เมื่อผู้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา ก็โดยการบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ ด้วยการส่งมอบทรัพย์สิน กลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง
(4) สัญญาเช่าซื้อระงับ โดยผู้ให้เช่าซื้อเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญา หากเกิดกรณีต่อไปนี้
(4.1) กรณีที่ผู้เช่าซื้อกระทาผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสาคัญ โดยไม่ต้องรองวดชาระแต่อย่างไร เช่น ผู้เช่าซื้อเอาทรัพย์สินไปให้ผู้อื่นเช่าต่อ หรือไปดัดแปลงทรัพย์ที่เช่าซื้อ
(4.2) กรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชาระเงิน 2 คราวติดต่อกัน แต่ถ้าตกลงว่างวดเดียวสัญญาเช่าซื้อ เลิกกันได้ก็สามารถทาได้เช่นกัน
(4.3) กรณีผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชาระค่างวดสุดท้าย ผู้ให้เช่าซื้อต้องรอไปอีก 1 งวด จึงจะบอกเลิก สัญญาได้
กรณีการสิ้นสุดของสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวข้างต้นอาจมีข้อยกเว้นไว้ในข้อสัญญาก็ได้ซึ่งขึ้นอยู่กับความสมัครใจของ คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

33. (5) สาหรับธุรกิจการให้เช่าซื้อรถยนต์และรถจักรยานยนต์นั้น ถูกควบคุมโดย ประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2555 โดยกาหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิ บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ในกรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดชาระค่าเช่าซื้อ รายงวด 3 งวดติดๆ กันและผู้ให้เช่าซื้อมีหนังสือบอกกล่าวผู้เช่าซื้อให้ชาระค่าเช่าซื้อภายในเวลาอย่าง น้อย 30 วันนับแต่วันที่ผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือ และผู้เช่าซื้อละเลยไม่ชาระค่าเช่าซื้อ ตามหนังสือบอกกล่าวนั้น
(ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าซื้อรถยนต์และ รถจักรยานยนต์เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2555 ข้อ 4 (4))

34. ผลของการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ
เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อโดยเป็นความรับผิดของผู้เช่าซื้อแล้ว ผู้ให้เช่า ซื้อสามารถกลับเข้าครอบครองทรัพย์สิน และริบเงินค่าเช่าซื้อบรรดาที่ชาระมาแล้ว ทั้งหมดได้ เช่น ผู้เช่าซื้อผิดนัดชาระค่าเช่าซื้อ 2 งวดติดกัน เป็นเหตุให้สัญญาเช่าซื้อ สิ้นสุดลงโดยผลของสัญญา เนื่องจากเป็นความผิด ของผู้เช่าซื้อ
แต่เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันแล้ว ผู้เช่าซื้อมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า ซื้อคืนผู้ให้เช่าซื้อโดยสภาพปกติ หากว่าไม่ส่งมอบคืนต้องชดใช้ราคาแทน และหากผู้ เช่าซื้อได้นาทรัพย์สินที่เช่าซื้อไปขายให้แก่บุคคลภายนอก ผู้เช่าซื้อจะต้องมีความรับ ผิดตามกฎหมายอาญาฐานยักยอกทรัพย์อีกด้วย

35. แบบฝึกหัด
ให้นักศึกษาเปรียบเทียบความเหมือนและความ แตกต่างระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์และสัญญาเช่าซื้อ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

36. ครั้งที่ 2 ฝึกจับประเด็นและเขียนตอบปัญหากฎหมาย เช่าทรัพย์และเช่าซื้อ

37. ครั้งที่ 3 ทบทวนหลักกฎหมายและตอบปัญหาข้อสงสัย
Q&A

38. สอบปลายภาค (นอกตาราง) วันพฤหัสบดีที่ 11 ธันวาคม 2557 เวลา 13.00 – 16.00 น. (3 ชั่วโมง) ณ ห้องประชุมสานักวิชานิติศาสตร์ อาคาร E 2 ชั้น 2 ขอให้โชคดีทุกคนค่ะ ^^