Options d hebergement a Paris pour entrepreneurs startups freelances et agences v3.key
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Nous avons réalisé cette présentation pour que vous, entrepreneur, compreniez le marché parisien de l'immobilier de bureau et sachiez tout sur les différents incubateurs et espaces de coworking !!
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- 1. 1 OPTIONS D’HÉBERGEMENT POUR STARTUPS, FREELANCES ET AGENCES ! Incluant une revue des incubateurs, pépinières et espaces de coworking parisiens JUILLET 2014
- 2. LES OPTIONS 1. Bail commercial 3/6/9! 2. Centre d’affaires! 3. Bail précaire! 4. Sous-location de bureaux! 5. Coworking! 6. Incubateurs & Pépinières 2
- 3. COMPRENDRE LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE RETOUR SUR INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER FLUCTUATIONS DU MARCHE IMMOBILIER 3
- 4. BAIL 3/6/9! (BAIL COMMERCIAL) • 9 ans minimum! • Résiliation possible tous les 3 ans par le locataire avec préavis de 6 mois 4 1
- 5. LOYERS* MOYENS STABLES *Auxquels il faut rajouter les services : ! énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité… 5
- 6. 503 € 410 € 259 € 346 € 365 € 436 € 391 € 201 € 206 € 262 € 231 € 388 € 178 € 234 € LOYERS MOYENS PARIS http://www.webimm.com/indicateur/CarteImmostat.aspx 2ème Trimestre 2014 HT HC m2 / an 6
- 7. UN TAUX DE VACANCE EN LÉGÈRE HAUSSE (à 7,3%* vs 6,8% fin 2012) Principalement dû à des immeubles vides à La Défense. ! Il est de 4,8% pour Paris intra-muros 7
- 8. QUELQUES DONNÉES GÉNÉRALES D’EXPLOITATION • Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB • Par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB • Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en France – Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services • A rapporter au salaire chargé de vos employés … COÛT MOYEN D’EXPLOITATION (SOURCE IPD FRANCE 2007) : RATIOS SURFACE UTILE (SOURCE ARSEG ET AUTRES): • Surface utile par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres! • Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB! • Taux d’occupation réelle (poste de travail / surface totale louée) : 60 à 70% en moyenne en IdF (source Arseg)! • Surface globale de travail par salarié IdF : 16m2 en moyenne (source Arseg) 8
- 9. CENTRE D’AFFAIRES EXEMPLES PRIX Regus! Multiburo! ServCorp OU http://www.bureau-paris.fr/centre- affaires.php Ateac! Access! Symphony Partners Minimum 600 euros/mois 9 2
- 10. Autres adresses :! Trocadéro! Châtelet! Gare de Lyon! Champs Elysées! Montaigne CENTRE D’AFFAIRES : MULTIBURO 10
- 11. CENTRE D’AFFAIRES : REGUS 11
- 12. CENTRE D’AFFAIRES : ACCESS 75008 75001 12
- 13. Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9 ans) : http:// www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pour-moins-de-2-ans-quel-bail- choisir/ ! BAIL PRÉCAIRE! (BAIL DÉROGATOIRE) • Dérogation au bail! • Conditions à respecter! • Durée max : 23 mois! • Se transforme en bail commercial si après 23 mois le bailleur n’oblige pas le locataire à quitter les lieux 13 3
- 14. Comment faire pour sous-louer ses bureaux :! http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-les-regles-et-les- avantages/ SOUS-LOCATION • Nécessite l’accord du bailleur originel! • Le locataire originel devient bailleur! • Loyer inférieur ou égal au loyer originel mais en aucun cas supérieur! • Durée ne peut pas accéder le bail originel! • Mêmes conditions que le bail originel! ! = Exigez de voir le bail originel !! 14 4
- 15. Dans les locaux d’une société, environ 65% des postes sont occupés 4,8% des sociétés seulement sous-louent! leur espace disponible source : AOS Studley 2013) SOUS-LOCATION 15
- 16. LE COWORKING : ! UNE SOLUTION ÉCONOMIQUE ? Option 1 : bail commercial ou précaire! Option 2 : coworking COMPARONS LE PRIX POUR 4 POSTES Prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an! Espace total : 36 m2! Espace travail : 4,5 m2 / personne X 4 postes = 18 m2! Espaces communs : pour une petite surface = 18 m2*! ! (salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir)! + (27 € de charges + 50 € de chauffage + 30 € d’internet) / mois! + services de base (ménage, petites réparations)! + mobilier (bureaux, chaises, rangement)! + équipement (ménage, kitchenette, téléphone) HYPOTHESES *cf slide 8 : RATIOS SURFACE 16 5
- 17. DÉCAISSEMENT INSTALLATION (base 4 postes) TARIF HT LOCAL VIDE PARIS XIE BUREAUX EN COWORKING Hypothèse Local de 36m loyer de 1080 € / mois + charges de 27 € / mois Bureau fermé de 18m de base (charges, services, mobilier, animation) à 1080 € / mois Tarif au m2 HT HC / an 360 € 720 € Dépôt de garantie 3 mois – 3240 € 3 mois (hypothèse max) – 3240 € Caution Souvent si bail 3/6/9 Non Avance loyer 1 mois – 1080 € 3 mois (hypothèse max) – 3240 € Honoraires agence 3,5 mois – 3780 € 0 Avance sur charges 2 mois – 54 € 0 Investissements bureaux / matériel 1 900 € 0 Installation tel / internet 55 € (délai : 3 semaines) 0 ( délai : immédiat) TOTAL 10 109 € (hors caution) 6 480 € Différence - 3 629 € 17
- 18. COÛTS ANNUELS D’EXPLOITATION TARIF HT LOCAL VIDE PARIS XIE BUREAUX EN COWORKING Hypothèse Local de 36m loyer de 1080 € / mois + charges de 27 € / mois Bureau fermé de 18m de base (charges, services, mobilier, animation) à 1080 € / mois Loyer 12 960 € 12 960 € Charges locatives 324 € 0 Abonnements et consommations (eau, gaz, électricité, internet, téléphone) 960 € 0 Assurances 1000 € 60 € Amortissement mobilier + matériel 950 € 0 Services de base (nettoyage, travaux d’entretien des locaux, maintenance des installations, accueil, sécurité, courrier) 2 400 € 0 Forfait animation 0 Inclus TOTAL 18 594 € 13 020 € Différence - 5 574 € 18
- 19. BILAN Un investissement immédiat 36% moins cher! Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de 30%! Sans compter :! - un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne (accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée)! - la présence / les échanges avec les autres entreprises! - la valeur de l’éco-système! - la qualité de la localisation! - les réductions négociées auprès de fournisseurs! - et … tout est compris, il ne vous reste qu’à vous concentrer sur votre travail ! COWORKING Redevient intéressant pour plus de 5 personnes LOCAL VIDE 19
- 20. N O M B R E D E P E R S O N N E S FLEXIBILITÉ ANALYSE : GREENSPACE PARIS 20
- 21. Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre) LE COWORKING : NOUVELLE SOLUTION EN PLEIN ESSOR NOMBRE D’ESPACES FEVRIER 2013 ! + TAUX DE CROISSANCE SUR UN AN 50+ espaces à Paris http://www.deskmag.com 21
- 22. L’ESPACE DE COWORKING TYPIQUE 41 postes (occupés à 55% à un instant T)! Une location pour un poste de travail d’environ :! - mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux Etats-Unis,! - et journalière à partir de €10 ou $12.50! Un hébergement composé :! - De bureaux équipés : table, chaise, rangements, …! - Des espaces communs équipés : salles de réunion, espaces détente, cafeteria, sanitaires, …! - Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès / incendie, café, …! Une communauté composée :! - d’interactions entre coworkers : principalement « casual small talk », la simple présence d’autres travailleurs, partage de compétences et de conseils (plus de 60%),! - d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions d’information (plus de 65%) Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 22
- 23. COWORKING - SERVICES POSTES EN OPENSPACE WIFI CAFET ESPACES DETENTE ACCES SECURISE SALLES DE REUNION CABINES TELEPHONIQUES MOBILIER EVENEMENTS! PRO BUREAUX FERMES EVENEMENTS! POUR LE FUN 23
- 24. CONTRAT DE PRESTATION DE SERVICES • Typique des coworkings! • Plus flexible que les autres car non pas un contrat immobilier! • Des services au-delà d’un poste avec mobilier doivent être inclus! • Contrat fait en fonction du nombre de postes (et non pas en fonction du nombre de m2 comme un bail) 24
- 25. COWORKING : OU TROUVER UN ESPACE ? http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_-_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB 25
- 26. COWORKING : UNE COMMUNAUTÉ Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 26
- 27. TYPES DE COWORKERS Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 27
- 28. LES ÉVÈNEMENTS Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 28
- 29. CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM La Mutinerie : Eric, Antoine et William van den Broek, Xavier Soleilles Cowork : Sandrine Benattar, Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et Christine NUMA / La Cantine : Nathanaël Sorin- Richez, Paul Richardet, Valérie Gerard … Greenspace Paris : Amaury de Buchet, Claire Schaffer 29
- 30. DojoCréa : Frédéric Dembak Lawomatic : Anne Claire Pâris! François-Emmanuel Lamellière La Ruche : Blanche Rérolle, Thomas Petitjean et Flore Blondel CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM 30
- 31. Studios Singuliers : Camille Garnier, Sébastien Malcotti, Basil Samson Le Laptop : Pauline Thomas Le Loft (50 Partners) : Jérôme Masurel et Charles Fourault CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM 31
- 32. La Poussinade (Jonathan Dhiver)! Médiavillage (Setareh Farsi)! Labo de l’Edition (Camille Pène)! WorkinParis (Jonathan Lascar)! L’Espace startup de Bpi France (cf Incubateurs)! Silicon Valois (Ministère de la Culture, ouverture 2014)! ICI Montreuil (Christine Bard, Nicolas Bard, Simon Ledru)! CREATIS (Gaieté Lyrique, cf Incubateurs)! WoMa (Samuel, Apolline, Guillaume, …)! ! ! Af83! Chugulu Games! Le Tank (Damien Cahen)! Ilea Lab! 50A! Nurun! ! ! CoworkCrèche (Muriel Ighmouracène) CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM MAIS AUSSI DES ESPACES DANS DES AGENCES DES PROJETS EN COURS 32
- 34. SOURCE : http://www.iledefrance.fr/sites/default/files/mariane/RAPCR37-12RAP.pdf (2012) INCUBATEUR, PEPINIERE, & HOTEL D’ENTREPRISES INCUBATEUR : AMORÇAGE PEPINIERE : MATURATION HOTEL D’ENTREPRISES : DEVELOPPEMENT • Structure d’appui avant la création d’entreprises! • Avant la création, jusqu’à 1 an après environ • Structure d’appui aux entreprises après leur création, généralement de 1 à 3 ans après création! • Hébergement, services de bases, conseils, animation ! • Durée de l’hébergement : 24 mois renouvelable une fois, soit 48 mois au total • Bâtiment destiné à accueillir des entreprises de plus de 3 ans environ! • Logique de création ou de maintien d’emplois! • Bail 3/6/9 ou contrat de prestations d’une durée de 4 ans 34
- 35. LE SYSTEME PARISIEN D’AIDE A LA CREATION D’ENTREPRISES 35SOURCE : http://www.iledefrance.fr/sites/default/files/mariane/RAPCR37-12RAP.pdf (2012) FINANCEMENT : PARIS INNOVATION AMORÇAGE (PIA)! ! ! ! HEBERGEMENT : INCUBATEURS, PEPINIERES, HOTELS D’ENTREPRISES (IPHE)! ! ! ! ACCOMPAGNEMENT : PARIS REGION INNOVATION LAB (PRIL)
- 36. PARIS INNOVATION AMORÇAGE 1. Projet à fort caractère innovant! ! 2. Un fonds doté par Paris, la Région et la BPI! ! 3. Réservé aux projets :! • Entrant en incubateurs (€ 30.000 maximum en subvention) ! • Entrant en pépinières (€ 50.000 à 100.000 en avance remboursable) SOURCE : http://mystartup.paris.fr/comment-se-lancer/je-recherche-des-financements 36
- 37. TYPES D’INCUBATEURS PUBLICS INCUBATEURS DE LA VILLE / DE LA CCI / AFFILIÉS A L’ETAT INCUBATEURS DE RECHERCHE Objectif : créer des emplois locaux Objectif : valoriser la recherche académique 37
- 38. A g o r a n o v ! w w w. a g o r a n o v. c o m P a r i s Te c h E n t r e p r e n e u r s ! h t t p : / / e n t r e p r e n e u r s . t e l e c o m - p a r i s t e c h . f r / P a r i s B i o t e c h ! h t t p : / / w w w. p a r i s b i o t e c h . o r g / N o v a n c i a ! h t t p : / / w w w. n o v a n c i a . f r / I n c u b a - S c h o o l 3 7 B l u e F a c t o r y ! ( E S C P E u r o p e ) ! h t t p : / / b l u e - f a c t o r y. e u / f r / INCUBATEURS DE RECHERCHE OU « ACADÉMIQUES » S c i e n c e s P o E n t r e p r e n e u r s ! h t t p : / / s c i e n c e s p o . f r / e n t r e p r e n e u r s / Institut de la vision h t t p : / / w w w. i n c u b a t e u r - v i s i o n . o r g / M a i s a u s s i H E C ( J o u y - e n - J o s a s / C h a m p e r r e t ) , E S S E C ( L a D é f e n s e ) , E n s a m ( P l a c e d ’ I t a l i e ) , . . . Institut du cerveau et de la moelle épinière h t t p : / / m y s t a r t u p . p a r i s . f r / i p e p s - r e v o l u t i o n n e - l a - l u t t e - c o n t r e - l e s - m a l a d i e s - n e u r o d e g e n e r a t i v e s / 38
- 39. République! A coté du canal : 18, rue Yves Toudic, 75010 Paris! ! 770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space! Tarifs 2014 :! 300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés,! 330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés! Et 250 €HT/CC/mois par poste de travail en open space! ! Soleillet! A coté du Père Lachaise : 14 rue Soleillet, 75020 Paris LES PÉPINIÈRES DE LA CCI PARIS ILE DE FRANCE : PARIS RÉPUBLIQUE & PARIS SOLEILLET SOURCES : ! http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/hebergement-d-entreprises/paris-10eme! http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/hebergement-d-entreprises/paris-20eme 39
- 40. Source & Screenshot :! http://www.parisincubateurs.com/ feuilletez-le-book-de-paris-incubateurs Où ? 20+ Incubateurs LES INCUBATEURS DE PARIS INCUBATEURS BY PARIS RÉGION INNOVATION LAB (PRIL) 40
- 41. PARIS INNOVATION BOUCICAUT DESIGN E-SANTÉ NUMÉRIQUE / VILLE DE DEMAIN Surface totale : 1176 M² Surface Res bureaux : 36 m² à 84m² Nombre de bureaux : 18 XV 124-136 rue de Lourmel Paris 15e Incubateur et hôtel d’entreprise ouvert en 2014. Source & Screenshots :! http:// www.parisincubateurs.com /feuilletez-le-book-de- paris-incubateurs 41
- 42. Source & Screenshots : http:// www.parisincubateurs.com/feuilletez-le- book-de-paris-incubateurs 42
- 43. PARTENAIRE THÈME Groupe SOS Social Good Lab : Technologies Sociales Et Environnementales Renault Mobilité Connectée JC Decaux Services Urbains Connectés Air Liquide Respirer Dans La Ville Covéa Habitat Connecté DIAM L’expérience Consommateur 3.0 Dans Le Point De Vente ALCATEL ONETOUCH Mobile Technologies GDF SUEZ Pour Une Meilleure Énergie Dans La Ville AXA Global Direct Smart Data For Customer Intelligence SNCF Voyageur Connecté LES INCUBATEURS DE PARIS INCUBATEURS BY PARIS RÉGION INNOVATION LAB (PRIL) AVEC D’AUTRES PARTENAIRES 43
- 44. D’AUTRES INCUBATEURS & PÉPINIÈRES À PARIS P a r i s P i o n n i è r e s ! h t t p : / / w w w. p a r i s p i o n n i e r e s . o r g / L e s A t e l i e r s d e P a r i s ! h t t p : / / w w w. a t e l i e r s d e p a r i s . c o m / I n c u b a t e u r d u 1 0 4 ! h t t p : / / w w w. 1 0 4 . f r / l e s _ e s p a c e s / e q u i p e m e n t s / l _ i n c u b a t e u r. h t m l P é p i n i è r e 2 7 ! h t t p : / / w w w. p e p i n i e r e 2 7 . f r / h t t p : / / w w w. n e u i l l y l a b . c o m Le Village by CA / P é p i n i è r e L a B o é t i e ! h t t p : / / w w w. p e p i n i e r e l a b o e t i e . c o m / 44
- 45. h t t p : / / w w w. b p i f r a n c e . f r / v o t r e _ p r o j e t / i n n o v e r / a i d e s _ e t _ f i n a n c e m e n t s / s e r v i c e s / e s p a c e _ s t a r t u p h t t p : / / w w w. n u n c . f r / p e p i n i e r e - d - e n t r e p r i s e s - a u - s t a d e - J e a n - B o u i n - a - P a r i s - 1 6 e . h t m l L a H a l l e F r e y s s i n e t à P a r i s 1 3 e ( 2 0 1 6 ) h t t p : / / w w w. r e s i d e n c e c r e a t i s . f r / COMING SOON D’AUTRES INCUBATEURS & PÉPINIÈRES À PARIS P é p i n i è r e d ’ e n t r e p r i s e s a u s t a d e J e a n B o u i n à P a r i s 1 6 e ( 2 0 1 5 ? ) h t t p : / / 1 0 0 0 s t a r t u p s p a r i s . f r 45
- 46. TABLEAU COMPARATIF SOLUTION BUDGET MINI POSTES COMMENTAIRE Bail commercial 3/6/9 NS standard, pas vraiment compatible avec une société en création avec peu de cash et de visibilité Centre d’affaires 600 € 1 à 4 très bien si vous avez une activité de standing / a forte valeur ajoutée, souvent qui ne soit pas une profession libérale. Très cher sinon (nbses options payantes) Bail précaire 1400 € 3 à 12 certains propriétaires acceptent de vous louer un bien exceptionnellement pour une durée inférieure à 23 mois (pour des raisons de travaux, ...). Parfois de très bons plans, généralement de bouche à oreille, ou des annonces mélangées à d'autres comme sur www.vivastreet.com ou www.leboncoin.com Compter environ 4 à 6 m2 par personne + 40 à 50% pour les surfaces communes (salle de réunion, entrée, kitchenette, toilettes) selon la surface totale. Sous-location de bureaux 900 € 3 à 12 il existe de très nombreuses offres sur des sites comme www.bureauxapartager.com . Un très bon rapport généralement, mais attention aux frais auxquels on ne pense pas, notamment les espaces / services communs et l'équipement / mobilier. À privilégier si vous êtes plus de 4 ou 5 Coworking 350 € 1 à 4 facturation souple au poste de travail. Il en existe plus de 30 sur Paris, voir sur des sites comme www.bureauxapartager.com, www.eWorky.com ou www.Neo-nomade.com . Les tarifs vont de 250 à 450 euros HT / mois, généralement tout inclus, selon le lieu, le type de services et l'animation. À privilégier si vous êtes 1 a 4, et cherchez à développer des relations / échanges avec d'autres entrepreneurs Incubateur / pépinière 900 € 3 à 12 les moins chers (au poste) car subventionnés. Pour des projets innovants (souvent sur base technologique), sur dossier / comité de sélection. Ils ouvrent généralement le droit à des subventions spécifiques (PIA à Paris par exemple) et disposent d'une offre d'accompagnement/animation 46
- 47. Coworkings, Centres d’Affaires & Sous-locations Bureaux à Partager https://www.bureauxapartager.com Neo-Nomade http://www.neo-nomade.com Vivastreet http://search.vivastreet.com Cobureau http://www.cobureau.com Offees http://www.offees.com E-worky http://www.eworky.com Coworlink http://coworlink.com ShareDesk www.sharedesk.net Bureaux Fermés & Sous-locations LeBonCoin http://www.leboncoin.fr Seloger.com (AgoraBiz) http://www.seloger.com PAPCommerces http://www.papcommerces.fr Leaseo http://www.leaseo.fr Century21 Pro http://www.century21.fr/commerce_entreprises Bureau-Paris http://www.bureau-paris.fr Incubateurs & Pépinières Mon Incubateur http://www.mon-incubateur.com Mairie de Paris http://www.paris.fr/pro/2d3es-hebergement-d- entreprises/incubateurs/ rub_9529_stand_22925_port_23414 Cartographies Tech On Map http://techonmap.fr/ Paris Techlist http://techlist.in/paris/incubators Greenspace Paris Carte des Coworkings http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_- _Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB RÉFÉRENCES 47
- 48. LES ENTREPREHEROS de GREENSPACE PARIS 28 rue du Chemin Vert - 75011 Paris facebook.com/Greenspace.Paris Meetup / twitter.com/GreenspaceParis Auteurs : Amaury de Buchet / Claire Schaffer 48