Cette présentation a été faire le 11 février 2014 lors d'un atelier StartUP de Connecting Startups à NUMA. Mise à jour d'une présentation faite en 2012 sur le même sujet, elle cherche à donner aux créateurs d'entreprises des clefs pour anticiper et définir leurs besoins de bureaux, ... et les trouver !

1. Où et comment héberger
votre société à moindre frais
Animé
par
:
Amaury
de
Buchet
Fondateur
Greenspace
Paris
11
février
2014
Connecting Startups
@Connect_Startup

2. Les différentes solutions d’hébergement
1.
2.
3.
4.
5.
6.
bail commercial 3/6/9
centre d'affaires
bail précaire
sous-location de bureaux
le co-working
incubateurs et pépinières

3. Comprendre le marché de l’immobilier
d’entreprise

4. Des loyers moyens qui ne baissent pas
Auxquels il faut rajouter les services : énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité

5. Un taux de vacance en légère hausse à
7,3%* (vs 6,8% fin 2012)
* Principalement dû à des immeubles vides à La Défense. Il est de 4,8% pour Paris
intra-muros

6. Quelques données générales d’exploitation
• Coût moyen d’exploitation (source IPD France 2007) :
–
–
–
–
–
Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB
par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB
Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en France
Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services
A rapporter au salaire chargé de vos employés …
• Ratios surface :
– Surface utile par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres
– Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB
– Taux d’occupation réelle (poste de travail / surface totale louée) : 60 à 70%
en moyenne en IdF (Arseg)
– Surface globale de travail par salarié IdF : 16m2 en moyenne (source Arseg)

7. Les solutions temporaires (baux précaires, sous location et
centres d’affaires) suscitent un intérêt croissant
• 25% des entreprises envisagent cette solution en 2013 (8%
en 2012, 4% en 2011) (source baromètre BureauxLocaux oct
2012 et oct 2013)
• Environ 65% des postes sont occupés, 53,8% des salariés
travaillent en open space, 4,8% des sociétés seulement souslouent leur espace disponible (source AOS Studley 2013)

8. Centres d’affaires : ServCorp, Regus, Multiburo,
Ateac, …

9. Centres d’affaires Multiburo
"
(autres adresses Troca, bd
Sébastopol, gare de Lyon, Champs
Elysees, Montaigne)
9

10. Le bail précaire / convention d’occupation
dérogatoire
• Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9
ans) :
http://www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pourmoins-de-2-ans-quel-bail-choisir/
• Comment faire pour sous-louer ses bureaux :
http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-lesregles-et-les-avantages/

11. Le co-working : une solution économique ?
Comparaison pour 4 postes entre un bail commercial ou
précaire et une solution de type coworking
Hypothèses :
• le prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an,
• X 2 coefficient espaces communs sur une petite surface
(salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir)
• + (base 35m2) 26 € de charges, 50 € de chauffage, 30 €
d’internet / mois
• + services de base (ménage, petites réparations, …)
• + mobilier (bureaux, chaises, rangement) et équipement
(ménage, kitchenette, téléphone).

12. Décaissement au démarrage de l’activité
Tarif
HT
Local
vide
Paris
XIe
Bureaux
en
co-­‐working
Hypothèse
Local
de
36m2
avec
un
loyer
de
1080
€
/
mois
+
charges
de
27
€
/
mois
Pour
un
bureau
fermé
de
standing
de
18m2
avec
package
de
base
(charges,
services,
meubles,
animaJon)
à
1080
€
/
mois
Tarif
au
m2
HT
HC
/
an
360
€
720
€
Dépôt
de
garanJe
3
mois
–
3240
€
3
mois
(hypothèse
max)
–
3240
€
CauJon
Souvent
si
bail
3/6/9
Non
Avance
loyer
1
mois
–
1080
€
3
mois
(hypothèse
max)
–
3240
€
Honoraires
agence
3,5
mois
–
3780
€
0
Avance
sur
charges
2
mois
–
54
€
0
InvesJssements
bureaux
/
matériel
(4
postes)
1
900
€
0
InstallaJon
tel
/
internet
55
€
(3
semaines)
0
(immédiat)
TOTAL
10
109
€
(hors
cauJon)
6
480
€
Différence
-­‐
3
629
€

13. Coûts annuels d’exploitation
Tarif
HT
Local
vide
Paris
XIe
Bureaux
en
sous-­‐locaCon
Hypothèse
Local
de
36m2
avec
un
loyer
de
1080
€
/
mois
+
charges
de
27
€
/
mois
Pour
un
bureau
fermé
de
standing
de
18m2
avec
package
de
base
(charges,
services,
meubles,
animaJon)
à
1080
€
/
mois
Loyer
12
960
€
12
960
€
Charges
locaJves
324
€
0
Abonnements
et
consommaJons
(eau,
gaz,
électricité,
internet,
téléphone)
960
€
0
Assurances
1000
€
0
AmorJssement
mobilier
+
matériel
950
€
0
Services
de
base
(ne]oyage,
travaux
2
400
€
d’entreJen
des
locaux,
maintenance
des
installaJons,
accueil,
sécurité,
courrier,
…)
0
Forfait
animaJon
0
Inclus
TOTAL
18
594
€
(hors
cauJon)
12
960
€
Différence
-­‐
5
622
€

14. Bilan
• Un investissement (en €) au démarrage de l’activité
inférieur de 36%
• Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de
30%
• Sans compter :
– un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne
(accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée, …),
– la présence / les échanges avec les autres entreprises,
– la valeur de l’éco-système,
– la qualité de la localisation,
– les réductions négociées auprès de fournisseurs, …
• Mais une solution qui redevient intéressante pour plus
de 5 personnes

15. Le co-working, une solution en plein essort
Toutes les données
concernant le coworking
sont tirées de Global
Coworking survey 2012
(Deskmag)
Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre)

16. Qui sont les coworkers ?
38% des coworkers sont des femmes : 42% en Europe vs 37% en Amérique du Nord

17. L’espace de coworking typique
• 41 postes (occupés à 55% à un instant T)
• Une location pour un poste de travail d’environ :
– mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux EtatsUnis,
– et journalière à partir de €10 ou $12.50
• Un hébergement composé :
– De bureaux équipés : table, chaise, rangements, …
– Des espaces communs équipés : salles de réunion / détente, cafeteria,
sanitaires, …
– Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès / incendie, café, …
• Une communauté composée :
– d’interactions entre coworkers : principalement casual small talk, la
simple présence d’autres travailleurs, partage de compétences et de
conseils (plus de 60%),
– d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en
commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions
d’information (plus de 65%)

18. Communauté : les interactions

19. Communauté : les évènements

20. Quelques espaces de coworking à Paris
http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_-_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB

21. Choisir son espace de coworking : le Team
La Mutinerie : Eric, Antoine et
William van den Broek, Fred et
Xavier
Soleilles Cowork : Sandrine Benattar,
Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et
Christine
NUMA / La Cantine : Nathanaël SorinRichez, Paul Richardet, …
Greenspace : Amaury de Buchet, Vanessa
Flizot

22. Choisir son espace de coworking : le Team
(suite)
DojoCréa : Frédéric Dembak,
John Lewis
Lawomatic : Anne Claire Pâris
François-Emmanuel Lamellière
La Ruche : Charlotte Hochman,
Miora Ranaivoarinosy, Elodie
Bouchot
Community Space : Luc Legay,
François Duport

23. Choisir son espace de coworking : le Team
(suite …)
Studios Singuliers : Camille
Garnier, Sébastien Malcotti, Basil
Samson
Le Laptop : Pauline Thomas
Le Loft (50 Partners) : Jérôme
Masurel et Charles Fourault

24. Choisir son espace de coworking : le Team
(encore un peu …)
Mais aussi :
La Poussinade (Jonathan Dhiver), Médiavillage (Setareh Farsi) le
Labo de l’Edition, WorkinParis (Jonathan Lascar),
L’Espace startup de Bpi France (depuis nov 2013, cf la section
incubateurs), Silicon Valois (Ministère de la Culture, ouverture courant
2014, sur l’innovation culturelle et à l’éducation artistique et culturelle)
et de nombreux espaces dans des agences : Le Tank, Wallace,
Chugulu, Af83, Nurun, Trois Temps, …

26. Les incubateurs de la ville de Paris (Juin 2013)
http://www.paris.fr/pro/2d3es-hebergement-d-entreprises/incubateurs/rub_9529_stand_22925_port_23414

27. Incubateurs de recherche ou « académiques »
"
Blue Factory (ESCP Europe)
http://blue-factory.eu/fr/
Paris Biotech
http://www.parisbiotech.org/
Sciences Po Entrepreneurs
http://sciencespo.fr/entrepreneurs/
http://www.institut-vision.org/
index.php?
option=com_content&view=articl
e&id=229&Itemid=135&lang=fr
Agoranov
www.agoranov.com
Novancia
http://www.novancia.fr/
Incuba-School
ParisTech entrepreneurs
http://entrepreneurs.telecom-paristech.fr/
Mais aussi HEC (Jouy-en-Josas / Champerret), ESSEC (La
Défense), Ensam (Place d’Italie), ...
27

28. Incubateur Institut de la Vision"
Hébergement : ???"
Animation : 850 € / mois"
28

29. L’institut du Cerveau et de la Moëlle Epinière
L’ICM est un centre de recherches de dimension
internationale, spécialisé sur les maladies
neurologiques, qui rassemble plus de 500 chercheurs
et médecins. Son incubateur d’entreprises, Ipeps-ICM,
est un espace de plus de 1000 m2 dédié à
l’accompagnement d’entreprises innovantes,
naissantes ou matures, travaillant en collaboration dans
les axes de recherche de l’ICM. Ouvert en 2012, IpepsICM accueillera aussi bien des entreprises développant
de nouvelles thérapies, que des acteurs du diagnostic,
des dispositifs médicaux et de la e-santé.
http://icm-institute.org/

30. Les pépinières de la CCI Paris Ile de France :
Paris République & Paris Soleillet
République (18, rue Yves Toudic, 75010 Paris)
770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space
Tarifs 2014 :
• 300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés,
• 330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés
• Et 250 €HT/CC/mois par poste de travail en open space
Autre site à coté du Père Lachaise (14 rue Soleillet, 75020
Paris )
http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/hebergement-d-entreprises/paris-soleillet
30

31. Les incubateurs de Paris Incubateurs, by
Paris Région Innovation Lab (PRIL)
Paris
InnovaCon
...
MéCers
Arrondissement
Réunion
Nouveaux
Medias
75020
Belleville
Creanova
75020
Masséna
Technologies
Numérique
75013
Bourse
Finance
75002
Labo
de
l’EdiJon
EdiJon
75005
Nord
Express
(PRINE)
Cleantech,
Jeux
vidéos,
Numérique
75018
Boucicaut
design,
e-­‐santé
et
numérique
/
ville
de
demain
75015
Welcome
City
Lab
Tourisme
75006
L’hébergement dans les incubateurs de Paris Incubateurs et ceux qui y sont associés ouvre
droit au financement PIA (Paris Innovation Amorçage) sous certaines conditions
http://www.parisincubateurs.com/sites_incubateur/liste-sites

32. Et des incubateurs avec d’autres partenaires
Paris
InnovaCon
...
MéCers
Arrondissement
La
Ruche
Entrepreneuriat
Social
et
Solidaire
75010
Social
Good
Lab,
avec
Groupe
SOS
Technologies
sociales
et
environnementales
Avec
Renault
Mobilité
Connectée
Avec
JC
Decaux
Services
Urbains
connectés
Avec
Air
Liquide
Respirer
dans
la
ville

33. Paris Innovation Réunion"
Hébergement : 300 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
Surface totale: 2200 m2
Surface des bureaux : 24 à 105 m2
Nombre de bureaux : 22
33
Source : http://www.flickr.com/photos/48426341@N04/page2/

34. Paris Innovation Belleville"
Hébergement : ??? € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
34"

35. Paris Innovation Masséna"
Hébergement : 280 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
35"

36. Paris Innovation Nord-Express"
Hébergement : 230 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
36"

37. Hébergement : 150 € / poste / mois"
Animation : 1000 € / mois"
37"

38. Paris Innovation Bourse"
Hébergement : 450 € / m2 / an"
Charges : 500 € / lot / mois"
Animation : 10-12 K€ / an"
Palais Brongniart - 3ème étage (anciens
locaux du Camping)
28, place de la Bourse -75002 Paris Métro : Bourse
Surface totale : 282 m2
Surface des bureaux : 10 à 20m2
Nombre de bureaux : 7 (24 postes)
38

39. Paris Innovation Boucicault
3 programmes d’incubation thématiques :
design, e-santé et numérique / ville de
demain
Incubateur/hôtel d’entreprises
Tarif incubateur 2013
Le pole d’entreprises est constitué de 42 lots
Hôtel d’entreprises de 2492 m² SHON divisé en 16 lots de
62 à 172 m².
Espace de co-working de 168 m² et 24 postes dont un
espace de travail en commun de 10 places.
Incubateur de 1580 m² SHON, divisée en 25 lots de 23 à
123 m².
L’incubateur a également 2 structures d’accompagnement :
- Paris Région Innovation Laboratoire
- Impulse partenaires
Tarif hôtel d’entreprises 2013
260 € annuel /m2/an/HT/HC pour la première année
(comprenant la réduction de 50 %),
Bail 3/6/9
312 € annuel /m2/an/HT/HC pour la seconde année (comprenant
390 € annuel /m2/an/HT/HC pour les 3 premières années
la réduction de 40 %) indexée sur la variation des indices du
(comprenant la réduction de 25% d’aide accordée).
coût de la construction,
442 € annuel /m2/an/HT/HC de 4 à 6 ans (comprenant la
364 € annuel /m2/an/HT/HC en cas de poursuite du parcours
réduction de 15% d’aide accordée).
résidentiel, sur une troisième et quatrième année (réduction de
520 € annuel /m2/an/HT/HC de 7 à 9 ans indexée sur la
-30 %) indexée sur la variation des indices du coût de la
variation des indices du coût de la construction.
construction.
http://www.rivp.fr/je-cherche-un-local/incubateurs-hotels-dentreprise-et-bureaux/paris-innovation-boucicaut-15e/

40. Autres incubateurs / pépinières à Paris …
Paris Pionnières
http://www.parispionnieres.org/
Les Ateliers de Paris
http://www.ateliersdeparis.com/
Incubateur du 104
http://www.104.fr/les_espaces/equipements/
l_incubateur.html
http://www.neuillylab.com/
Pépinière 27
http://www.pepiniere27.fr/
Mais aussi Espace startup bpifrance, Creatis, Pépinières de la
CCI Paris (Soleillet, République), Pépinière Boétie (juin
2014), ...

41. Tourisme : Welcome City Lab
>Où ?
En amorçage : 76 bis Rue de Rennes, 75006 Paris. Des bureaux
en open-space sont mis à dispositions de nos incubés
En décollage : plusieurs sites seront dédiés à cette incubation.
Paris Région Innovation Nord Express (PRINE), 110-122 rue des
Poissoniers, 75018 Paris
Paris Innovation Réunion (Nouveaux Médias), 80 rue des Haies,
75020 Paris
Des bureaux privatifs de 24m² à 140m² sont disponibles selon
les besoins.
>Combien ?
En amorçage : 1500 euros par mois,
comprenant toute l’offre décrite cidessus.
En décollage :
Accompagnement : 7000 € / an
Hébergement : 237 à 305 € m2/an
charges comprises selon le site +
connexion internet au choix
http://www.parisincubateurs.com/welcomecitylab

42. Espace startup bpi France
http://www.bpifrance.fr/votre_projet/innover/aides_et_financements/services/espace_startup

43. Respirer la ville, avec le i-lab d’Air Liquide
http://www.parisincubateurs.com/respirer-dans-la-ville

44. Créatis I et II, par la Gaité Lyrique
En plein cœur de Paris, CREATIS propose aux entreprises du secteur la
location de postes de travail en incubation au dernier étage de la Gaîté
Lyrique (à partir de 650€ HT / mois / poste TCC) ou en co-working à
proximité immédiate, boulevard Sébastopol (à partir de 450€ / mois / poste
TCC).

45. En conclusion
SoluCon
Budget
mini
Commentaire
NS
Bail
commercial
3/6/9
Nb
de
postes
standard,
pas
vraiment
compaJble
avec
une
société
en
créaJon
avec
peu
de
cash
et
de
visibilité
Centre
d’affaires
600
€
1
à
4
très
bien
si
vous
avez
une
acJvité
de
standing
/
a
forte
valeur
ajoutée,
souvent
qui
ne
soit
pas
une
profession
libérale.
Très
cher
sinon
(nbses
opJons
payantes)
Bail
précaire
1400
€
3
à
12
certains
propriétaires
acceptent
de
vous
louer
un
bien
excepJonnellement
pour
une
durée
inférieure
à
23
mois
(pour
des
raisons
de
travaux,
...).
Parfois
de
très
bons
plans,
généralement
de
bouche
à
oreille,
ou
des
annonces
mélangées
à
d'autres
comme
sur
www.vivastreet.com
ou
www.leboncoin.com
Compter
environ
4
à
6
m2
par
personne
+
40
à
50%
pour
les
surfaces
communes
(salle
de
réunion,
entrée,
kitchene]e,
toile]es)
selon
la
surface
totale.
Sous-­‐locaJon
de
bureaux
900
€
3
à
12
il
existe
de
très
nombreuses
offres
sur
des
sites
comme
www.bureauxapartager.com
.
Un
très
bon
rapport
généralement,
mais
a]enJon
aux
frais
auxquels
on
ne
pense
pas,
notamment
les
espaces
/
services
communs
et
l'équipement
/
mobilier.
À
privilégier
si
vous
êtes
plus
de
4
ou
5
Coworking
350
€
1
à
4
facturaJon
souple
au
poste
de
travail.
Il
en
existe
plus
de
30
sur
Paris,
voir
sur
des
sites
comme
www.bureauxapartager.com,
www.eWorky.com
ou
www.Neo-­‐nomade.com
.
Les
tarifs
vont
de
250
à
450
euros
HT
/
mois,
généralement
tout
inclus,
selon
le
lieu,
le
type
de
services
et
l'animaJon.
À
privilégier
si
vous
êtes
1
a
4,
et
cherchez
à
développer
des
relaJons
/
échanges
avec
d'autres
entrepreneurs
Incubateur
/
pépinière
900
€
3
à
12
les
moins
chers
(au
poste)
car
subvenJonnés.
Pour
des
projets
innovants
(souvent
sur
base
technologique),
sur
dossier
/
comité
de
sélecJon.
Ils
ouvrent
généralement
le
droit
à
des
subvenJons
spécifiques
(PIA
à
Paris
par
exemple)
et
disposent
d'une
offre
d'accompagnement/animaJon

46. Références
•
•
•
•
•
•
•
https://www.deskwanted.com/
http://www.deskmag.com/
http://www.sharedesk.net/
http://www.neo-nomade.com/
http://www.eworky.com/
http://www.bureauxapartager.com/
http://search.vivastreet.com/annonces-location-bureaux+ile-defrance?lb=new&search=1&start_field=1&keywords=bureaux
+paris&cat_1=82&searchGeoId=2&end_field=
• http://www.cartonspleins.fr/
• http://www.mon-incubateur.com/site_incubateur/incubateurs?zip=75
• http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces__Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB?n=9

47. Contact
"
By
UlyssCo
28, rue du Chemin Vert I 75011 Paris I France
Tél. : +33 1 43 38 1398 I Mob : + 33 6 60 44 0412
Contact : amaurydebuchet@ulyssco.com
Twitter.com/adebuche
www.facebook.com/Greenspace.Paris
47"