3. 3
Az átlagos életvitel
8
2
1
3 2
8
Mi kell a szabadsághoz és az élet gondtalan élvezetéhez?
A hagyományos pénzkeresés folyamata
Munka
Túlóra v. másodállás
Közlekedés
Háztartással kapcs.
kötelezettségek
Alvás
Szórakozás?
PÉNZ
EGÉSZSÉG ID
MUNKA
PÉNZ
PIHENÉS
4. Kiút a mókuskerékbl: a megújuló jövedelem
Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------
4
id
A passzív jövedelem meghatározása
Egyszeri munka vagy befektetés következményeként hosszú távú és folyamatos,
akár generációkon át tartó készpénzáramlás.
Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss
Mibl származhat megújuló/passzív jövedelmed?
• Pénzügyi befektetések
• Vállalkozások tulajdonrészei
• Szellemi jogok
• Internet
• Ingatlan
5. Miért különleges lehetség az ingatlan?
• Mert minimális saját tkével, pénzintézeti finanszírozás segítségével egy
nagy érték pénztermel eszközt irányíthatunk.
• A jelzálogtörlesztést a bérlnkkel fizettethetjük ki.
• Mert különleges tehetséget nem igényel.
A finanszírozási modell – a saját tke értékének emelkedése
A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése
5
6. Esettanulmány - Egy garázs-iroda átalakítása Fornetti pékséggé
Irányár: 2.600.000 Ft
6
A befektetés tkeigénye
Vételár: 2.500.000 Ft
Ügyvéd: 20.000 Ft
Illeték: 250.000 Ft
Átalakítás: 300.000 Ft + Áfa
Összes készpénzigény:
3.070.000 Ft (+ Áfa)
Finanszírozás beruházási hitellel
Hitel: 1.250.000 Ft (vételár 50%-a)
Futamid: 10 év
Törlesztrészlet: 19.000 Ft / hónap
Bérleti díj: 40.000 Ft + Áfa / hónap
Havi Cash Flow és megtérülés elemzés
Bevétel: +40.000 Ft + Áfa
Hiteltörlesztés: -19.000 Ft
Építmény adó: -500 Ft
Készpénzáramlás: 20.500 Ft / hónap
Befektetés: 1.820.000 Ft
Megtérülés: 13,5% (+ jelzálog kifizetése)
7. A befektetés jövbeli megtérülése
Bérleti díj 10 év múlva évi 5% emelkedéssel kalkulálva:
62.000 Ft + Áfa / hónap
Hozam készpénzáramlásból: 40% / év
Ingatlan eszközérték évi átlagosan 5% áremelkedéssel számolva: 4.070.000 Ft
Az elmúlt 10 év készpénzáramlásából a bevétel: ~3.000.000 Ft
A befektetés közel négyszerezdött 10 év alatt!!!
Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok csoportosítása
Mit vásároljunk?
Célcsoport szerinti csoportosítás
7
• Lakóingatlanok
• Üzleti célú ingatlanok
Lakóingatlanok csoportosítása
• Lakás
• Sorház
• Ikerház
• Családi ház
• Házrész
• Magánszálláshely
• Apartman ház
Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba
Elnyök:
• Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önervel, hosszú futamidej
hitellel finanszírozható.
• Könnyen kiadható.
• Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható (pl. iroda, bemutatóterem
stb.)
• Általában könnyebben értékesíthet, mint egy üzleti ingatlan.
Hátrányok:
• Viszonylag nehéz magas összeg finanszírozottság mellett pozitív
készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni, mivel a bérleti
díj/befektetés mutató általában alacsonyabb mint az üzleti jelleg
ingatlanoknál.
8. 8
Üzleti célú ingatlanok csoportosítása
• Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház)
• Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház)
• Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek)
• Raktárak
• Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó)
• Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel)
• Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés)
Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba
Elnyök:
• Frekventált fekvés esetén magasabb bérleti díj/vételár mutató mint
általában a lakóingatlanoknál.
Hátrányok:
• Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni.
• Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni mint a lakóingatlanokat.
• A nem központi helyen lév üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási
tényezvel kell számolnunk mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobban
meg kell gondolni hol és mit vásárolunk.
Az önkormányzati bérleti jog
Befektetként csak akkor foglalkozz vele, ha belátható idn belül reális esély van a
tulajdonjog megszerzésére is!!!
Kivétel: ha a bérleti jogot jelképes összegért meg tudod szerezni, és lényegesen
magasabb összegért tudod bérbe adni az ingatlant mint amennyibe neked kerül.
Esettanulmány - Egyetem közeli bérbe adott panellakás
külföldi diáknak
9. Vételár 3.350.000 Ft 2002-ben (51 m2)
Induló bérleti díj: 37.000 Ft / hónap
Bérleti díj 2006-ban: 45.000 Ft / hónap
Lakás eladása: 8.200.000 Ft 2006-ban
Bérleti díj bevétel: ~2.000.000 Ft
Értékemelkedés: 4.850.000 Ft
4 év alatt a befektetés megháromszorozódott!!!
Pénzkivételi lehetség az ingatlan értékesítése nélkül:
4 millió Ft szabad felhasználású CHF hitel törleszt részlete 20 évre, fedezet a lakás:
29.000 Ft / hónap
Bérleti díj: 45.000 Ft / hónap
Bérbe adott ingatlanok elemzése
A számok nem hazudnak
Egy hasznos mutatószám:
Éves bérleti díj / befektetés (x100)
Pl. 720.000 / 10.000.000 = 7,2 %
Pl. 220.000 / 20.000.000 = 13,2 %
Az, hogy számodra mi számít jó értéknek azt a számodra elérhet finanszírozás
fajtája fogja meghatározni.
A nettó mködési bevétel (NMB) számítása
Bevétel
9
• Bruttó bérleti díj
- Üresen állási tényez
• Nettó bérleti díj
Kiadások
• Ingatlanmenedzser díja
• Felújítási tartalék
• Közmvek
• Biztosítás
• Adók
• Egyéb költségek
NMB = Nettó bérleti díj – Kiadások
Készpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés
10. A vételár, a bérleti díj és a hitelkamat hatásai a lehetségre és az idzítés
fontossága
2001 2002 2003 2004 2005
10
60
50
40
30
20
10
0
Egy irodaház elemzése
A jó ár nem mindig takar jó üzletet
Használd a CD-n található software-t!
Finanszírozás
Hitel és lízing konstrukciók
Finanszírozás hitel segítségével
Ár
Bérleti díj
Kamat
Bérleti díj / ár
• CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek.
• Magánszemélyként már viszonylag kis önervel igénybe vehet.
• Fedezet alapon is igényelhet.
• Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, általában
magasabb öner szükséges mint magánszemélyek esetén.
11. Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing
Lízing:
az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele által
kiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak használatát
az ügyfelének átengedje.
A lízing ügyletnek két típusa:
11
- a pénzügyi lízing:
során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által igényelt
lízingtárgyat.
A lízingcég az ügyféllel már a szerzdéskötéskor megállapodik a lízingelt
eszköz futamidt követ tulajdonjogáról, ami az esetek nagy részénél a
futamid végén a lízingtárgy meghatározott összeg (maradványérték) az
ügyfél tulajdonába kerül.
- az operatív lízing, tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy felett
tulajdonjogot szerezni, hanem a futamid lejártával a lízingcégnek visszaadja
az eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt.
Zárt vég pénzügyi lízing
A Lízing Rt. a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja Önnek . A
vételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheti meg amelyet díjfizetés
ellenében, a szerzdésben meghatározott futamid alatt Ön hasznosíthat. Az
ingatlan az Ön könyveiben szerepel és az értékcsökkenést is Ön számolhatja el. A
lízingelt ingatlan a futamid végén az Ön tulajdonába kerül.
A lízing elnyei:
• Akár 0% önervel is igényelhet.
• Akár kezd vállalkozás is igényelheti, mivel az elsdleges fedezet a
vásárolandó ingatlan.
• Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant
vásároljon.
A lízing hátrányai:
• Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannal
együtt elveszhet.
• Magánszemélyes lízingnél csak jövedelemalapú a minsítés.
12. Esettanulmány - Orvosi segédeszköz üzlet
Irányár: 7,5 millió + áfa
A befektetés készpénzigénye
Vételár: 7.000.000 Ft + Áfa
Ügyvéd: 50.000 Ft
Illeték: 840.000 Ft
Felújítási költség: 250.000 Ft + Áfa
Összes készpénzigény:
8.140.000 Ft (+ Áfa)
Lízing finanszírozási lehetségek elemzése
Összeg Fi = 10 év Fi = 15 év Fi = 20 év
5 millió Ft 59.000 Ft 44.500 Ft 37.500 Ft
6 millió Ft 70.800 Ft 53.400 Ft 45.000 Ft
7 millió Ft 82.600 Ft 62.300 Ft 52.500 Ft
Lízing: 6.000.000 Ft
Futamid: 15 év
Lízing törlesztés: 53.400 Ft
Bérleti díj: 75.000 Ft + Áfa
Bruttó készpénzáramlás: 21.600 Ft / hónap
Befektetés: 2.140.000 Ft
12
13. Készpénzáramlás: 259.200 Ft / év
Tke megtérülése: 12,1 % (+ jelzálog kifizetése)
Esettanulmány - Új építés üzlethelyiség vásárlása zárt
vég lízingszerzdéssel, közel 0% önervel.
Ára: bruttó 30.500.000 Ft
Üzlethelyiség bankfiók mellett
A befektetés készpénzigénye
Vételár: 25.458.333 Ft + Áfa
Vételár: 30.550.000 Ft (bruttó)
Els lízingdíj (öner): 6.400.000 Ft
Hitelminsítés díja: 248.832 Ft
Illeték: 3.055.000 Ft
Áfa visszaigénylés: - 5.091.667 Ft
Összes befektetés: 4.612.165 Ft
Készpénzáramlás elemzése
Lízing díj 40% maradványértéknél:
261.000 Ft / hónap
Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap
Új lízingkonstrukcióval futamid=20 év (CHF alapú)
Törleszt részlet: 191.250 Ft / hónap !
13
14. A bérleti szerzdés
A bérleti szerzdés legfontosabb elemei
A bérleti szerzdés és mellékletei
• A bérleti szerzdés
• A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések
• Házirend
• Átadás-átvételi jegyzkönyv
A bérleti szerzdés felépítése
Minta: Lakásbérleti szerzdéscsomag (CD tartalmazza)
14
Esettanulmány
Szépségszalon a kertvárosban
Irányár: 14,2 millió Ft (80 m2)
Elemzés
Vételár: 12.500.000 Ft
Alapterület: 80 m2
Funkciók: fodrászat, kozmetika, manikür, masszázs, szolárium
Bérleti díj lehetség:
2.000 Ft / m2 + Áfa = 160.000 Ft / hónap + Áfa
15. Bérbe adott lakóingatlanok finanszírozása
magánszemélyként
Vásárlás akár öner nélkül bankhitelre
Fedezeti ráták - finanszírozási arány a hitelbiztosítéki értékhez viszonyítva
Termék Bírálat típusa Standard
fedezeti ráta
15
Önerminimum
standard
fedezeti ráta
Piaci lakáshitel Jövedelem-vizsgálattal
95% 110%
Piaci lakáshitel Minimálbérrel 85% 100%
Piaci lakáshitel Tisztán fedezeti
alapon
60% 75%
Példa (Raiffeisen Bank)
Vételár: 10.000.000 Ft
Értékbecslés: 11.500.000 Ft
Hitelbiztosítéki érték (85%): 9.775.000 Ft
Finanszírozás öner minimummal
Jövedelem alapon (110%): 10.752.000 Ft
Finanszírozás minimálbérrel (100%): 9.775.000 Ft
Finanszírozás fedezeti alapon (75%): 7.331.000 Ft
Esettanulmány
51 m2-es belvárosi lakás. Irányár: 8,5 millió Ft
16. A befektetés készpénzigénye
Vételár: 7.200.000 Ft
Illeték: 272.000 Ft
Ügyvéd: 40.000 Ft
-------------------------------------------
Összesen: 7.512.000 Ft
Cash Flow elemzés
CHF alapú hitel (100%): 7.200.000 Ft
Törleszt részlet fi=35 év: 40.105 Ft
Bérleti díj: 50.000 Ft / hó
Bruttó készpénzáramlás: 9.895 Ft / hó
Adózási jogszabályok bérbe adott ingatlanok esetén
Magánszemély Jogi személy
16
Illetékfizetés vásárlás
után
2 és 6 vagy 10% 2 és 6 vagy 10%
Áfa visszaigénylési
lehetség vásárlás után
Nincs rá lehetség Csak üzleti ingatlanok
esetén lehetséges (20%)
Bérleti díj áfa tartalma TAM (áfa mentes) Lakóingatlanok esetén áfa
mentes, üzleti
ingatlanoknál 20% áfa
Adófizetés bérleti díj
bevétel után
25% forrásadó
14% EHO (évi 1 MFt
bevétel felett)
Társasági adó az üzleti év
végén: 16%, különadó 4%,
iparzési adó 2%
Az ingatlan vételárának
költségleírása a bérleti
díj bevétellel szemben
Nincs rá lehetség A vételár 2%-át lehet
amortizálni (költségként
elszámolni)
A felújítási költségek
elszámolása
Nincs rá lehetség A felújítási költségeket rá
kell aktiválni az ingatlan
értékére és amortizálni
lehet
17. Az anyagi függetlenség megtervezése
Mennyi pénzre van szükséged valójából?
Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy ki tudd fizetni a számláidat?
Mik azok a tételek, melyekre mindenképpen költened kell?
A vágyott életszínvonal
Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy azt az életet éld, amit tényleg
szeretnél?
Tzd ki a céljaidat!
17