SlideShare uma empresa Scribd logo
1 de 18
Baixar para ler offline
VAGYONÉPÍTÉS 
BÉRBE ADOTT 
INGATLANOKKAL 
Hogyan szabadulj ki a mókuskerékbl és 
légy szabad 
Szemináriumi jegyzet 
© Király Norbert 2007
A jegyzet a VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT INGATLANOKKAL befektetési 
szeminárium anyagát felhasználva készült. 
Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert 
All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános 
eladás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen 
része sem másolható vagy terjeszthet semmilyen formában, semmilyen eszközzel, 
vagy nem tárolható adatbázis kezel vagy keres rendszerben a kiadó elzetes 
írásos engedélye nélkül. 
Kiadja: Royalwell Kiadó 
Felels kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezet igazgatója 
Debrecen, 2007 
www.onlineingatlanakademia.hu 
2
3 
Az átlagos életvitel 
8 
2 
1 
3 2 
8 
Mi kell a szabadsághoz és az élet gondtalan élvezetéhez? 
A hagyományos pénzkeresés folyamata 
Munka 
Túlóra v. másodállás 
Közlekedés 
Háztartással kapcs. 
kötelezettségek 
Alvás 
Szórakozás? 
PÉNZ 
EGÉSZSÉG ID 
MUNKA 
PÉNZ 
PIHENÉS
Kiút a mókuskerékbl: a megújuló jövedelem 
Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------ 
4 
id 
A passzív jövedelem meghatározása 
Egyszeri munka vagy befektetés következményeként hosszú távú és folyamatos, 
akár generációkon át tartó készpénzáramlás. 
Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss 
Mibl származhat megújuló/passzív jövedelmed? 
• Pénzügyi befektetések 
• Vállalkozások tulajdonrészei 
• Szellemi jogok 
• Internet 
• Ingatlan
Miért különleges lehetség az ingatlan? 
• Mert minimális saját tkével, pénzintézeti finanszírozás segítségével egy 
nagy érték pénztermel eszközt irányíthatunk. 
• A jelzálogtörlesztést a bérlnkkel fizettethetjük ki. 
• Mert különleges tehetséget nem igényel. 
A finanszírozási modell – a saját tke értékének emelkedése 
A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése 
5
Esettanulmány - Egy garázs-iroda átalakítása Fornetti pékséggé 
Irányár: 2.600.000 Ft 
6 
A befektetés tkeigénye 
Vételár: 2.500.000 Ft 
Ügyvéd: 20.000 Ft 
Illeték: 250.000 Ft 
Átalakítás: 300.000 Ft + Áfa 
Összes készpénzigény: 
3.070.000 Ft (+ Áfa) 
Finanszírozás beruházási hitellel 
Hitel: 1.250.000 Ft (vételár 50%-a) 
Futamid: 10 év 
Törlesztrészlet: 19.000 Ft / hónap 
Bérleti díj: 40.000 Ft + Áfa / hónap 
Havi Cash Flow és megtérülés elemzés 
Bevétel: +40.000 Ft + Áfa 
Hiteltörlesztés: -19.000 Ft 
Építmény adó: -500 Ft 
Készpénzáramlás: 20.500 Ft / hónap 
Befektetés: 1.820.000 Ft 
Megtérülés: 13,5% (+ jelzálog kifizetése)
A befektetés jövbeli megtérülése 
Bérleti díj 10 év múlva évi 5% emelkedéssel kalkulálva: 
62.000 Ft + Áfa / hónap 
Hozam készpénzáramlásból: 40% / év 
Ingatlan eszközérték évi átlagosan 5% áremelkedéssel számolva: 4.070.000 Ft 
Az elmúlt 10 év készpénzáramlásából a bevétel: ~3.000.000 Ft 
A befektetés közel négyszerezdött 10 év alatt!!! 
Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok csoportosítása 
Mit vásároljunk? 
Célcsoport szerinti csoportosítás 
7 
• Lakóingatlanok 
• Üzleti célú ingatlanok 
Lakóingatlanok csoportosítása 
• Lakás 
• Sorház 
• Ikerház 
• Családi ház 
• Házrész 
• Magánszálláshely 
• Apartman ház 
Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba 
Elnyök: 
• Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önervel, hosszú futamidej 
hitellel finanszírozható. 
• Könnyen kiadható. 
• Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható (pl. iroda, bemutatóterem 
stb.) 
• Általában könnyebben értékesíthet, mint egy üzleti ingatlan. 
Hátrányok: 
• Viszonylag nehéz magas összeg finanszírozottság mellett pozitív 
készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni, mivel a bérleti 
díj/befektetés mutató általában alacsonyabb mint az üzleti jelleg 
ingatlanoknál.
8 
Üzleti célú ingatlanok csoportosítása 
• Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház) 
• Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház) 
• Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek) 
• Raktárak 
• Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó) 
• Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel) 
• Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés) 
Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba 
Elnyök: 
• Frekventált fekvés esetén magasabb bérleti díj/vételár mutató mint 
általában a lakóingatlanoknál. 
Hátrányok: 
• Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni. 
• Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni mint a lakóingatlanokat. 
• A nem központi helyen lév üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási 
tényezvel kell számolnunk mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobban 
meg kell gondolni hol és mit vásárolunk. 
Az önkormányzati bérleti jog 
Befektetként csak akkor foglalkozz vele, ha belátható idn belül reális esély van a 
tulajdonjog megszerzésére is!!! 
Kivétel: ha a bérleti jogot jelképes összegért meg tudod szerezni, és lényegesen 
magasabb összegért tudod bérbe adni az ingatlant mint amennyibe neked kerül. 
Esettanulmány - Egyetem közeli bérbe adott panellakás 
külföldi diáknak
Vételár 3.350.000 Ft 2002-ben (51 m2) 
Induló bérleti díj: 37.000 Ft / hónap 
Bérleti díj 2006-ban: 45.000 Ft / hónap 
Lakás eladása: 8.200.000 Ft 2006-ban 
Bérleti díj bevétel: ~2.000.000 Ft 
Értékemelkedés: 4.850.000 Ft 
4 év alatt a befektetés megháromszorozódott!!! 
Pénzkivételi lehetség az ingatlan értékesítése nélkül: 
4 millió Ft szabad felhasználású CHF hitel törleszt részlete 20 évre, fedezet a lakás: 
29.000 Ft / hónap 
Bérleti díj: 45.000 Ft / hónap 
Bérbe adott ingatlanok elemzése 
A számok nem hazudnak 
Egy hasznos mutatószám: 
Éves bérleti díj / befektetés (x100) 
Pl. 720.000 / 10.000.000 = 7,2 % 
Pl. 220.000 / 20.000.000 = 13,2 % 
Az, hogy számodra mi számít jó értéknek azt a számodra elérhet finanszírozás 
fajtája fogja meghatározni. 
A nettó mködési bevétel (NMB) számítása 
Bevétel 
9 
• Bruttó bérleti díj 
- Üresen állási tényez 
• Nettó bérleti díj 
Kiadások 
• Ingatlanmenedzser díja 
• Felújítási tartalék 
• Közmvek 
• Biztosítás 
• Adók 
• Egyéb költségek 
NMB = Nettó bérleti díj – Kiadások 
Készpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés
A vételár, a bérleti díj és a hitelkamat hatásai a lehetségre és az idzítés 
fontossága 
2001 2002 2003 2004 2005 
10 
60 
50 
40 
30 
20 
10 
0 
Egy irodaház elemzése 
A jó ár nem mindig takar jó üzletet 
Használd a CD-n található software-t! 
Finanszírozás 
Hitel és lízing konstrukciók 
Finanszírozás hitel segítségével 
Ár 
Bérleti díj 
Kamat 
Bérleti díj / ár 
• CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek. 
• Magánszemélyként már viszonylag kis önervel igénybe vehet. 
• Fedezet alapon is igényelhet. 
• Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, általában 
magasabb öner szükséges mint magánszemélyek esetén.
Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing 
Lízing: 
az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele által 
kiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak használatát 
az ügyfelének átengedje. 
A lízing ügyletnek két típusa: 
11 
- a pénzügyi lízing: 
során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által igényelt 
lízingtárgyat. 
A lízingcég az ügyféllel már a szerzdéskötéskor megállapodik a lízingelt 
eszköz futamidt követ tulajdonjogáról, ami az esetek nagy részénél a 
futamid végén a lízingtárgy meghatározott összeg (maradványérték) az 
ügyfél tulajdonába kerül. 
- az operatív lízing, tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy felett 
tulajdonjogot szerezni, hanem a futamid lejártával a lízingcégnek visszaadja 
az eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt. 
Zárt vég pénzügyi lízing 
A Lízing Rt. a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja Önnek . A 
vételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheti meg amelyet díjfizetés 
ellenében, a szerzdésben meghatározott futamid alatt Ön hasznosíthat. Az 
ingatlan az Ön könyveiben szerepel és az értékcsökkenést is Ön számolhatja el. A 
lízingelt ingatlan a futamid végén az Ön tulajdonába kerül. 
A lízing elnyei: 
• Akár 0% önervel is igényelhet. 
• Akár kezd vállalkozás is igényelheti, mivel az elsdleges fedezet a 
vásárolandó ingatlan. 
• Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant 
vásároljon. 
A lízing hátrányai: 
• Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannal 
együtt elveszhet. 
• Magánszemélyes lízingnél csak jövedelemalapú a minsítés.
Esettanulmány - Orvosi segédeszköz üzlet 
Irányár: 7,5 millió + áfa 
A befektetés készpénzigénye 
Vételár: 7.000.000 Ft + Áfa 
Ügyvéd: 50.000 Ft 
Illeték: 840.000 Ft 
Felújítási költség: 250.000 Ft + Áfa 
Összes készpénzigény: 
8.140.000 Ft (+ Áfa) 
Lízing finanszírozási lehetségek elemzése 
Összeg Fi = 10 év Fi = 15 év Fi = 20 év 
5 millió Ft 59.000 Ft 44.500 Ft 37.500 Ft 
6 millió Ft 70.800 Ft 53.400 Ft 45.000 Ft 
7 millió Ft 82.600 Ft 62.300 Ft 52.500 Ft 
Lízing: 6.000.000 Ft 
Futamid: 15 év 
Lízing törlesztés: 53.400 Ft 
Bérleti díj: 75.000 Ft + Áfa 
Bruttó készpénzáramlás: 21.600 Ft / hónap 
Befektetés: 2.140.000 Ft 
12
Készpénzáramlás: 259.200 Ft / év 
Tke megtérülése: 12,1 % (+ jelzálog kifizetése) 
Esettanulmány - Új építés üzlethelyiség vásárlása zárt 
vég lízingszerzdéssel, közel 0% önervel. 
Ára: bruttó 30.500.000 Ft 
Üzlethelyiség bankfiók mellett 
A befektetés készpénzigénye 
Vételár: 25.458.333 Ft + Áfa 
Vételár: 30.550.000 Ft (bruttó) 
Els lízingdíj (öner): 6.400.000 Ft 
Hitelminsítés díja: 248.832 Ft 
Illeték: 3.055.000 Ft 
Áfa visszaigénylés: - 5.091.667 Ft 
Összes befektetés: 4.612.165 Ft 
Készpénzáramlás elemzése 
Lízing díj 40% maradványértéknél: 
261.000 Ft / hónap 
Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap 
Új lízingkonstrukcióval futamid=20 év (CHF alapú) 
Törleszt részlet: 191.250 Ft / hónap ! 
13
A bérleti szerzdés 
A bérleti szerzdés legfontosabb elemei 
A bérleti szerzdés és mellékletei 
• A bérleti szerzdés 
• A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések 
• Házirend 
• Átadás-átvételi jegyzkönyv 
A bérleti szerzdés felépítése 
Minta: Lakásbérleti szerzdéscsomag (CD tartalmazza) 
14 
Esettanulmány 
Szépségszalon a kertvárosban 
Irányár: 14,2 millió Ft (80 m2) 
Elemzés 
Vételár: 12.500.000 Ft 
Alapterület: 80 m2 
Funkciók: fodrászat, kozmetika, manikür, masszázs, szolárium 
Bérleti díj lehetség: 
2.000 Ft / m2 + Áfa = 160.000 Ft / hónap + Áfa
Bérbe adott lakóingatlanok finanszírozása 
magánszemélyként 
Vásárlás akár öner nélkül bankhitelre 
Fedezeti ráták - finanszírozási arány a hitelbiztosítéki értékhez viszonyítva 
Termék Bírálat típusa Standard 
fedezeti ráta 
15 
Önerminimum 
standard 
fedezeti ráta 
Piaci lakáshitel Jövedelem-vizsgálattal 
95% 110% 
Piaci lakáshitel Minimálbérrel 85% 100% 
Piaci lakáshitel Tisztán fedezeti 
alapon 
60% 75% 
Példa (Raiffeisen Bank) 
Vételár: 10.000.000 Ft 
Értékbecslés: 11.500.000 Ft 
Hitelbiztosítéki érték (85%): 9.775.000 Ft 
Finanszírozás öner minimummal 
Jövedelem alapon (110%): 10.752.000 Ft 
Finanszírozás minimálbérrel (100%): 9.775.000 Ft 
Finanszírozás fedezeti alapon (75%): 7.331.000 Ft 
Esettanulmány 
51 m2-es belvárosi lakás. Irányár: 8,5 millió Ft
A befektetés készpénzigénye 
Vételár: 7.200.000 Ft 
Illeték: 272.000 Ft 
Ügyvéd: 40.000 Ft 
------------------------------------------- 
Összesen: 7.512.000 Ft 
Cash Flow elemzés 
CHF alapú hitel (100%): 7.200.000 Ft 
Törleszt részlet fi=35 év: 40.105 Ft 
Bérleti díj: 50.000 Ft / hó 
Bruttó készpénzáramlás: 9.895 Ft / hó 
Adózási jogszabályok bérbe adott ingatlanok esetén 
Magánszemély Jogi személy 
16 
Illetékfizetés vásárlás 
után 
2 és 6 vagy 10% 2 és 6 vagy 10% 
Áfa visszaigénylési 
lehetség vásárlás után 
Nincs rá lehetség Csak üzleti ingatlanok 
esetén lehetséges (20%) 
Bérleti díj áfa tartalma TAM (áfa mentes) Lakóingatlanok esetén áfa 
mentes, üzleti 
ingatlanoknál 20% áfa 
Adófizetés bérleti díj 
bevétel után 
25% forrásadó 
14% EHO (évi 1 MFt 
bevétel felett) 
Társasági adó az üzleti év 
végén: 16%, különadó 4%, 
iparzési adó 2% 
Az ingatlan vételárának 
költségleírása a bérleti 
díj bevétellel szemben 
Nincs rá lehetség A vételár 2%-át lehet 
amortizálni (költségként 
elszámolni) 
A felújítási költségek 
elszámolása 
Nincs rá lehetség A felújítási költségeket rá 
kell aktiválni az ingatlan 
értékére és amortizálni 
lehet
Az anyagi függetlenség megtervezése 
Mennyi pénzre van szükséged valójából? 
Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy ki tudd fizetni a számláidat? 
Mik azok a tételek, melyekre mindenképpen költened kell? 
A vágyott életszínvonal 
Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy azt az életet éld, amit tényleg 
szeretnél? 
Tzd ki a céljaidat! 
17
18 
Sikeres befektetést! 
Király Norbert

Mais conteúdo relacionado

Destaque

A hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai mike summey
A hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai   mike summeyA hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai   mike summey
A hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai mike summeyTozsde Okossag
 
Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall
Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig HallIdőzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall
Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig HallTozsde Okossag
 
Korpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányába
Korpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányábaKorpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányába
Korpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányábaTozsde Okossag
 
Jim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiája
Jim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiájaJim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiája
Jim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiájaTozsde Okossag
 
Eszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngle
Eszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngleEszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngle
Eszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngleTozsde Okossag
 
Eszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTL
Eszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTLEszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTL
Eszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTLTozsde Okossag
 
Peter Koenig - 30 Hazugság a Pénzről
Peter Koenig - 30 Hazugság a PénzrőlPeter Koenig - 30 Hazugság a Pénzről
Peter Koenig - 30 Hazugság a PénzrőlTozsde Okossag
 
Hétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike Summey
Hétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike SummeyHétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike Summey
Hétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike SummeyTozsde Okossag
 
Cashflow - Személyes Nyilatkozat
Cashflow - Személyes NyilatkozatCashflow - Személyes Nyilatkozat
Cashflow - Személyes NyilatkozatTozsde Okossag
 
Találj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin Myers
Találj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin MyersTalálj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin Myers
Találj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin MyersTozsde Okossag
 
Brian tracy önerőből milliomos
Brian tracy   önerőből milliomosBrian tracy   önerőből milliomos
Brian tracy önerőből milliomosTibor So
 
Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomag
Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomagVagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomag
Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomagTozsde Okossag
 
Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...
Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...
Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...System Media Kft.
 
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2HungarianTraderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2HungarianTozsde Okossag
 

Destaque (14)

A hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai mike summey
A hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai   mike summeyA hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai   mike summey
A hétvégi milliomos ingatlanbefektetési titkai mike summey
 
Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall
Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig HallIdőzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall
Időzítés az Ingatlanpiacon - Craig Hall
 
Korpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányába
Korpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányábaKorpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányába
Korpusz Sándor - Ilyen a pénz - Út egy új, egyéni pénzszemlélet irányába
 
Jim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiája
Jim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiájaJim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiája
Jim Rohn - A jólét és a boldogság 7 stratégiája
 
Eszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngle
Eszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngleEszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngle
Eszközök - 3 Sugaras Eszközök BFan GanBox GeomAngle
 
Eszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTL
Eszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTLEszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTL
Eszközök - 1 Párhuzamos Chartolás Pitchfork JTTL
 
Peter Koenig - 30 Hazugság a Pénzről
Peter Koenig - 30 Hazugság a PénzrőlPeter Koenig - 30 Hazugság a Pénzről
Peter Koenig - 30 Hazugság a Pénzről
 
Hétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike Summey
Hétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike SummeyHétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike Summey
Hétvégi Milliomos Gondolkodásmód - Mike Summey
 
Cashflow - Személyes Nyilatkozat
Cashflow - Személyes NyilatkozatCashflow - Személyes Nyilatkozat
Cashflow - Személyes Nyilatkozat
 
Találj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin Myers
Találj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin MyersTalálj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin Myers
Találj rá, pofozd ki, add el profitálj - Kevin Myers
 
Brian tracy önerőből milliomos
Brian tracy   önerőből milliomosBrian tracy   önerőből milliomos
Brian tracy önerőből milliomos
 
Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomag
Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomagVagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomag
Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal - Lakásbérleti szerződés csomag
 
Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...
Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...
Az ingatlan berbeadasbol szarmazo gyakorlati problemak és megoldasuk – Online...
 
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2HungarianTraderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2Hungarian
 

Semelhante a Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal könyv (2007)

Dubai fxline managaed_account
Dubai fxline managaed_accountDubai fxline managaed_account
Dubai fxline managaed_accountKormos Péter
 
Beruházás megtérülési mutatók
Beruházás megtérülési mutatókBeruházás megtérülési mutatók
Beruházás megtérülési mutatókRenáta Mundrák
 
V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]
V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]
V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]Marcsi Gallai
 
Fizetési garancia jutalékszámlaval
Fizetési garancia jutalékszámlavalFizetési garancia jutalékszámlaval
Fizetési garancia jutalékszámlavalBalázs Antók
 
Berelj tulajdont 3.0 3
Berelj tulajdont 3.0 3Berelj tulajdont 3.0 3
Berelj tulajdont 3.0 3Tibor Stana
 
ELTP uj termek oktatasi anyag 230420.pdf
ELTP uj termek oktatasi anyag  230420.pdfELTP uj termek oktatasi anyag  230420.pdf
ELTP uj termek oktatasi anyag 230420.pdfHitelnet Kft
 
áLmai mindenkinek vannak 02
áLmai mindenkinek vannak 02áLmai mindenkinek vannak 02
áLmai mindenkinek vannak 02Karbula58
 
MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29
MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29
MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29Alternate Consulting
 
H.p.1.feladat
H.p.1.feladatH.p.1.feladat
H.p.1.feladatPattika88
 
vallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdf
vallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdfvallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdf
vallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdfHitelnet Kft
 
Cet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAG
Cet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAGCet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAG
Cet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAGCafeteria Paletteria
 
Tankönyv pótló 1rész_vv
Tankönyv pótló 1rész_vvTankönyv pótló 1rész_vv
Tankönyv pótló 1rész_vvKrisztián Sári
 
Karrier prezentáció
Karrier prezentációKarrier prezentáció
Karrier prezentációDavid Gyori
 
jzh_termek_oktatasi_anyag.pdf
jzh_termek_oktatasi_anyag.pdfjzh_termek_oktatasi_anyag.pdf
jzh_termek_oktatasi_anyag.pdfHitelnet Kft
 
V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010
V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010
V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010sipostibor
 

Semelhante a Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal könyv (2007) (20)

Dubai fxline managaed_account
Dubai fxline managaed_accountDubai fxline managaed_account
Dubai fxline managaed_account
 
Beruházás megtérülési mutatók
Beruházás megtérülési mutatókBeruházás megtérülési mutatók
Beruházás megtérülési mutatók
 
V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]
V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]
V+llp -ellen~orz~o kúrdúsek[1]
 
Fizetési garancia jutalékszámlaval
Fizetési garancia jutalékszámlavalFizetési garancia jutalékszámlaval
Fizetési garancia jutalékszámlaval
 
A lakáshitel
A lakáshitelA lakáshitel
A lakáshitel
 
Berelj tulajdont 3.0 3
Berelj tulajdont 3.0 3Berelj tulajdont 3.0 3
Berelj tulajdont 3.0 3
 
ELTP uj termek oktatasi anyag 230420.pdf
ELTP uj termek oktatasi anyag  230420.pdfELTP uj termek oktatasi anyag  230420.pdf
ELTP uj termek oktatasi anyag 230420.pdf
 
DXN Jövedelem Felépítő Program
DXN Jövedelem Felépítő ProgramDXN Jövedelem Felépítő Program
DXN Jövedelem Felépítő Program
 
áLmai mindenkinek vannak 02
áLmai mindenkinek vannak 02áLmai mindenkinek vannak 02
áLmai mindenkinek vannak 02
 
MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29
MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29
MagNet Közösségi Bank prezentáció Ápr29
 
H.p.1.feladat
H.p.1.feladatH.p.1.feladat
H.p.1.feladat
 
vallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdf
vallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdfvallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdf
vallalati_szamlacsomagok_oktatasi_anyag.pdf
 
Ingatlan ado magyarorszagon
Ingatlan ado magyarorszagonIngatlan ado magyarorszagon
Ingatlan ado magyarorszagon
 
Cet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAG
Cet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAGCet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAG
Cet Cafeteria Egyeztető Tanácskozás HÁTTÉRANYAG
 
Tőkeszerkezeti mutatók
Tőkeszerkezeti mutatókTőkeszerkezeti mutatók
Tőkeszerkezeti mutatók
 
Tankönyv pótló 1rész_vv
Tankönyv pótló 1rész_vvTankönyv pótló 1rész_vv
Tankönyv pótló 1rész_vv
 
Karrier prezentáció
Karrier prezentációKarrier prezentáció
Karrier prezentáció
 
jzh_termek_oktatasi_anyag.pdf
jzh_termek_oktatasi_anyag.pdfjzh_termek_oktatasi_anyag.pdf
jzh_termek_oktatasi_anyag.pdf
 
V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010
V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010
V fbev 9hazai vf szolgáltatások 2010
 
1. kockazat
1. kockazat1. kockazat
1. kockazat
 

Mais de Tozsde Okossag

Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3HungarianTraderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3HungarianTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottom
Traderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottomTraderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottom
Traderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottomTozsde Okossag
 
Traderbambu - Oszlop Formációk
Traderbambu - Oszlop FormációkTraderbambu - Oszlop Formációk
Traderbambu - Oszlop FormációkTozsde Okossag
 
Traderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambu
Traderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambuTraderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambu
Traderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambuTozsde Okossag
 
Traderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu Középfok
Traderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu KözépfokTraderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu Középfok
Traderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu KözépfokTozsde Okossag
 
Traderbambu - Money Management
Traderbambu - Money ManagementTraderbambu - Money Management
Traderbambu - Money ManagementTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó TB 2. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 2. NapTraderbambu - Középhaladó TB 2. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 2. NapTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó TB 1. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 1. NapTraderbambu - Középhaladó TB 1. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 1. NapTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarian
Traderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarianTraderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarian
Traderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarianTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - 7. DT DB Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 7. DT DB HungarianTraderbambu - Középhaladó - 7. DT DB Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 7. DT DB HungarianTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3HungarianTraderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3HungarianTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2HungarianTraderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2HungarianTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1HungarianTraderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1HungarianTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar HungarianTraderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar HungarianTozsde Okossag
 
Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK (Exchanges)
Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK  (Exchanges)Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK  (Exchanges)
Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK (Exchanges)Tozsde Okossag
 
Traderbambu - Haladó 04 - Time Trading
Traderbambu - Haladó 04 - Time TradingTraderbambu - Haladó 04 - Time Trading
Traderbambu - Haladó 04 - Time TradingTozsde Okossag
 
Traderbambu - Indikátorok bármely piacon
Traderbambu - Indikátorok bármely piaconTraderbambu - Indikátorok bármely piacon
Traderbambu - Indikátorok bármely piaconTozsde Okossag
 
Traderbambu - Haladó 03 Bambulator
Traderbambu - Haladó 03 BambulatorTraderbambu - Haladó 03 Bambulator
Traderbambu - Haladó 03 BambulatorTozsde Okossag
 
Traderbambu - Haladó 02 MurreyMath
Traderbambu - Haladó 02 MurreyMathTraderbambu - Haladó 02 MurreyMath
Traderbambu - Haladó 02 MurreyMathTozsde Okossag
 
Traderbambu - Haladó 01 TRADING Rajzeszközök
Traderbambu - Haladó 01 TRADING RajzeszközökTraderbambu - Haladó 01 TRADING Rajzeszközök
Traderbambu - Haladó 01 TRADING RajzeszközökTozsde Okossag
 

Mais de Tozsde Okossag (20)

Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3HungarianTraderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
 
Traderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottom
Traderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottomTraderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottom
Traderbambu - Középhaladó - DuplaTop, DuplaBottom
 
Traderbambu - Oszlop Formációk
Traderbambu - Oszlop FormációkTraderbambu - Oszlop Formációk
Traderbambu - Oszlop Formációk
 
Traderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambu
Traderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambuTraderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambu
Traderbambu - Opciós Tanfolyam TraderBambu
 
Traderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu Középfok
Traderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu KözépfokTraderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu Középfok
Traderbambu - Opciók Tanfolyam Traderbambu Középfok
 
Traderbambu - Money Management
Traderbambu - Money ManagementTraderbambu - Money Management
Traderbambu - Money Management
 
Traderbambu - Középhaladó TB 2. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 2. NapTraderbambu - Középhaladó TB 2. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 2. Nap
 
Traderbambu - Középhaladó TB 1. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 1. NapTraderbambu - Középhaladó TB 1. Nap
Traderbambu - Középhaladó TB 1. Nap
 
Traderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarian
Traderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarianTraderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarian
Traderbambu - Középhaladó - 8. ADXHungarian
 
Traderbambu - Középhaladó - 7. DT DB Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 7. DT DB HungarianTraderbambu - Középhaladó - 7. DT DB Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 7. DT DB Hungarian
 
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3HungarianTraderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 6. Scalpie3Hungarian
 
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2HungarianTraderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE   2Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 5. SCALPIE 2Hungarian
 
Traderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1HungarianTraderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 4. SCALPIE 1Hungarian
 
Traderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar HungarianTraderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar Hungarian
Traderbambu - Középhaladó - 3. A Bouncing Bar Hungarian
 
Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK (Exchanges)
Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK  (Exchanges)Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK  (Exchanges)
Traderbambu - Középhaladó - 1. TŐZSDÉK (Exchanges)
 
Traderbambu - Haladó 04 - Time Trading
Traderbambu - Haladó 04 - Time TradingTraderbambu - Haladó 04 - Time Trading
Traderbambu - Haladó 04 - Time Trading
 
Traderbambu - Indikátorok bármely piacon
Traderbambu - Indikátorok bármely piaconTraderbambu - Indikátorok bármely piacon
Traderbambu - Indikátorok bármely piacon
 
Traderbambu - Haladó 03 Bambulator
Traderbambu - Haladó 03 BambulatorTraderbambu - Haladó 03 Bambulator
Traderbambu - Haladó 03 Bambulator
 
Traderbambu - Haladó 02 MurreyMath
Traderbambu - Haladó 02 MurreyMathTraderbambu - Haladó 02 MurreyMath
Traderbambu - Haladó 02 MurreyMath
 
Traderbambu - Haladó 01 TRADING Rajzeszközök
Traderbambu - Haladó 01 TRADING RajzeszközökTraderbambu - Haladó 01 TRADING Rajzeszközök
Traderbambu - Haladó 01 TRADING Rajzeszközök
 

Vagyonépítés Bérbeadott Ingatlanokkal könyv (2007)

  • 1. VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT INGATLANOKKAL Hogyan szabadulj ki a mókuskerékbl és légy szabad Szemináriumi jegyzet © Király Norbert 2007
  • 2. A jegyzet a VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT INGATLANOKKAL befektetési szeminárium anyagát felhasználva készült. Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános eladás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthet semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezel vagy keres rendszerben a kiadó elzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felels kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezet igazgatója Debrecen, 2007 www.onlineingatlanakademia.hu 2
  • 3. 3 Az átlagos életvitel 8 2 1 3 2 8 Mi kell a szabadsághoz és az élet gondtalan élvezetéhez? A hagyományos pénzkeresés folyamata Munka Túlóra v. másodállás Közlekedés Háztartással kapcs. kötelezettségek Alvás Szórakozás? PÉNZ EGÉSZSÉG ID MUNKA PÉNZ PIHENÉS
  • 4. Kiút a mókuskerékbl: a megújuló jövedelem Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------ 4 id A passzív jövedelem meghatározása Egyszeri munka vagy befektetés következményeként hosszú távú és folyamatos, akár generációkon át tartó készpénzáramlás. Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss Mibl származhat megújuló/passzív jövedelmed? • Pénzügyi befektetések • Vállalkozások tulajdonrészei • Szellemi jogok • Internet • Ingatlan
  • 5. Miért különleges lehetség az ingatlan? • Mert minimális saját tkével, pénzintézeti finanszírozás segítségével egy nagy érték pénztermel eszközt irányíthatunk. • A jelzálogtörlesztést a bérlnkkel fizettethetjük ki. • Mert különleges tehetséget nem igényel. A finanszírozási modell – a saját tke értékének emelkedése A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése 5
  • 6. Esettanulmány - Egy garázs-iroda átalakítása Fornetti pékséggé Irányár: 2.600.000 Ft 6 A befektetés tkeigénye Vételár: 2.500.000 Ft Ügyvéd: 20.000 Ft Illeték: 250.000 Ft Átalakítás: 300.000 Ft + Áfa Összes készpénzigény: 3.070.000 Ft (+ Áfa) Finanszírozás beruházási hitellel Hitel: 1.250.000 Ft (vételár 50%-a) Futamid: 10 év Törlesztrészlet: 19.000 Ft / hónap Bérleti díj: 40.000 Ft + Áfa / hónap Havi Cash Flow és megtérülés elemzés Bevétel: +40.000 Ft + Áfa Hiteltörlesztés: -19.000 Ft Építmény adó: -500 Ft Készpénzáramlás: 20.500 Ft / hónap Befektetés: 1.820.000 Ft Megtérülés: 13,5% (+ jelzálog kifizetése)
  • 7. A befektetés jövbeli megtérülése Bérleti díj 10 év múlva évi 5% emelkedéssel kalkulálva: 62.000 Ft + Áfa / hónap Hozam készpénzáramlásból: 40% / év Ingatlan eszközérték évi átlagosan 5% áremelkedéssel számolva: 4.070.000 Ft Az elmúlt 10 év készpénzáramlásából a bevétel: ~3.000.000 Ft A befektetés közel négyszerezdött 10 év alatt!!! Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok csoportosítása Mit vásároljunk? Célcsoport szerinti csoportosítás 7 • Lakóingatlanok • Üzleti célú ingatlanok Lakóingatlanok csoportosítása • Lakás • Sorház • Ikerház • Családi ház • Házrész • Magánszálláshely • Apartman ház Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba Elnyök: • Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önervel, hosszú futamidej hitellel finanszírozható. • Könnyen kiadható. • Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható (pl. iroda, bemutatóterem stb.) • Általában könnyebben értékesíthet, mint egy üzleti ingatlan. Hátrányok: • Viszonylag nehéz magas összeg finanszírozottság mellett pozitív készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni, mivel a bérleti díj/befektetés mutató általában alacsonyabb mint az üzleti jelleg ingatlanoknál.
  • 8. 8 Üzleti célú ingatlanok csoportosítása • Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház) • Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház) • Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek) • Raktárak • Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó) • Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel) • Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés) Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba Elnyök: • Frekventált fekvés esetén magasabb bérleti díj/vételár mutató mint általában a lakóingatlanoknál. Hátrányok: • Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni. • Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni mint a lakóingatlanokat. • A nem központi helyen lév üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási tényezvel kell számolnunk mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobban meg kell gondolni hol és mit vásárolunk. Az önkormányzati bérleti jog Befektetként csak akkor foglalkozz vele, ha belátható idn belül reális esély van a tulajdonjog megszerzésére is!!! Kivétel: ha a bérleti jogot jelképes összegért meg tudod szerezni, és lényegesen magasabb összegért tudod bérbe adni az ingatlant mint amennyibe neked kerül. Esettanulmány - Egyetem közeli bérbe adott panellakás külföldi diáknak
  • 9. Vételár 3.350.000 Ft 2002-ben (51 m2) Induló bérleti díj: 37.000 Ft / hónap Bérleti díj 2006-ban: 45.000 Ft / hónap Lakás eladása: 8.200.000 Ft 2006-ban Bérleti díj bevétel: ~2.000.000 Ft Értékemelkedés: 4.850.000 Ft 4 év alatt a befektetés megháromszorozódott!!! Pénzkivételi lehetség az ingatlan értékesítése nélkül: 4 millió Ft szabad felhasználású CHF hitel törleszt részlete 20 évre, fedezet a lakás: 29.000 Ft / hónap Bérleti díj: 45.000 Ft / hónap Bérbe adott ingatlanok elemzése A számok nem hazudnak Egy hasznos mutatószám: Éves bérleti díj / befektetés (x100) Pl. 720.000 / 10.000.000 = 7,2 % Pl. 220.000 / 20.000.000 = 13,2 % Az, hogy számodra mi számít jó értéknek azt a számodra elérhet finanszírozás fajtája fogja meghatározni. A nettó mködési bevétel (NMB) számítása Bevétel 9 • Bruttó bérleti díj - Üresen állási tényez • Nettó bérleti díj Kiadások • Ingatlanmenedzser díja • Felújítási tartalék • Közmvek • Biztosítás • Adók • Egyéb költségek NMB = Nettó bérleti díj – Kiadások Készpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés
  • 10. A vételár, a bérleti díj és a hitelkamat hatásai a lehetségre és az idzítés fontossága 2001 2002 2003 2004 2005 10 60 50 40 30 20 10 0 Egy irodaház elemzése A jó ár nem mindig takar jó üzletet Használd a CD-n található software-t! Finanszírozás Hitel és lízing konstrukciók Finanszírozás hitel segítségével Ár Bérleti díj Kamat Bérleti díj / ár • CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek. • Magánszemélyként már viszonylag kis önervel igénybe vehet. • Fedezet alapon is igényelhet. • Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, általában magasabb öner szükséges mint magánszemélyek esetén.
  • 11. Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing Lízing: az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele által kiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak használatát az ügyfelének átengedje. A lízing ügyletnek két típusa: 11 - a pénzügyi lízing: során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által igényelt lízingtárgyat. A lízingcég az ügyféllel már a szerzdéskötéskor megállapodik a lízingelt eszköz futamidt követ tulajdonjogáról, ami az esetek nagy részénél a futamid végén a lízingtárgy meghatározott összeg (maradványérték) az ügyfél tulajdonába kerül. - az operatív lízing, tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy felett tulajdonjogot szerezni, hanem a futamid lejártával a lízingcégnek visszaadja az eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt. Zárt vég pénzügyi lízing A Lízing Rt. a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja Önnek . A vételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheti meg amelyet díjfizetés ellenében, a szerzdésben meghatározott futamid alatt Ön hasznosíthat. Az ingatlan az Ön könyveiben szerepel és az értékcsökkenést is Ön számolhatja el. A lízingelt ingatlan a futamid végén az Ön tulajdonába kerül. A lízing elnyei: • Akár 0% önervel is igényelhet. • Akár kezd vállalkozás is igényelheti, mivel az elsdleges fedezet a vásárolandó ingatlan. • Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant vásároljon. A lízing hátrányai: • Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannal együtt elveszhet. • Magánszemélyes lízingnél csak jövedelemalapú a minsítés.
  • 12. Esettanulmány - Orvosi segédeszköz üzlet Irányár: 7,5 millió + áfa A befektetés készpénzigénye Vételár: 7.000.000 Ft + Áfa Ügyvéd: 50.000 Ft Illeték: 840.000 Ft Felújítási költség: 250.000 Ft + Áfa Összes készpénzigény: 8.140.000 Ft (+ Áfa) Lízing finanszírozási lehetségek elemzése Összeg Fi = 10 év Fi = 15 év Fi = 20 év 5 millió Ft 59.000 Ft 44.500 Ft 37.500 Ft 6 millió Ft 70.800 Ft 53.400 Ft 45.000 Ft 7 millió Ft 82.600 Ft 62.300 Ft 52.500 Ft Lízing: 6.000.000 Ft Futamid: 15 év Lízing törlesztés: 53.400 Ft Bérleti díj: 75.000 Ft + Áfa Bruttó készpénzáramlás: 21.600 Ft / hónap Befektetés: 2.140.000 Ft 12
  • 13. Készpénzáramlás: 259.200 Ft / év Tke megtérülése: 12,1 % (+ jelzálog kifizetése) Esettanulmány - Új építés üzlethelyiség vásárlása zárt vég lízingszerzdéssel, közel 0% önervel. Ára: bruttó 30.500.000 Ft Üzlethelyiség bankfiók mellett A befektetés készpénzigénye Vételár: 25.458.333 Ft + Áfa Vételár: 30.550.000 Ft (bruttó) Els lízingdíj (öner): 6.400.000 Ft Hitelminsítés díja: 248.832 Ft Illeték: 3.055.000 Ft Áfa visszaigénylés: - 5.091.667 Ft Összes befektetés: 4.612.165 Ft Készpénzáramlás elemzése Lízing díj 40% maradványértéknél: 261.000 Ft / hónap Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap Új lízingkonstrukcióval futamid=20 év (CHF alapú) Törleszt részlet: 191.250 Ft / hónap ! 13
  • 14. A bérleti szerzdés A bérleti szerzdés legfontosabb elemei A bérleti szerzdés és mellékletei • A bérleti szerzdés • A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések • Házirend • Átadás-átvételi jegyzkönyv A bérleti szerzdés felépítése Minta: Lakásbérleti szerzdéscsomag (CD tartalmazza) 14 Esettanulmány Szépségszalon a kertvárosban Irányár: 14,2 millió Ft (80 m2) Elemzés Vételár: 12.500.000 Ft Alapterület: 80 m2 Funkciók: fodrászat, kozmetika, manikür, masszázs, szolárium Bérleti díj lehetség: 2.000 Ft / m2 + Áfa = 160.000 Ft / hónap + Áfa
  • 15. Bérbe adott lakóingatlanok finanszírozása magánszemélyként Vásárlás akár öner nélkül bankhitelre Fedezeti ráták - finanszírozási arány a hitelbiztosítéki értékhez viszonyítva Termék Bírálat típusa Standard fedezeti ráta 15 Önerminimum standard fedezeti ráta Piaci lakáshitel Jövedelem-vizsgálattal 95% 110% Piaci lakáshitel Minimálbérrel 85% 100% Piaci lakáshitel Tisztán fedezeti alapon 60% 75% Példa (Raiffeisen Bank) Vételár: 10.000.000 Ft Értékbecslés: 11.500.000 Ft Hitelbiztosítéki érték (85%): 9.775.000 Ft Finanszírozás öner minimummal Jövedelem alapon (110%): 10.752.000 Ft Finanszírozás minimálbérrel (100%): 9.775.000 Ft Finanszírozás fedezeti alapon (75%): 7.331.000 Ft Esettanulmány 51 m2-es belvárosi lakás. Irányár: 8,5 millió Ft
  • 16. A befektetés készpénzigénye Vételár: 7.200.000 Ft Illeték: 272.000 Ft Ügyvéd: 40.000 Ft ------------------------------------------- Összesen: 7.512.000 Ft Cash Flow elemzés CHF alapú hitel (100%): 7.200.000 Ft Törleszt részlet fi=35 év: 40.105 Ft Bérleti díj: 50.000 Ft / hó Bruttó készpénzáramlás: 9.895 Ft / hó Adózási jogszabályok bérbe adott ingatlanok esetén Magánszemély Jogi személy 16 Illetékfizetés vásárlás után 2 és 6 vagy 10% 2 és 6 vagy 10% Áfa visszaigénylési lehetség vásárlás után Nincs rá lehetség Csak üzleti ingatlanok esetén lehetséges (20%) Bérleti díj áfa tartalma TAM (áfa mentes) Lakóingatlanok esetén áfa mentes, üzleti ingatlanoknál 20% áfa Adófizetés bérleti díj bevétel után 25% forrásadó 14% EHO (évi 1 MFt bevétel felett) Társasági adó az üzleti év végén: 16%, különadó 4%, iparzési adó 2% Az ingatlan vételárának költségleírása a bérleti díj bevétellel szemben Nincs rá lehetség A vételár 2%-át lehet amortizálni (költségként elszámolni) A felújítási költségek elszámolása Nincs rá lehetség A felújítási költségeket rá kell aktiválni az ingatlan értékére és amortizálni lehet
  • 17. Az anyagi függetlenség megtervezése Mennyi pénzre van szükséged valójából? Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy ki tudd fizetni a számláidat? Mik azok a tételek, melyekre mindenképpen költened kell? A vágyott életszínvonal Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy azt az életet éld, amit tényleg szeretnél? Tzd ki a céljaidat! 17
  • 18. 18 Sikeres befektetést! Király Norbert