Recomendados
Recomendados
Mais conteúdo relacionado
Destaque
Destaque (19)
Semelhante a Határtalan Profit Ingatlanból könyv
Semelhante a Határtalan Profit Ingatlanból könyv (12)
Mais de Tozsde Okossag
Mais de Tozsde Okossag (20)
Határtalan Profit Ingatlanból könyv
- 1. HATÁRTALAN PROFIT INGATLANBÓL Hogyan érheted el az anyagi függetlenséget ingatlanbefektetések segítségével akár a nulláról indulva Szemináriumi jegyzet © Király Norbert 2006
- 2. A jegyzet a HATÁRTALAN PROFIT INGATLANBÓL befektetési szeminárium anyagát felhasználva készült. Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános eladás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthet semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezel vagy keres rendszerben a kiadó elzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felels kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezet igazgatója Debrecen, 2006 www.onlineingatlanakademia.hu 2
- 3. Alapvet befektetési lehetségek hazánkban 3 • Banki betétek • Kötvény- és pénzpiaci alapok • Részvényalapok • Ingatlan alapok • Részvények • Nemesfémek és drágakövek • Antikvitás • Kisvállalkozások üzletrészei • Ingatlan Miért nem mindegy hogyan dolgozik a pénzed? 1 000 000 Ft gyarapodása Évek 5% 10% 20% 30% 5. 1 276 282 1 610 510 2 488 320 3 712 930 10. 1 628 895 2 593 742 6 191 736 13 785 849 15. 2 078 928 4 177 248 15 407 022 51 185 893 20. 2 653 298 6 727 500 38 337 600 190 049 638 „Befektetni nem kockázatos, tudás nélkül befektetni viszont rendkívül kockázatos.” Robert T. Kiyosaki Miért ingatlanbefektetés? SZÁMOMRA AZ INGATLANBEFEKTETÉSEK A SZABADSÁGOT ÉS A BIZTONSÁGOT JELENTIK
- 4. Az ingatlanbefektetések legfontosabb elnyei: • Te irányítasz • Viszonylag rövid id alatt meglehet tanulni • Minimális saját tkével elkezdhet • Szakértk segítenek • Biztonságos és értékálló • Magas profitpotenciál • Folyamatos készpénzáramlás • Más pénzét is használhatod • Hatástöbbszörözés • Adóelnyök 3 terület amire sikeres ingatlan-befektetként fókuszálnod kell 4 • Ingatlan – mit veszel • Kondíciók – hogyan veszed • Hálózat – ki segít neked Az ingatlan – mit veszel • Mi a célod az ingatlannal - stratégia • Milyen jelleg ingatlant keresel - besorolás • Hol keresed az ingatlant - terület Kondíciók – hogyan veszed Meghatározza az ajánlati árad és befolyásolja a várható profitodat. Fontos tényezk: • Elleg nagysága • Fizetési határid • Kamat nagysága • A hitel futamideje • Járulékos költségek • Adók, illetékek
- 5. 5 Hálózat – ki segít neked • Partnerek, mentor • Befektetk • Ingatlan ügynökök • Végrehajtók • Ügyvédek, jogi képviselk • Adótanácsadó, könyvel • Hitelbróker, bankár • Építipari szakemberek Mit nevezünk hatástöbbszörözésnek? A pénz gyorsításának bevált módszere A hatástöbbszörözés elnye 1. példa 2. példa Ingatlan vételára 10 000 000 Ft 10 000 000 Ft Befektetés 10 000 000 Ft 2 000 000 Ft Hitel költségei --- 500 000 Ft (6 hónap) Eladási ár 12 000 000 Ft 12 000 000 Ft Profit 2 000 000 Ft 1 500 000 Ft Megtérülés 20% 60% Ingatlanbefektetési stratégiák Két alapvet stratégia: • Vétel és gyors eladás – gyors készpénz • Folyamatos készpénzáramlás – cash flow
- 6. Felújítandó és fejlesztend ingatlanok a tkenövelés kiváló eszközei A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elssorban érzelmi döntés!!! 6 A befektetés folyamata 1. Keresés 2. A befektetési lehetség elemzése 3. Az üzlet megkötése 4. Finanszírozás 5. Fejlesztés 6. Értékesítés 7. Utólagos kiértékelés A maximális nagykereskedelmi vételár meghatározása Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások: • Ügyvédi díj • Illeték • Felújítási költségek • Tartási költségek (6 hónap) • Az eladás költségei • Biztonsági tartalék • Profit • Adó Esettanulmány – gyors profit egy kislakás eladásából ÍME A LEGJOBB HELYEN TALÁLHATÓ LEGROSSZABB ÁLLAPOTÚ LAKÁS 1. lépés: felújítási költségek kalkulációja 2. lépés: az ingatlan megtérülési elemzésének elkészítése Errl a befektetési lehetségrl egy ingatlanközvetít értesített. Bár a profit a többi ismertetett befektetéshez képest viszonylag alacsony volt, a gyors átfutási idnek köszönheten (3 hét) végeredményben jó befektetésnek minsíthet. Mieltt megvásároltuk volna ezt a lakást már legalább fél éve több ingatlanügynökség árulta. A projekt jól szemlélteti, hogy egy megfelelen kiválasztott és színvonalasan felújított lakóingatlant milyen gyorsan el lehet adni.
- 7. A BEFEKTETÉSI LEHETSÉG MUNKALAPJA 7 Dátum: 2005.06.10 Az ingatlan címe: Debrecen, …u. fszt. Meghirdetés módja: X Ügynökség O Tulajdonos O Bank O Végrehajtó O Egyéb …...…… Az ingatlan leírása: 1,5 szoba + frsz + konyha + erély lakás 4 emeletes tégla társasház Alapterület: 43 m2 Egyéb információ: Felújítást igényel Meghirdetett/kért ár: 8 500 000 Ft Ft / m2: 197 674 Ft Rehabilitációs terv költségösszesítje Javítás fajtája Becsült költség Festés, mázolás 172 000 Ft Hidegburkolás, csempézés 140 000 Ft Parkettázás 50 000 Ft Konyhabútor + tzhely 180 000 Ft Fürdszoba szaniterek felújítása 60 000 Ft Bontás - Ft Egyebek 30 000 Ft Összesen 632 000 Ft Biztonsági tartalék (10%) 63 200 Ft Teljes becsült költség 695 200 Ft Felújítás után elérhet maximális kiskereskedelmi ár: 9 900 000 Ft (A lakónegyed összehasonlító áraira alapozva) Ár / m2: 230 233 Ft Becsült kiskereskedelmi ár (MKÉ) 9 900 000 Ft Ebbl levonandó: Ügyvéd (0,5%) 39 600 Ft Illeték (2%) 158 400 Ft A felújítás költségei 695 200 Ft A fenntartás költségei (max. 6 hónap) 42 000 Ft Eladás költségei 198 000 Ft Biztonsági tartalék 50 000 Ft Profit 1 000 000 Ft Adó (16+2%) 180 000 Ft Maximális nagykereskedelmi vételár 7 576 400 Ft Ár / m2: 176 195 Ft Haszonkulcs: 12% Éves: 72% 2 hónap teljes átfutás Megj: Haszonkulcs = Profit / (Nagyker ár + Ügyvéd + Felújítás + Fenntartás)
- 8. 8 Fotók felújítás eltt és után
- 9. A fenti ingatlan esetében 3 hét telt el a vásárlás és az értékesítés között, igaz, hogy egy kicsit olcsóbban 9,5 millióért kelt el a lakás mint a tervezett, mivel úgy gondoltam az id kompenzálja az árat. További 5 hét múlva kaptuk meg a teljes vételárat. A projekt befejezése után ellenrizzük elzetes számításainkat és kalkuláljuk ki a tényleges profitot. 9
- 10. 2. esettanulmány: családi ház vásárlása árverés eltt Ennek az ingatlannak a megvásárlásával kapcsolatban szintén egy ingatlanügynök hívott fel telefonon. 20 millió forintról elbb 16 majd 11 millióra vitték le az árat. Ilyen esetekben gyorsan kell reagálni. Már végrehajtási jog volt bejegyezve a tulajdoni lapra és a tulajdonos gyorsan szabadulni akart az ingatlantól így megmentve magát és a lányát a BÁR listára való felkerülésrl és más régóta esedékes tartozásokat is rendezni tudott. Most minimális felújítási munkákat csináltunk csak (kertrendezés, palamosás és pár apróság), mivel majdnem telekárban kínáltuk a házat azért úgy gondoltuk, hogy így is gyorsan el fogjuk tudni adni és inkább eltekintünk a teljes kör felújítástól. 3 hónapot vett igénybe a ház értékesítése 15,5 millió forintért talált vevre. 10
- 11. A VISZONTELADÁSI LEHETSÉG MUNKALAPJA 11 Dátum: 2005.06.28 Az ingatlan címe: Debrecen-Józsa, ... Meghirdetés módja: X Ügynökség O Tulajdonos O Bank O Végrehajtó Az ingatlan leírása: 3 szoba + frsz + WC + konyha családi ház, telek 1250 m2 Alapterület: 100 m2 Egyéb információ: Felújítást igényel Meghirdetett/kért ár: 11 000 000 Ft Ft / m2: 110 000 Ft Rehabilitációs terv költségösszesítje Javítás fajtája Becsült költség Teljes becsült felújítási költség 300 000 Ft Felújítás után elérhet maximális kiskereskedelmi ár: 15 500 000 Ft (A lakónegyed összehasonlító áraira alapozva) Ár / m2: 155 000 Ft Maximális kiskereskedelmi ár (MKÉ) 15 500 000 Ft Ebbl levonandó: Ügyvéd (0,5%) 55 000 Ft Illeték (2%) 223 000 Ft A felújítás költségei 300 000 Ft A fenntartás költségei (max. 6 hónap) 30 000 Ft Eladás költségei (2%) 310 000 Ft Biztonsági tartalék 50 000 Ft Profit 3 050 000 Ft Adó (16+2%) 549 000 Ft Maximális nagykereskedelmi vételár 10 988 000 Ft Ár / m2: 109 880 Ft Haszonkulcs: 27% Éves haszonkulcs: 54% Átfutási id 6 hónap Megj: Haszonkulcs = Profit / (Nagyker ár + Ügyvéd + Felújítás + Fenntartás)
- 12. 3. esettanulmány: építési telek feldarabolása és eladása 12
- 13. Erre a telekre egy építési vállalkozó hívta fel a figyelmem, akinek nem volt szabad tkéje, hogy megvásárolja. A vételár 6 millió forint volt. Egy 6 lakásos társas sorházat terveztettünk a telekre a telekhányadokat pedig egyenként 2 millió forintért összesen 12 millióért értékesítettük. 13 Építsek vagy ne építsek? • A lehetségek összehasonlítása a számok segítségével • A pénzed dolgozzon helyetted, ne Te dolgozz a pénzért A leggyakoribb hibák melyeket befektetk elkövetnek • Az érzelmeikre hallgatnak, nem a számokra – beleszeretnek az ingatlanba. • Azért vásárolnak, mert jó az ára. • A felújítási és kivitelezési munkálatokat maguk akarják elvégezni. • A jól ismert vadászterületükön kívül vásárolnak.
- 14. Passzív jövedelem a szabadság forrása Egyszeri befektetés, életfogytiglan tartó jövedelem Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss A finanszírozási modell – a saját tke értékének emelkedése 14
- 15. A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése • A gazdagság készpénzáramlást jelent nem pedig a vagyont amit 15 birtokolsz. • Ne vegyél ingatlant annak érdekében, hogy azt reméled, hogy majd egyszer felmegy az ára, mert lehet, hogy soha nem fogod eladni. • Nem az a fontos, hogy hány ingatlanod van, hanem, hogy azok mennyi bevételt generálnak. • Soha ne vegyél bérbe adható ingatlant, ha veszítesz rajta, már az els évtl profitot kell kimutatnod. Esettanulmány – Fornetti üzlet és fagyizó Egy barátomon keresztül értesültem errl az eladó üzlethelyiségrl. Elkészítettem a megtérülési elemzést és egybl tudtam, hogy jó üzletrl van szó. Ráadásul a vételár jelents részét finanszírozni tudtam. Egyrészt beruházási hitellel a vételár 50%-át ezen kívül a Széchenyi hitelnek köszönheten több millió forint hitelkerethez jutottam amit szintén a finanszírozásra fordíthattam. Én egy viszonylag rövid 10 éves futamidej forint alapú hitelt választottam, de hosszabb futamid és deviza alapú finanszírozás esetén magasabb pozitív készpénzáramlás is elérhet lett volna.
- 16. MEGTÉRÜLÉS ÉS CASH FLOW ELEMZÉS Ingatlan megnevezése: Fornetti Pékség Fagyizó Ingatlan címe: Debrecen, … Dátum: 2005.11.10 Befektetett összegek Vételár 7 200 000 Ft Illeték (10%) 720 000 Ft Ügyvéd (0,5%) 36 000 Ft Hitelfelvétel költségei 139 000 Ft Teljes készpénzigény 8 095 000 Ft Hitel futamideje (év) 10 1 millió Ft törlesztrészlete 12 324 Ft Hitel összege Törlesztrészlet / hó Hitel összege 6 600 000 Ft 81 338 Ft Saját er 1 495 000 Ft - Ft 16 81 338 Ft Cash-Flow elemzés Bérleti díj / hónap (nettó) 105 000 Ft Üresen állási tényez 0% - Ft Bevételek összesen 105 000 Ft Hiteltörlesztés / hónap 81 338 Ft Felújítási tartalék 5% 5 250 Ft Biztosítási díj / hónap - Ft Rezsi / hónap - Ft Ingatlanmenedzser díja 0% - Ft Adó - Ft Egyéb költség - Ft Költségek összesen 86 588 Ft Pozitív cash flow / hónap 18 412 Ft A befektetett tke megtérülésének elemzése Befektetés saját tke 1 495 000 Ft Éves hozam 220 939 Ft Tkearányos megtérülés 14,8% A biztosítást és rezsit a bérl fizeti, az ingatlan rendkívül könnyen kiadható, több komoly jelentkez is volt rá ezért nem számoltam az üresen állási tényezvel.
- 17. A keresés folyamata Hogyan találd meg az ideális ingatlant Hirdet újságok Keresd az árulkodó jeleket! 17 • Sürgsen eladó • Minden megoldás érdekel • Hívjon megegyezünk • Felújítást igényel • Lelakott Használd a számítógéped • Keress a nagy ingatlan adatbázisokban • Keress kulcsszavakra • Keress az utca vagy a kerület megadásával • Keress bizonyos ártartományokban Új barátaid az ingatlanügynökök • Pontosan határozd meg számukra, hogy mit keresel. • Tartsd folyamatosan a kapcsolatot. • Akikkel sikerül összhangba kerülni adj nekik eladási megbízásokat. Figyeld az árverési hirdetményeket • Árverési Hírek • www.ingatlanarveresek.hu • www.vegrehajtas.lap.hu Tudasd mindenkivel, hogy mivel foglalkozol - direkt marketing • Szórólapozás: • Eladó ingatlanokat keresek a környéken, készpénzzel fizetek – nem ingatlanügynökség. Tel: xx-xxxxxxx • Te is hirdethetsz hirdetújságokban • Névjegykártya Személyes kapcsolatok Egy id után eljutsz arra a pontra amikor már nem neked kell menni az üzlet után, hanem az üzlet megy teutánad.
- 18. Elemzés Az érzelmek helyett hallgass a számokra!!! Az elemzéshez használd a számítógéped • Gyors továbbadás vagy hosszú távú bérbeadás? • A számok megmutatják, hogy mikor érdemes továbbadni és mikor 18 megtartani az ingatlant. A profit a vásárláskor keletkezik Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások: • Ügyvédi díj • Illeték • Felújítási költségek • Tartási költségek (6 hónap) • Az eladás költségei • Biztonsági tartalék • Profit • Adó Tervezd a profitodat! A haszonkulcs meghatározása: Haszonkulcs (%) = nettó profit / befektetés x 100 Éves haszonkulcs (%) = Haszonkulcs x 12 / átfutási id hónapban A nettó mködési bevétel (NMB) számítása: Bevétel • Bruttó bérleti díj • - Üresen állási tényez • Nettó bérleti díj Kiadások • Ingatlanmenedzser díja • Felújítási tartalék • Közmvek • Biztosítás • Adók • Egyéb költségek NMB = Nettó bérleti díj - Kiadások
- 19. 19 Kalkulációs sémák: 1. A viszonteladási lehetség munkalapja 2. Cash Flow és megtérülés elemzés Ez a két kalkulációs program megtalálható a CD-n. Az üzlet megkötése, tárgyalástechnika Törekedj a nyer / nyer szituációkra A hatékony tárgyalás összetevi • Tudd meg miért akarja az eladó eladni az ingatlant, tegyél fel nyitott kérdéseket. • Ne mondj rögtön árat, mond azt, hogy elbb ki kell számolnod a költségeket és utána fogsz tudni csak ajánlatot adni. • Mondd meg nyíltan, hogy befektetési céllal keresel ingatlant. • Ajánlj kevesebbet mint amit remélsz, hogy az eladó elfogad. • Ne szóld le az ingatlant. • Közelíts az eladóhoz barátságosan. • Mindig legyél készen otthagyni egy üzletet és ezt éreztesd is. • Mindig legyen egy „rossz” fiú akire hivatkozhatsz. • Bizonyos idközönként nyújts be újra az ajánlatodat. • Adj az eladónak egy névjegykártyát, hogy el tudjon érni, ha elfogadja az ajánlatodat. Finanszírozás Befektetés minimális saját tkével vagy saját tke nélkül A finanszírozás módszerei • Befektet • Bank • Leend vevk • Tulajdonos Finanszírozás befektet segítségével • Készíts egy listát a jómódú rokonaidról, ismerseidrl és üzleti partnereidrl. • Ismerkedj a vállalkozói és befekteti klubok résztvevivel, járj el az összejövetelekre. • Adhatsz fel hirdetést is: ”Készpénzzel rendelkez befektett keresek ingatlan projektekhez”. • Közös vállalkozás létrehozása, Te mint projektmenedzser kapod a díjazásod a profit függvényében.
- 20. • Új cég alapításához (BT v. Kft.) a befektet adja a pénzt, de Te is tulajdonrészt kapsz a vállalkozásban. • A befektet kis tulajdonrészt szerez a cégedben és tagi kölcsönnel 20 finanszíroz. • Kérj magánkölcsönt és fizess fix kamatot. Fedezet az ingatlan vagy vállalj készfizet kezességet. • Fix kamat helyett a befektet pénzére kifizetett hozamnak a nagyságát arányosítsd a befektetés profitjával. Finanszírozás bank segítségével • Állami kamattámogatásos és kedvezményes kölcsönök • Deviza és Ft alapú lakásvásárlási kölcsönök • Használd a saját ingatlanodat plusz fedezetként • Használd másnak az ingatlanát plusz fedezetként • Szabadfelhasználású hitelek • Hitelkeret ingatlanfedezettel cégek és magánszemélyek részére is • Személyi hitel • Hitelkártyák – folyószámla hitelek • Céges beruházási hitel • Széchenyi hitel • Ingatlan lízing Finanszírozás a vevk és az eladó segítségével • Az eladó fizetési halasztással adja el az ingatlant • A leend vev(k) pénzébl vagy/és a bank pénzébl történik az ingatlan megvásárlása vagy a kivitelezés finanszírozása Fejlesztés Hogyan növeljük az ingatlanunk értékét A lehetségek áttekintése • Felújítom • Lebontom • Tervezek rá valamit • Átminsítem • Megosztom • Feldarabolom • Összevonom
- 21. Értékesítés A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elssorban érzelmi döntés!!! Értékesítés • Hirdetújságok • Internetes portálok • „ELADÓ” tábla • Adj egy fotós emlékeztett a jelöltnek • Bízz meg ingatlanügynökséget • Tegyél mögé egy jó finanszírozást • Segíts a vevnek 21 Utólagos kiértékelés, kontroll • Csak az nem hibázik soha aki nem csinál semmit. • Nem baj ha hibázunk, a fontos az, hogy tanuljunk a hibáinkból és legközelebb ne kövessük el. Adótervezés: cégként vagy magánszemélyként vásároljak? Magánszemély Cég Illeték viszonteladásnál 2,6% lakás 10% telek, üzlet 2% Illeték megtartásnál 2,6,10% 2,6,10% Milyen költség Az ingatlanhoz direkt számolható el? kapcsolódó költségek A cég tevékenységéhez kapcsolódó költségek Áfa visszaigénylési lehetség a költségek után? Nem Igen, de kivétel az áfa-mentes ingatlanhoz kapcsolódó költségek áfája. Adó mértéke 25% forrásadó vagy szja 16+2%
- 22. Az anyagi függetlenség megtervezése Aki nem tervez a kudarcot tervezi meg A sikeres emberek leírják a céljaikat és írásban gondolkodnak. A 10 éves terv Évek Tevékenység Bérbe 22 adott ingatlan 1. Vásárolj 2 ingatlant és add el ket - 2. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 1 3. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 2 4. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 3 5. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 4 6. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 5 7. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 6 8. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 7 9. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 8 10. Vásárolj 3 ingatlant kettt adj el, tarts meg egyet 9
- 23. Tervezd és kontrolláld az eszközértéked növekedését Dátum Terv Tény 23 2006.07.01 1 000 000 Ft 2007.01.01. 1 200 000 Ft 2007.07.01. 1 440 000 Ft 2016.01.01 31 948 000 Ft Tervezd a pozitív készpénzáramlást Dátum Terv Tény 2007.01.01 20 000 Ft 2008.01.01. 42 000 Ft 2009.07.01. 66 150 Ft 20016.01.01 265 942 Ft Az ismertetett esettanulmányok nettó pénzügyi eredménye: 1. Lakás 590.000 Ft 2. Családi ház 3.050.000 Ft 3. Építési telek 2.800.000 Ft Összesen nettó: 6.440.000 Ft 536.666 Ft / hó 4. Üzlet passzív jöv.: 18.000 Ft / hó
- 24. Sikeres befektetést! 24 Király Norbert