1. Būsto įperkamumo indeksas ir nekilnojamo
turto rinkos perspektyvos
Nerijus Mačiulis, „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas
Vaiva Šečkutė, „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė
© Swedbank

2. Turinys
• Kaip keitėsi butų įperkamumas Baltijos šalių sostinėse?
• Kodėl Vilniuje įperkamumas išaugo daugiausiai?
• Kodėl Vilniuje krito butų kainos?
• Kokio ploto butus įperkame?
• Butų įperkamumas kituose Lietuvos miestuose
• Kaip keitėsi nuomos pajamingumas?
• Kokio pokyčių galima tikėtis nekilnojamo turto rinkoje dėl
renovacijos?
© Swedbank

3. Indeksas parodo, kiek esamas atlyginimas skiriasi nuo
pakankamo
• Indeksas = 100 – atlyginimas pakankamas (įmoka už būsto paskolą sudaro
30 proc. namų ūkio atlyginimo);
• Indeksas > 100 – namų ūkio atlyginimai yra didesni nei pakankami;
• Indeksas < 100 – namų ūkio atlyginimai yra mažesni nei pakankami;
• Indeksas įvertina palūkanas, butų kainas ir atlyginimus (didesnės
palūkanos ir butų kainos mažina indeksą; didesnis atlyginimas – didina ir
atvirkščiai).
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas Baltijos šalims įvertina namų ūkio,
kurio atlyginimas lygus 1,5 vidutinio neto (atskaičius mokesčius) atlyginimo,
galimybes įsigyti 55 kvadratinių metrų butą sostinėje tuometinėmis
vidutinėmis palūkanomis (apimančiomis ir kitus su būsto paskola susijusius
mokesčius) pasiskolinant 85 proc. būsto vertės ir paskolą atiduodant per 30
metų.
© Swedbank

4. Įperkamumas Vilniuje padvigubėjo
Būsto įperkam um o indeksas
190
179.5
180
170 171.8
160 156.7
150 156.4
140
130 127.8
120
110 Talinas
100
90 Ry ga
80 Vilnius
70
60
50
40
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Šaltiniai: Nacionaliniai centriniai bankai, ECB, šalių statistikos departamentai, Registrų centras,
Latv ijos žemės tarny ba ir Nacionalinis nekilnojamojo turto kadastras,Estijos žemės v aldy ba,
Swedbank.
• Vilniuje įperkamumas išaugo 14,7, Taline – 8,6, Rygoje – 5 punktais.
© Swedbank

5. Vilnius išsiskyrė kainų ir žymiu palūkanų kritimu
Palūkanų normos
8.0%
7.5%
7.8%
• Lietuvoje palūkanos mažiausios Baltijos
7.0% šalyse pirmą kartą nuo 2008 m. pab.
6.5%
6.5% • Sumažėjo marža
6.0%
6.4%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
3.5% 3.36%
3.0%
Estija Latv ija Lietuv a 2.81%
2.5% 2.71%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Šaltinis: šalių centriniai bankai, ECB
Buto kaina už kv. m. • Sandorių skaičius per metus išaugo 11,5
1,800
1,700
1,671 EUR proc., o kainos – sumažėjo 4,7 proc.
1,657 EUR
1,600
1,541 EUR
• Išaugo pasiūla (2012 m. baigtų statyti butų
1,500
1,400
skaičius Vilniuje 1,9 tūkst. – 2,2 k. daugiau
1,300
nei 2011 m.); šiemet pasiūla toliau augs
1,200 1,127 EUR
bet turėtų sustiprėti ir paklausa – tikimasi
1,100 stabilių kainų
1,000 1,069 EUR
900
• Paklausą didins išaugęs įperkamumas,
800 786 EUR žemos palūkanos, pradėję augti realūs
700
Talinas Ry ga Vilnius
atlyginimai
600
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Šaltinis: Registrų centras, Latv ijos žemės tarny ba ir Nacionalinis
nekilnojamojo turto kadastras,Estijos žemės v aldy ba, Swedbank
© Swedbank

6. Vilniečiai gali įpirkti mažiausio ploto butus
5000
4,533 Lt
4,283 Lt 4,247 Lt
4500
4000
3,395 Lt
3500 Esamas namų ūkio atly ginimas
2,926 Lt 2,984 Lt
3000
2,493 Lt
2,336 Lt Pakankamas atly ginimas 55
2500
kv . m.butui
2000 1,867 Lt
Pakankamas atly ginimas 100
1500 kv . m.butui
1000
500
0
Talinas Ry ga Vilnius
Šaltiniai: šalių statistikos departamentai, Registrų centras, Latv ijos žemės tarny ba ir Nacionalinis
nekilnojamojo turto kadastras,Estijos žemės v aldy ba
• Namų ūkis Vilniuje įperka iki 70,3 (+8,1), Rygoje – iki 86,2 (+2,8), Taline – iki 94,5 (+4,7) kv. m.
ploto butą.
• Vilniečiai pradiniam įnašui taupo 2 m. ir 10 mėn. (-2 mėn. ir 3 sav.), Rygos gyventojai – 2 m. ir
1,5 mėn. (-1 mėn.), Talino – 2 m. 1 mėn. (-1 mėn.)
• Mėnesinei įmokai vilniečiai turi skirti 23,5%, Rygos gyventojai 19,2%, Talino – 17,5% namų ūkio
pajamų.
• Vilniečiai butų nebeįpirktų arba paskolai dengti tektų daugiau nei 30% namų ūkio pajamų, jei
palūkanos išaugtų iki 4,7% (dabar 2,7%), Rygoje – palūkanos turėtų pakilti iki 7,4% (3,4%),
Taline – iki 7,6% (2,8%) arba butų kainos padidėtų atitinkamai 27,8 proc., 56,7 proc. 71,8 proc.
© Swedbank

7. Būsto įperkamumas Lietuvos miestuose
Būsto įperkamumo indeksas Taupymo laikas
Aly tus 384.8 Aly tus 11.3
Panev ėžy s 291.6 Panev ėžy s 14.9
Šiauliai 246.8 Šiauliai 17.6
Kaunas 205.9 Kaunas 21.1
Klaipėda 166.7 Klaipėda 26.1
Vilnius 127.8 Vilnius 34.0
Druskninkai 121.1 Druskninkai 35.9
Palanga 94.3 Palanga 46.1
Neringa 53.0 Neringa 82.0
0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.0 450.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0
© Swedbank

8. Nuomos pajamingumas ir renovacijos
įtaka būstų rinkai
© Swedbank

9. Nuomos pajamingumas išlieka žemiau istorinio vidurkio
Vilnius
Nuomos pajamingumas, %
11%
Kaunas
10%
9% Vilnius
senamiestis
8%
Klaipėda
7%
6.4%
6% 6.2% Vilnius
5.8% (v idutinis)
5% 5.2%
Kaunas
(v idutinis)
4%
Vilnius
3% senamiestis
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (v idutinis)
Šaltiniai: Edomus, Swedbank skaičiav imai.
• Nuomos pajamingumo rodiklis parodo, kokią dalį būsto vertės sudaro metinės jo nuomos
pajamos
• Žemiau istorinio vidurkio esantis nuomos pajamingumas rodo, kad būsto kaina turi mažėti, arba
nuomos kaina – didėti
• Kaune nuomos pajamingumas sumažėjo beveik 1 procentiniu punktu. Tikėtina, kad nuomos
kaina žiemą buvo mažesnė taip kompensuojant nuomininkui dideles šildymo išlaidas
© Swedbank

10. Renovacijos poveikis būsto pasiūlai ir paklausai
• Renovuoti būstai patenka į kitą segmentą – dėl geresnės
estetinės išvaizdos ir didesnio energetinio efektyvumo jie
konkuruoja su naujos statybos būstais.
• Jei per metus būtų renovuojama daugiau nei 1000 daugiabučių
(kaip dabar tikimasi), tai itin padidintų aukštesnės kokybės butų
pasiūlą. Dėl to išaugtų ir vidutinė buto kaina Lietuvoje.
• Dėl masinės renovacijos dalis nepanaudotų statybų sektoriaus
pajėgumų būtų nukreipta į daugiabučių renovaciją, dėl to
greičiausiai išaugtų ir darbuotojų atlyginimai, kai kurių žaliavų
bei įrengimų nuomos kaina, o dėl to galėtų brangti ir naujos
statybos namai (arba mažėti naujų projektų pasiūla).
• Pernai statybų sektoriuje dirbo 77 tūkst. mažiau darbuotojų nei
2008 metais. Atsigaunantis statybų sektorius ne tik paspartintų
BVP augimą bei sumažintų nedarbo lygį, bet ir galėtų atgaivinti
paklausą būsto rinkoje.
© Swedbank

11. Ačiū už dėmesį!
Ekonomikos apžvalgų ir tyrimų prenumerata:
WWW.SWEDBANK-RESEARCH.COM
© Swedbank