부동산 분야 취업 특강 자료_'한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법'_민성식

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‘한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법’
저자 민 성식

 민 성식
 숭실대학교 국제통상 전공 (97학번)
 입학 후 학사 경고 연속 3번, 그리고 휴학
 끊임없는 계절학기 수강으로 학점 3.4 (4.5만점)
 당구 150
 졸업전 2학기에 SAMS 취업
0. 발표자 소개 V1
 국제무역사
 MOS
 TOEIC 865

 민 성식
 IFC Seoul Property Manager (AIG KRED) 차장
 리치먼드자산운용 (구 마이어자산운용) : 2011
 메이트플러스 (구 샘스) : 2004
 숭실대학교 국제통상 전공
0. 발표자 소개 V2
 LEED AP BD+C
 부동산개발전문인력
 부동산자산운용전문인력
 투자자산운용사
 재무위험관리사

0. 지금 일하는 곳
IFC Project 헬리캠 영상

오피스 빌딩을 통해 바라본
부동산 투자 및 관리에 대한 해설서
0. 책 소개
‘한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법’ 소개 영상

리치먼드자산운용 경영본부장 전무 서현우
아시아자산운용 투자운용 본부장 김유근
한화63시티 투자자문팀 팀장 김구성
메이트플러스 AM팀 이사 조상민
수협중앙회 조합자금부 기업금융팀 차장 한진석
사립학교교직원연금공단 대체투자팀 부장 김광연
한국투자신탁운용 부동산운용팀 팀장 고성관
한국토지신탁 리츠사업팀 차장 한동일
하나자산운용 팀장 김동진
Savills Korea 팀장 김정원
0. 책 소개 (추천사를 써주신 분들)
건설근로자공제회 자산운용실장 박원준
CJ건설 자산운영팀 부장 최원봉
가람감정평가법인 경기지사 이사 감정평가사 김태희
KT AMC 자산관리1팀 팀장 박영곤
서브원 기업부동산팀 팀장 심정원
CBRE Korea Asset Service 자산관리팀장 최종선
한국투자신탁운용 부동산운용팀 팀장 고성관
미래에셋자산운용 부동산투자본부 팀장 김근수
동부자산운용 실물자산운용본부 팀장 김종욱
마스턴투자운용 본부장 이상도
오릭스캐피탈 부동산금융팀 팀장 이지훈

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01 부동산업 구분에 따른 업무와 특징 (AM, PM, FM)
부동산 업계
업무 영역을 정확히 파악하자.

1) AM, PM, FM으로 구분되는 업무 영역
 AM (Asset Management) : 자산관리
− 금융 측면에서의 포괄적인 자산 관리를 의미
− 금융 투자 상품 개발 및 발굴
 PM (Property Management) : 자산관리
− 부동산 실물 중심의 자산 관리를 의미
− 건물이나 부동산 자체의 실질적인 운영
 FM (Facility Management) : 시설관리
− 부동산 시설물의 관리를 의미
− 건물 시설물들의 유지 및 관리를 담당

2) 부동산 펀드나 리츠의 일반적인 구조

3) 그럼 AM은 어떤 일들을 하고 있는가?
 부동산 금융을 다루는 AM
− 기관투자자, 부동산 자산운용사, 부동산 투자회사
− 부동산 금융에 대한 기본 지식과 스킬을 요구
− 자산운용 보수를 통해 이익 창출
 각종 부동산 투자 상품을 개발
− 부동산 펀드나 리츠, 부동산 개발 등 투자 상품 개발
− 각종 연기금, 은행, 보험사 등 기관투자자에 대한 영업을 통해 투자자 모집
 기관 투자자로서 대체 투자
− 자산운용의 형태로 대체 투자인 부동산 분야에 투자
− 각종 연기금, 은행, 보험사, 증권사, 제2금융권

4) 실질적인 운영주체 PM의 역할은?
 전문적인 자산관리를 통한 부동산 가치 향상
− 부동산 자산관리 회사는 신규 건물을 수주하는 역할이 중요
− 부동산 운영에 대한 전반적인 지식을 요구
− 자산관리 수수료를 통해 수익 창출
 부동산 운영의 실질적인 주체
− AM과 FM의 교량 역할
− 자산관리, 임대업무, 임차인 관리 등의 업무를 직접 수행
− 운영 보고서 작성
 각종 컨설팅 제공
− 건물의 자산실사, Project Management, 시장 동향 보고서, 임대차 컨설팅

5) 부동산의 기본을 담당하는 FM
 각종 부동산 시설의 관리
− 부동산 시설관리 회사는 건물의 기반 시설을 유지 관리
− 건축, 기계설비, 전기, 미화, 보안, 안내, 직종에 따른 전문적인 지식을 요구
− 관리 인력에 대한 인건비를 통해 수익 창출
 시설 관리의 역량이 중요
− 회사의 능력에 따라 부동산 관리의 기초 수준이 달라짐
− 보이지 않는 곳과 보이는 곳에서 업무를 수행
 실질적인 개선 사항 제공
− 건물의 세부적인 운영에 대한 제안 가능

02 부동산 투자 상품의 운영 절차
부동산 투자 상품을 보면
내가 일할 분야가 보인다.

1) 부동산 투자 및 운영 관계도
 업무상 필요에 따라 상하 관계가 형성된다.
부동산 투자자 펀드, 리츠
자산관리회사시설관리회사
 투자 자금 소유 및 최종 의사 결정자
 부동산개발자, 기관투자자, 건물주
 자금 운용 지시
 부동산 투자 수익 증대
 부동산의 운영
 부동산 자산 가치 향상
 부동산 시설 관리
 부동산 운용 수익 증

2) 건축물 생애주기로 본 부동산 관련 회사들
 시행사
 외국계투자회사
 자산운용사
 부동산투자회사
 건설회사
 인테리어회사
 감리회사
 설계회사
 한국토지주택공사
 SH공사
 대기업 부동산팀
(롯데, 현대)
 공기업 부동산팀
(KT, 우체국)
 연금, 기금,
공제회
 생명 손해 보험사
 은행
 증권사
 제2금융권
(협동조합,
신용금고,
저축은행, 캐피탈)
 감정평가회사
 회계법인
 신탁회사
 법무법인
 중개법인
 분양대행사
 사무수탁회사
 투자자문회사
 신용평가회사
 기업 관제팀
 부동산관련 협회
각종 연구기관
 부동산 교육기관
 자산관리회사(PM)
 시설관리회사(FM)
 주차관리회사
 시설유지관리
회사
 점포개발

03 부동산 관련 회사들의 조직 및 부서별 업무
장기적으로
어떤 일을 하고 싶은지를 정하자.

1)AM사의 업무 조직도

2)PM사의 내부 조직도

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01 구직 정보 찾는 법
정보가 흔하지 않다.
전략적으로 구직 정보를 찾아라.

1) 부동산 업계 구직 정보는 왜 찾기 어려울까?
 대형 회사들이 많이 없다.
− 몇몇 대기업 계열 회사들을 제외하고 공채나 정기채용이 상대적으로 적다.
− 신입사원을 교육할만한 여건이 아니다.
 인맥이나 추천의 비율이 높다.
− 검증된 인재가 들어와서 신속하게 적응할 수 있어야 한다.
− 인력 채용은 해당 부서의 결정권이 많은 비중을 차지한다.
− 급작스런 인력 변동이 있는 경우
 헤드헌팅을 통한 구직.
− 경력자의 경우 업계가 좁아 비밀스럽게 구직하는 경우가 많다.
− 인사팀이 사람을 찾을 여유가 없다.

2) 기본적인 정보가 있을만한 곳은 어디인가?
 회사 홈페이지
− 관련 회사들의 리스트를 확보하고 정기적으로 홈페이지를 방문하라.
− 회원 가입을 하고 부동산 관련 정보들을 탐독하라. (리포트나 뉴스레터)
 각종 협회 홈페이지
− 협회는 회원사들의 모임이고 업계 관련 고급 정보들이 널려있다.
− 게시판에 가면 구직란을 활용하라.
 부동산 관련 온라인 까페
− 회원들의 활동이 많은 까페에 가입해서 정보를 찾아라.

3) 인맥이나 추천을 통한 정보 습득
 학교 선배들은 멋으로 있는게 아니다.
− 적극적으로 선배를 이용하면 콩고물이 떨어진다.
− 진심을 담아 적극적으로 나를 어필하면 기회가 될때 연락이 갈 확률이 높다.
− 아직까지 부동산에서 학연은 큰 힘이다.
 오프라인 모임에 나가보자.
− 온라인 까페에서 진행하는 모임이나 교육에 참가해 보자.
− 사람 만나는 연습은 부동산의 기본이다 .
 인맥도 학연도 없다면 그냥 들이대 보라.
− 궁금한게 있으면 담당자에게 직접 전화해 보라.
− 디스패치처럼 찾아보면 정보는 반드시 있다.

02 합격하는 이력서 VS 떨어지는 이력서
내가 면접관이라는 마음으로
이력서를 검토해 보자.

1) 합격하는 이력서 - 1
 기본에 충실해라.
− 회사명, 오탈자, 일괄적인 폰트, 기본적인 문서 편집 – 읽기 편한 이력서
− 문서에서 사진의 역할을 생각하고 사진을 넣자.
− 인사담당자는 수많은 이력서를 본 사람이다.
 약한 지점을 공략해라.
− 남들이 꺼리는 영업부서에 도전하자 – 임대팀, 자산관리팀
− 사람을 뽑는 것은 회사에서도 인력이 필요하기 때문이다.
 구체적인 이력서를 쓰자.
− 귀사나 회사 등의 단어가 아닌 구체적 명칭을 써라. 대량 발송 이력서는 금방 티가 난다.
− 개인사나 본인 능력을 회사와 연관된 내용으로 연결시켜라.

2) 합격하는 이력서 -2
 흥미를 끄는 제목을 달아라.
− 기본 이력서 양식으로는 눈을 사로 잡기 어렵다.
− 대개 이력서는 더 읽을지 말지는 몇 초안에 결정된다.
− 책의 목차라고 생각하고 흥미를 유발하는 소제목을 달아라.
 스펙 보다 가능성에 중점을 두자.
− 스펙은 과거이고 신입사원이 바로 역할을 하리라는 기대는 하지 않는다.
− 회사에 들어와서 기여할 가능성에 더 집중한다.
 여우 보다는 소가 낫다.
− 성실함이 묻어나는 이력서는 면접에서도 유리하다.
− 거짓된 이력서는 금방 확인이 된다.

3) 떨어지는 이력서
내가 생각해도 별로인 이력서~!

03 몰래 엿보는 실전 면접 Tip
언젠가 반드시 입사합니다.
떨어질 각오로 후회없이 임하자.

1) 면접관 눈에 들어오는 법
 일찍 일어나는 새가 되라.
− 약속 시간은 기본이다. 일찍 도착해서 낯선 환경에 적응하자.
− 일찍 도착하면 면접 담당자와 대화할 수 있는 기회를 찾아보자.
 회사를 철저하게 조사하자.
− 본인 자랑 보다 회사 홈페이지나 관련 뉴스를 조사하고 가라. 말할 거리가 많아진다.
− 모든 인맥을 동원하여 어떤 사람이 있는지 알아보고 가라. 업계가 좁아 찾기 어렵지 않다.
 임원 면접은 대개 형식적이다.
− 실무자가 원하는 인재를 대부분 뽑는다.
− 여러 사람이 면접에 들어온다. 누가 인사팀이고 누가 실무자인지 잘 파악하라.

2) 면접의 성패를 가르는 첫인상
 첫 1분이 끝까지 간다.
− 면접관은 많은 사람을 만난다. 첫인상을 망치지 말자.
− 실무자들은 일하다가 들어와서 면접을 본다. 바쁜 사람들임을 명심해라.
− 나는 무엇으로 기억될까를 생각하고 면접에 임하자.
 자만심이 아닌 자신감이 필요하다.
− 부동산은 사람을 많이 만난다. 면접에 가면 과거 스펙은 있고 자신감을 가져라.
− 시선처리, 바른 자세, 합격할 수 있다는 자신감은 기본이다.

04 부동산 업계만의 독특한 특징
한다리 건너면 다 안다.
모든 인연이 소중하다.

1) 한번 맺은 인연 평생간다.
 절반 이상이 인간관계이다.
− 학연과 회사관계가 나의 자산이다.
− 첫번째 들어간 회사에서 나의 미래가 결정된다. 좋은 사람과 관계를 돈독히 해라.
 평판이 나의 미래다.
− 전화 한통으로 평판 조회는 끝난다. 그리고 실제로 떨어진다.
− 소문은 바람처럼 날아간다.
 언젠가는 다시 만난다.
− 나의 상사가 부하가 되기도 하고 갑과 을은 언제든 바뀔 수 있다.
− 임차인이던 공사 담당자던 한번쯤은 다시 만난다.

2) 가능성이 넓은 분야이다.
 비전공자도 충분히 가능한 영역이다.
− 부동산학은 광범위하다. 경험과 조금의 노력만 있으면 누구나 전문가가 될 수 있다.
− 업계 선배들이 그것을 증명하고 있다.
 다양한 분야의 업무가 가능하다.
− 임대영업, 컨설팅, 자산관리 등 다양한 업무 경험이 가능하다.
− 매우 실용적인 능력으로 퇴직 후 할일이 많다.
 많은 분야의 사람을 만난다.
− 여러분야의 사람들을 만나는 것 자체가 소중한 경험이다.
− 그들로 부터 간접 경험은 그 자체가 자산이다.

3) 연봉과 분야별 업무 강도는 ?
 받는 만큼 일한다.
 업무별 특성이 업무 강도를 나타낸다.
 영업은 부동산에서도 꽃이다.

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01 부동산업에 가장 이상적인 스펙이란?
바다처럼 넓고 개울처럼 얕은 지식
그리고 모나지 않은 인성

1) 신입사원에게 필요한 업무 능력은?
 부동산은 결국 숫자다.
− 숫자를 잘 다루는게 본인의 발전과 업무시간을 줄여준다.
− 무슨일이 있어도 중급 이상의 엑셀실력을 갖춰라.
 피할 수 없는 프레젠테이션.
− 영업도 PT, 보고서도 PT 어디가도 피할 수 없다.
− 편집 능력과 기본적인 디자인 감각을 익혀라.
 좋은 사람들과의 관계 맺기.
− 무슨 일이든 적극 쫓아다니고 많이 사람을 만나라.
− 회사내의 멘토를 만들어서 모방하고 자문을 구해라.

2) 사실은 취업보다 그 이후가 중요하다.
 하고 싶은 일에 대한 목표를 세워라.
− 목표가 없으면 실망과 좌절감이 쉽게 찾아온다.
− 나의 고스펙을 회사가 만족시켜줄 거라는 희망을 버려라.
 회사는 이익집단이지 나를 위해 존재하지 않는다.
− 회사가 나를 인정해 주지 않는다고 서운해 하지 마라.
− 술먹고 회사 욕하지 말고, 본인의 건강은 스스로 챙겨라.
 끊임없이 자기계발 해라.
− 자기계발을 통해 능력을 높이고 만족감을 높여라.
− 계단을 쌓아가듯 차근차근하다보면 어느새 높아져 있다.

02 부동산 학교와 자격증의 모든 것
가방끈이냐 자격증이냐?
자신의 상황에 맞게 대처해라.

1) 부동산 대학원 또는 해외 부동산 MBA
 부동산 대학원을 가는 목적을 정해라.
− 야간 특수대학원은 학업 목적보다는 네트워킹이다.
− 손익분기점에 대해 고민하고 결정하자. 졸업까지는 2,500만원 가량 소요된다.
 해외 부동산 MBA.
− 예전보다 해외 출신들이 많아졌다.
− 네트워킹에 대한 이점은 분명히 있다.
 필요성과 미래를 보고 선택해라.
− 본인의 필요와 미래에 대한 전망은 본인이 직접 선택해야 한다.
− 어찌되었든 학업을 한다는 것은 긍정적인 것이다.

2) 부동산 자격증의 모든 것
 전략적으로 자격증을 준비하자.
− 법에서 정한 자격증을 따면 연봉에도 도움이 된다.
− 시간, 비용, 본인의 환경을 고려하고 준비하자.
 필요에 의한 자격증을 찾자.
− 업무와 연관이 있는 자격증을 준비하면 목표가 확실해 진다.
− 회사에서 필요로 하는 자격증을 찾아보자.
 짧고 굵게 준비하자.
− 시간이 늙어지면 힘들어진다.
− 집중하여 준비하고 남들 술마실때 공부해야 딸 수 있다.

03 외국계 회사와 영어 이야기
영어를 잘하는 사람만
외국계 회사에서 일하는게 아니다.

1) 외국계 회사에 대한 이야기
 자유속에 책임이 있다.
− 국내 회사보다 줄타기나 사내 정치가 적고 비교적 자유롭다.
− 업무에 대한 분업이 정확하여 내 업무에 대한 책임이 크다.
 신입이 거의 없다.
− 대부분이 경력직이다. 대개, 신입은 있어봐야 인턴이다.
− 헤드헌팅이나 추천을 통해 면접이 이루어 진다.
 연봉과 복지.
− 본인의 능력에 따른 연봉 책정. 개인간 다른 적용.
− 대기업과 같은 복지는 기대하지 말아라.
− 영어를 한다는 것 자체가 연봉에 영향을 미친다 그러니 포기하지 말자.

2) 졸업해도 영어는 따라다닌다.
 그래도 희망은 있다.
− 본인의 전문성이 있으면 말도 않되는 영어로도 외국계에 다닐 수 있다.
− 네이티브 보다 한국어와 영어를 적절히 구사하는 능력이 인정받는다.
 부동산 전문 영어를 익혀라.
− 회사는 영어회화를 연습하는 곳이 아니다 전문용어를 익혀라.
− 전문 용어가 있는 해외싸이트를 찾아서 공부해 보자.
 영어 공부 Tip.
− 가랑비에 옷젖는다. 매일 조금씩 말하고, 듣고, 써보려 노력하자. (Podcast, App 이용)
− 영어의 불구덩이 속으로 나를 밀어넣자.

04 회사 생활 Tip
회사 생활
알고해야 잘 할 수 있다.

1) 회사를 다닐 때 유용한 소소한 Tip 1
 회사내 멘토를 만들어라.
− 보고 배우고 따를 사람을 찾아라.
− 고민이 생기면 말하고 상담할 수 있는 사람은 반드시 필요하다.
 책을 가까이 하세요.
− 독서만큼 값싸게 할 수 있는 자기계발은 없다.
− 도서관과 서점에 가는 연습을 하자.
 이메일은 나의 분신이다.
− 이메일 계정은 나의 영문이름으로 해라.
− 이메일을 쓰는 매너와 양식을 다듬자. 보내기전 반드시 체크하자
− 제목에서 내용을 파악하고 본문에서 다 해결할 수 있는 이메일을 쓰자.

1) 회사를 다닐 때 유용한 소소한 Tip 2
 음주를 보면 그 사람이 보인다.
− 조퇴하더라도 회사에 나왔다 가라. 의지의 문제다.
− 이미지를 망치는 이유는 대부분 음주다.
 시간 약속
− 모든 미팅에 시간 약속은 기본이다.
− 어떤 업무도 정해진 시간을 지키자.

05 이직과 미래에 대한 이야기
반드시 하게 되는 이직 고민과
짧아지는 수명에 대비하자.

1) 효과적인 경력 관리를 위한 이직
 길게 생각하고 이직을 하자.
− 처음 회사에서 최소 3년 이상은 근무하자.
− 다음 회사가 아니라 마지막 회사가 어디일지 생각하자.
 시장에서 나의 가치를 평가해 보자.
− 헤드헌팅 싸이트 나를 공개하고 평가를 받자.
− 경력자들의 동향과 시장의 상태를 판단할 수 있다.
 성공하는 이직과 실패하는 이직.
− 현재 회사가 싫어서 하는 이직은 금물이다.
− 과감하게 결단을 내리지 못할거면 차라리 고민하지 말자.
− 비밀은 잘 지켜지지 않으니 당당하게 이직하자.

2) 짧아지는 회사 수명 미래를 대비하자.
 언제까지 회사를 다닐 수 있을 것인가?
− 나이든 임원이 점점 사라진다.
− 정해진 시간은 지금도 가고 있다.
 무엇을 할지 항상 고민하자.
− 지금 나가도 뭔가 할 수 있을 능력을 배양하자.
− 관련된 일을 위한 준비도 좋은 대안이 될 수 있다.
 짧고 굵게 또는 얇고 길게.
− 짧고 굵게 돈을 많이 버는 영업.
− 얇고 길게 갈 수 있는 관리.

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Q & A

Your Success is My Success.
경청해 주셔서 감사합니다.

-끝-
[연락처]
Mobile : 010-3237-4488
E-Mail : parisboys@naver.com
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