jjjj

1. PEMELIHARAAN & PERAWATAN
GEDUNG
OKI PRASETYO NUGROHO
DHYWA DARMAWAN
SURYO PRABHOWO
PERDANA RAFI SETYO
M. SUBHAN ALAMSYAH
ANDI SAPUTRO

2. LATAR BELAKANG
ALASAN FUNGSIONAL :
Bagian dari upaya mempertahankan kinerja gedung (Keandalan &
Laik fungsi) Konsekuensi dari siklus produk
ALASAN EKONOMI :
Mencegah Kerusakan yang lebih parah
Penanganan terencana
Nilai ekonomi aset
ALASAN LEGAL :
ATURAN –PERMEN No. 24/Prt/M/2008 tentang pemeliharaan &
perawatan bangunan gedung –Dep. PU

3. MANAJEMEN P2BG MENCAPAI
TUJUAN DENGAN MEMBUAT
STANDAR PROSEDUR KERJA
SOP/PROSEDUR KERJA merupakan gambaran umum tentang
langkah langkah (tata urutan) yang harus dilakukan sebagai
pedoman bagi siapa saja yang akan melakukan pekerjaan tersebut
secara terkendali dan konsisten.

4. Standar adalah suatu tingkat mutu yang relevan yang telah
ditetapkan
Standar adalah : apa yang harus dicapai tingkat yang harus
dicapai, persyaratan yang harus dipenuhi agar memenuhi mutu
yang dimaksud
3 macam standar
Standar struktur
Standar proses
Standar hasil (outcome)

5. FAKTOR –FAKTOR PENYEBAB
KERUSAKAN BANGUNAN
FAKTOR INTERNAL (Faktor dari bangunan sendiri)
1. Usia bangunan
2. Perencanaan
3. Pengembangan diluar kapasitas
4. Konstruksi : Kualitas bahan, pelaksanaan
5. Pemeliharaan dan Perawatan
6. Perubahan bentuk & Fungsi
7. Kebakaran
FAKTOR EKSTERNAL (Faktor dari luar lingkunan bangunan)
8. Kondisi alam
9. Bencana alam
10. Kecelakaan

6. 1. Umur teknis rata rata bangunan > 10 tahun
Bangunan standar > 30 tahun kondisi fisik = 50-60%
Bangunan sederhana > 20 tahun kondisi fisik 60-70%
2. Ketersediaan anggaran pemeliharaan atau perbaikan kurang
proporsional dibandingkan dengan tingkat kerusakan gedung
3. Akibatnya kondisi fisik gedung kurang terawat dan aspek
pencitraan menjadi ketersampingkan

7. SASARAN P2BG
MEMAKSIMALKAN FUNGSI BANGUNAN
GEDUNG
MEMAKSIMALKAN PERFORMANSI FISIK
MEMAKSIMALKAN PRODUKTIVITAS
MEMINIMALKAN BIAYA OPERASIONAL
BANGUNAN

8. Gambar
Hubungan P2BG dengan manajemen
aset

9. LINGKUP P2BG
PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG
PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
PERLU DIPERHATIKAN
• KESELAMATAN BANGUNAN GEDUNG
• KESEHATAN BANGUNAN GEDUNG
• KENYAMANAN BANGUNA GENDUNG
• KEMUDAHAN BANGUNAN GEDUNG

10. PERBEDAAN
PEMELIHARAAN & PERAWATAN
PEMELIHARAAN PERAWATAN
Kegiatan menjaga keandalan
bangunan beserta prasarana
dan sarananya agar bangunan
gedung selalu laik fungsi
Kegiatan memperbaiki dan/atau
mengganti bagian bangunan,
dan/atau prasarana dan sarana
agar bangunan gedung selalu
laik fungsi
KEANDALAN & LAIK FUNGSI PERBAIKAN KERUSAKAN
1. Arsitektur
2. Struktur
3. Mekanikal / Elektrikal
4. Tata ruang luar
5. Tata graha
1. Rehabilitasi
2. Renovasi
3. Restorasi

11. Maintenance atau
pemeliharaan pada
bangunan
dimaksudkan sebagai
kombinasi antara:
1 aktivitas teknis
2. Adaminsitratif
Keberhasilan suatu
bangunan dinilai dari
kemampuan
bangunan untuk ada
pada kondisi yang
diharapkan atau
syarat tertentu :
FUNGSIONAL,
PERFORMANCE,
LEGAL & EKONOMI

12. KOMPONEN
GEDUNG & FASILITASNYA
KOMPONEN ARSITEKTUR Jendela, pintu, railing tangga,
pagar, cat, plafond dll.
KOMPONEN STRUKTURAL Pondasi, sloof, kolom, ring
balk, dinding pemikul, rangka
atap.
KOMPONEN NON-
STRUKTURAL
Lis plank, partisi, kolom
praktis dll.
KOMPONEN M/E Instalasi listrik, plumbing, AC
central, transportasi gedung,
telekomunikasi dll.
KOMPONEN FASILITAS
GEDUNG
Peralatan kerja, furniture,
tempat parkir, halaman dll.

13. MENETUKAN
KEBUTUHAN
STRATEGI
P2BG
MENGEVALUASI
BANGUNAN
MENGEMBANGAKAN
STRATEGI & METODE
P2BG
PENDANAAN
PENGADAAN
PELAKSANAAN

14. KINERJA ASET
Kinerja menurut manajemen asset
1. Kondisi fisik
2. Pemanfaatan
3. Fungsionalitas
4. Kinerja finansial
Keandalan bangunan (UU no. 28 tahun 2010)
5. Keselamatan
6. Kesehatan
7. Kenyaman
8. kemudahan

15. Metode dan Rencana P2BG
Pendekatan
1. Korektif
2. Preventif
3. Kuratif
Rencana komprehensif :
4. Dapat menjelaskan kinerja asset
5. Sistem dan prosedur pemeliharaan
6. Jenis pemeliharaan
7. Sumber daya
8. Menetapkan persyaratan
9. Menyajikan proyeksi peramalan

16. PEMELIHARAAN
ARSITEKTURAL
 Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sarana
penyelamatan, tampak luar bangunan, unsur- unsur dalam
ruang, dan menyedian segala perlengkapan yang dibutuhkan
dalam pemeliharaan serta melakukan pemeliharaan terhadap
ornamen arsitektural oleh petugas ahli.
STRUKTURAL
 Memelihara secara baik dan teratur unsur- unsur struktur
bangunan gedung, pelindung struktur, melakukan pemeriksaan
berkala, mencegah dilakukanya perubahan.

17. PEMELIHARAAN (cont...)
MEKANIKAL ELEKTRIKAL
 Memeriksa secara berkala sistem tata udara (AC, ventilasi),
plumbing (distribusi air bersih, sistem pembuangan air kotor,
hydrant, pengelolaan limbah), sistem transportasi gedung (Lift,
eskalator), sistem perlengkapan penyediaan daya listrik, sistem
telekomunikasi gedung (Telepon, internet).
TATA RUANG LUAR
 Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan
tanah halaman gedung, unsur- unsur vegetasi, kebersihan
pekarangan gedung.

18. PEMELIHARAAN (cont...)
TATA GRAHA (HOUSE KEEPING)
 Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service)
 Pemeliharaan Hygiene
 Pest Control
 Program General Cleaning

19. JENIS PERAWATAN
REHABILITASI
Aktivitas memperbaiki kerusakan sebagai
elemen bangunan (arsitektur dan struktur)
yang telah rusak, namun dipertahankan
bentuknya seperti semula sedangkan
kegunaanya dapat berubah.
RENOVASI
Aktivitas memperbaiki elemen bangunan
yang telah rusak berat untuk fungsi lama
maupun baru.
RESTORASI
Aktivitas memperbaiki bangunan yang telah
rusak berat untuk mengembalikan fungsinya
semula atau mengganti fungsinya dengan
tetap mempertahankan arsitektur bangunan
dengan struktur yang diperbaharui.

20. KATEGORI PERAWATAN
TERUS
MENERUS
• Pembersihan saluran drainase
• Pembersihan ruangan dan halaman gedung
• Pembersihan furniture gedung
• Pembersihan vegetasi liar
BERKALA
• Pengecatan fisik gedung
• Penggantian sebagian penutup atap
• Pelapisan kembali plesteran dinding
DARURAT
• Perbaikan kerusakan struktur
• Perbaikan daya listrik gedung

21. TINGKAT KERUSAKAN
RINGAN
Kerusakan pada komponen non-struktural
(Kisi- kisi, lantai, plafond). Biaya perawatan
maksimal 35% dari harga satuan tertinggi
pembangunan gedung yang baru berlaku.
SEDANG
Kerusakan pada komponen non- struktural
dan atau struktural (Kolom, sloof, ring balk,
lantai). Biaya perawatan maksimal 45% harga
satuan tertinggi pembangunan gedung yang
baru berlaku.
BERAT
Kerusakan pada sebagain besar komponen
bangunan, baik struktural maupun non
struktural. Biaya perawatan maksimal 65%
harga satuan tertinggi pembangunan gedung
yang baru berlaku.

22. PLANING
ORGANIZING
LEADING
CONTRILING
FUNGSI MANAJEMEN

23. MANAJEMEN
P2BG
Manajemen P2BG yaitu pengorganisasian operasi
pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung
untuk memeprtahankan performansi
sebagaimana yang telah direncanakan dalam
rancangan awal bangunan gedung beserta
fasilitasnya.

24. PERSYARATAN FUNGSIONAL
Persyaratan yang terkait dengan fungsi umum & khusus
bangunan.
PERSYARATAN PERFORMA
Mencakup aspek performa fisik bangunan hingga elemen- elemen
terdalam.
PERSYARATAN LEGAL
Memenuhi ketentunan peraturan/perundang- undangan.
PERSYARATAN EKONOMI
Memenuhi aspek manajemen aset- kinerja keuangan.
MANAJEMEN
P2BG (cont...)

25. MANAJEMEN
P2BG (cont...)
MANAJEMEN P2BG DIPENGARUHI OLEH :
1. Dimensi/ ukuran bangunan gedung
2. Jumlah blok dan bangunan
3. Jarak antar bangunan
4. Lingkungan dan alam sekitar
5. Persyaratan kinerja
6. Jenis perlengkapan
7. Jenis/ fungsi bangunan
8. Anggaran
9. Model pengorganiasian

26. FUNGSI,TANGGUNG JAWAB & KEWAJIBAN
MANAJER GEDUNG
MELAKUKAN PERENCANAAN
MELAKUKAN PENGORGANISASIAN
MELAKUKAN PENGOPERASIAN & PENILAIAN
MELAKUKAN PENGARSIPAN
MELAKUKAN KOORDINASI INTERNAL & EKSTERNAL

27. PEMELIHARAAN BANGUNAN CAGAR
BUDAYA
PEMELIHARAAN BANGUNAN CAGAR BUDAYA
KRITERIA :
1. Usia >50
2. Mewakilik gaya arsitektur
3. Makna khusus
4. Nilai historis
5. Nilai simbolis
PRINSIP DASAR
1. Nilai budaya dan keistimewaan terpelihara
2. Pelestarian dapat memperpanjang usia,
kualitas, sosbud/fisik dan fungsi

28. PEMELIHARAAN BANGUNAN CAGAR
BUDAYA
Strategi :
Preservasi (fungsiTerbatas)
Revitalisasi (pengembangan/alih fungsi)
1. Gunakan bahan seasli atau semirip
mungkin dengan kualitas tinggi
2. Pekerja yang professional
3. Patuhi pedoman pelestarian
4. Perhatikan fungsi baru tambahan

29. +
FUNGSI MANAJEMEN
+
+
+
+
Monument of
princess, priest &
politician
Abandoned Relic sites
Physical Component
Management by
central administration
Elite Use
(for Recreation)
Place and space
ordinary people
Continuing
communities
Living tradition
practice
Decentralized
community
development
Popular use
(for development)

30. No Konservasi Uraian Aktivitas
1 Pemeliharaan &
perawatan
Upaya perawatan terus menerus terhadap (fabric), isi dan keadaan (setting)
dari bangunan dan lingkungannya (harus dibedakan dengan perbaikan yang
meliputi restorasi/ rekonstruksi, dan harus diperlakukan sesuai dgn
aturannya).
2 Preservasi Upaya menjaga keutuhan bahan banguna dan lingkungannya pada kondisinya
yang ada dan memastikan tidak terjadi kerusakan yg berlanjut.
3 Restorasi Upaya menngembalikan kondisi yang ada kepada suatu keadaan di mas
lampau yg diketahui dengan baik, dgn mnembuang bagian-bagian
tambahan/menyusun ulang komponen-komponen yg ada tanpa bahan baru.
4 Rekonstruksi Upaya mengembalikan bangunan dan lingkungannya sedapat mungkin
mendekati kondisi di masa lampaau dgn menggunakan bahan-bahan lama
dan atau baru.
5 Adaptasi
Renovasi/
Rehabilitasi
Upaya memodifikasi bangunan dan lingkungannya agar memenuhi kebutuhan
modern atau sesuai fungsi baru yg tepat (compatible uses) namun tetap
menjagas kualitas keistimewaan banguna semaksimal mungkin.
6 Pemanfaatan
tepat/re-
adaptive used
Pemanfaatan yang tidak memerlukan perubahan pd keistimewaan bangunan
& lingkungan, atau perubahan yg dpt dikembalikan pd kondisi semula atau
(pilihan buruk yg dpt ditoleransi) perubahan yang berdampak minimal.
KONSEPTEKNIS KONSERVASI

38. CARA PT POS MENGATASI MAHALNYA
MERAWAT CAGAR BUDAYA
Masalah :
• Pajak bumi bangunan (PBB) yang tinggi
• Mahalnya biaya perawatan cagar budaya
Salah satu solusi :
Kantor Pos Simpang di JalanTaman Apsari, tepatnya
depan Gedung Negara Grahadi. PT Pos mempersilahkan
sebagian ruangannya yang ada untuk dimanfaatkan PT
CoffeToffe Indonesia.Praktis, di bangunan cagar budaya
tersebut kini berubah menjadi Post Shop CoffeToffee
Simpang