Deze presentatie is op 21 februari 2018 gehouden door makelaarskantoor Van Ee uit Zeist. Doel van de presentatie was het informeren van de leden van de Vereniging Austerlitz' Belang over de mogelijke gevolgen van de geplande nieuwbouw in Austerlitz.

1. 0
Gesproken tekst bij presentatie 21 februari 2018
Bij deze presentatie vindt u steeds eerst een sheet met een
afbeelding en dan een sheet met de tijdens de presentatie
gegeven toelichting.
Dus sheet 1 = kaart Austerlitz
En sheet 2 = toelichting bij kaart Austerlitz
Sheet 3 = overzicht presentatie
Sheet 4 = toelichting bij overzicht presentatie
En zo verder

2. 1
WAARDE-BEHOUD VAN MIJN WONING

3. 2
Gesproken tekst bij kaart Austerlitz
Goedenavond dames en heren,
Het bestuur van de Vereniging Austerlitz Belang heeft mijn zakenpartner Gerda
Kemp en mijzelf, Gerrit-Jan van Ee verzocht onze visie over de ontwikkelingen van
de woningmarkt te Austerlitz te delen. Wij doen dit graag.
Zoals vele van u weten vertegenwoordigen wij makelaarskantoor Van Ee uit Zeist.
Toch staan wij hier vanavond niet als makelaarskantoor. Uiteraard hebben wij
kennis van de woningmarkt in Austerlitz vanwege onze makelaarsactiviteiten maar
wij staan hier op persoonlijke titel omdat wij Austerlitz een warm hart toedragen.
Wij danken de voorzitter van Vereniging Austerlitz’ Belang dan ook hartelijk voor zijn
uitnodiging.

4. OVERZICHT PRESENTATIE
• INTRODUCTIE
• IS WETEN, IS MISSEN
• ONTWIKKELINGEN WONINGMARKT AUSTERLITZ
• WAT BETEKENT DIT VOOR U?
• MELDT U AAN BIJ AUSTERLITZ BELANG
3
GISSENMETEN

5. Gesproken tekst bij overzicht presentatie
4
De rode draad van deze presentatie:
Zoals de mensen onder u die in de bouw werkzaam zijn ook weten
wordt de meeste tijd versleten met meten. En de meeste fouten
worden gemaakt door te gissen. Vandaar de slogan, “meten is weten
en gissen is missen”.
Ik ga u vertellen wat wij zien als de nieuwbouw-ontwikkelingen op de
woningmarkt hier in Austerlitz en wat dat voor u betekent, nu en in de
toekomst.
Wanneer u naar aanleiding van deze presentatie wil reageren gaat u
dan naar het bestuur van uw Vereniging Austerlitz’ Belang.

6. ONTWIKKELINGEN WONINGMARKT
AUSTERLITZ
5
PROJECTEN AANTA
L
VERWACHTE
OPLEVERING
Hart van Austerlitz 40 2019 - 2021
Monarch 17 Mei 2019
Thuis in het Loo 104 2019 - 2020
Overige 12 2020
TOTAAL 173 24 maanden
METEN METEN

7. 1e deel gesproken tekst bij ontwikkelingen
6
Wij hebben een aantal ontwikkelingen in grafiek- en tabelvorm op een overzichtelijke
wijze voor u bij elkaar gebracht.
In de tabel aan de linkerkant ziet u de toekomstige bouwprojecten in Austerlitz. Deze
worden uitgevoerd door een aantal verschillende projectontwikkelaars en verkocht
door verschillende makelaars. Er is dus niet 1 partij die alles weet.
Het zijn vijf professionele partijen die uiteindelijk maar 1 belang hebben….. namelijk
een zo snel mogelijke verkoop van de nieuw te bouwen woningen.
Dat weten we en kunnen we ook meten. Er komen namelijk 173 nieuwe woningen.
Wanneer alle plannen doorgaan dan worden deze woningen gedurende een periode
van 24 maanden gerealiseerd.

8. 2e deel gesproken tekst bij ontwikkelingen
7
Wij hebben voor het plan Hart van Austerlitz gebeld met de gemeente. De wethouder
wil snel een duidelijk startsein geven.
• Monarch zal pas starten als 70% van de nieuw te bouwen woningen zijn verkocht.
Dat is op dit moment zeker niet het geval.
• Voor Thuis in het Loo geldt dat er drie fases zijn. Fase een is verkocht en wordt
opgeleverd begin 2019. Fase twee is bijna verkocht en staat op de rol voor dec.
2019. Fase drie is nog niet te koop en bestaat uit voornamelijk vrijstaande woningen
rond de € 700K. De verwachte inschrijving is begin 2019.
• Overige 12 betreft nieuwbouwwoningen die gepland staan voor 2020.
Dit alles weten we en kunnen we meten. Let wel: dit is een momentopname
tijdens het eerste kwartaal 2018!

9. 3e deel gesproken tekst bij ontwikkelingen
8
Gaan we door met meten dan komen we bij de rechtergrafiek.
De blauwe balken vertegenwoordigen de huidige huizenvoorraad. De rode is alles
wat er gepland is.
Op dit moment zijn er in Austerlitz 505 woningen. Dat weten we.
Er is gepland voor 173 erbij. Dat weten we ook.
We kunnen hieruit afleiden dat er ruimte is voor een gezonde doorstroming maar
daarover later meer.
Wat we niet weten en dat wordt dan gissen, is, wie van u gaat er straks naar de
nieuwbouw?

10. TRENDS WONINGMARKT AUSTERLITZ
1. MEER MENSEN OVER NAAR ZORGWONINGEN
2. MEESTE MENSEN VERHUIZEN NAAR DUURDERE
WONING
9
GISSEN
GISSEN

11. Gesproken tekst bij trends
10
Er zijn landelijk en daarmee ook in Austerlitz twee grote trends te bespeuren:
Ten eerste gaan er steeds meer mensen over naar zogenaamde zorgwoningen. Dit
zijn bijvoorbeeld speciaal aangepaste woningen met verzorging zoals verpleging of
woningen waarbij alles gelijkvloers is.
Ten tweede verhuizen mensen gedurende hun leven van goedkopere naar duurdere
woningen.
De spreiding van het aantal te bouwen woningen maakt deze doorstroming van
verschillende bewonersgroepen mogelijk.
Hoeveel mensen uit Austerlitz van plan zijn te verhuizen binnen Austerlitz, dat is
gissen!

12. PRIJS WONINGEN EN LEEFTIJDEN
AUSTERLITZ
CONCLUSIE: PRIJZEN BESTAAND EN NIEUWBOUW ± GELIJK11
METEN METEN

13. 1e deel gesproken tekst bij prijzen en verdeling
12
We hebben ook onderzoek gedaan naar de prijzen van de woningen in Austerlitz
en de verdeling van het aantal huishoudens.
Bij de prijzen zien we dat de er relatief weinig verschil zit in de prijs van nieuwbouw
versus bestaande bouw, met als uitzondering de prijzen voor twee-onder-een-
kappers.
Veel kunnen we hier niet uit afleiden behalve dat de prijs voor de nieuwbouw geen
trigger maar ook geen drempel zal zijn om te verhuizen.

14. 2e deel gesproken tekst bij prijzen en verdeling
13
Wanneer we naar de leeftijdsopbouw hier in Austerlitz kijken, dan zien we dat de
twee grootste groepen bestaan uit mensen van 45 jaar en ouder.
Meestal zijn dit mensen waarbij de kinderen groter worden = behoefte aan een
groter huis, of de deur uitgaan = kan behoefte zijn aan een luxer huis. Ook zijn er in
deze groepen veel mensen die nadenken over, en geld hebben voor, een
comfortabele oude dag.
Een en ander impliceert, maar dat is gissen, dat er in Austerlitz een relatief grote
groep mensen woont voor wie de nieuwbouw uitermate interessant is. Dat levert
dus een goede doorstroming op
De grafieken geven aan dat de prijzen en de leeftijdscategorie goed op elkaar
passen waardoor er een gezonde doorstroming zal plaatsvinden. En dat is meten!

15. INFORMATIE
• GEMIDDELD 25 WONINGEN TE KOOP PER JAAR
• HOEVEEL WONINGEN KOMEN ER TE KOOP?
14
• GEZONDE DOORSTROMING NAAR NIEUWBOUW MOGELIJK
• ONGEZONDE SITUATIE VOOR BESTAANDE
WONINGMARKT
METEN
GISSEN
GISSEN
METEN

16. 1e deel gesproken tekst bij informatie
15
Nog wat extra informatie:
In NL wordt per jaar gemiddeld 5% van de woningen verkocht (=doorstroming) en
volgens onze gegevens is dat voor Austerlitz 25-30 woningen per jaar. Dat is een
meetgetal.
Maar wat we niet weten en is dus gissen, is hoeveel woningen er extra te koop
komen.
Zoals ik u hiervoor al heb verteld is een gezonde doorstroming op basis van prijzen,
type woningen en aantal huishoudens naar de nieuwbouw mogelijk.
Maar wat we niet weten is welke mogelijk ongezonde situatie dit voor de
bestaande woningmarkt, nu en op langere termijn gaat opleveren.

17. 2e deel gesproken tekst bij informatie
16
Een voorbeeld van een mogelijk ongezonde situatie:
Stel dat een aantal mensen uit Austerlitz die vergelijkbare woningen bezitten,
besluiten een nieuwbouwhuis te gaan kopen. Dan zal de gemiddelde makelaar het
advies zal geven de woning niet langer dan 1 jaar van te voren in de verkoop te
zetten.
Als deze verkopers in dezelfde periode het nieuwe huis opgeleverd krijgen, dan is het
voorstelbaar dat er minimaal een verkoper is die zenuwachtig wordt van al het
aanbod en zijn prijs gaat verlagen. En wat denkt u dat er gebeurt als er niet een
nerveus wordt maar meerdere?
En daarmee komen we bij een hele belangrijke volgende sheet namelijk die van
“welke effecten heeft dit allemaal?” Of: wat betekent dit voor mij?

18. EFFECTEN WONINGMARKT AUSTERLITZ
17
KORTE TERMIJN 1 – 3 JAAR LANGE TERMIJN 3 – 10 JAAR (NA-IJL EFFECT)
MEER AANBOD, HUIZEN LANGER TE KOOP TOTAAL AANTAL KOOPWONINGEN STIJGT NAAR ± 650
DALING VERKOOP OPBRENGST VRAAGPRIJZEN WORDEN GEBASEERD OP DE
LAATSTE ONTWIKKELINGEN
FINANCIELE IMPLICATIES MOGELIJK RISICO HUIS ONDER WATER
EMOTIONELE VERANDERINGEN

19. 1e deel gesproken tekst effecten
18
Er zijn twee tijdseffecten. Een op korte en een op lange termijn.
Op korte termijn geldt natuurlijk dat als er meer aanbod van huizen komt bij een
zelfde hoeveelheid van vragers, dat de huizen langer te koop staan. En uiteraard
geldt ook dat meer aanbod over het algemeen leidt tot een prijsdaling.
Prijsdalingen en een langere verkooptijd leiden meestal tot financiële implicaties.
Denk hierbij aan langer lopende overbruggingskredieten, dubbele lasten en meer
tussentijdse kosten.
En verder wat wij in ons vak helaas ook wel geregeld zien is dat als de financiële
zorgen de voordeur in komen, de liefde de achterdeur uit gaat. Emotionele
veranderingen derhalve.

20. 2e deel gesproken tekst effecten
19
Ik wil voorlopig niet verhuizen, voor mij geldt dit niet! Helaas! Een begrijpelijke
redenering maar lees hieronder waarom uw redenering niet klopt:
Als u deze presentatie ziet denkt u misschien, nou, ik ga de komende jaren niet
verhuizen, dit geldt voor mij niet. Dat zou kunnen. Maar vergist u zich niet in het lange
termijn effect als er in korte tijd 173 woningen in Austerlitz bij komen.
Vraagprijzen van huizen worden zowel door makelaars als door kopers gebaseerd op
de laatste ontwikkelingen in de omgeving. Als het zelfde type (buur)huis in de
omgeving verkocht is voor € 350K dan is het minder waarschijnlijk dat u voor een huis
dat daar sterk op lijkt, veel meer gaat krijgen dan deze laatste verkoopprijs.
In een periode van 10 jaar kan er veel gebeuren. Het gaat hier dus niet alleen over
nieuwbouwwoningen maar ook over bestaande woningen!

21. 3e deel gesproken tekst effecten
20
Veranderingen die er in de toekomst kunnen optreden zijn bijvoorbeeld
ziekte, scheiding, veranderingen in de werksituatie, etc. Als er dan, dankzij
een groot nieuwbouwproject een aanmerkelijk lagere prijs voor uw huis
wordt betaald krijgt u misschien (veel) minder voor uw huis en kan het
zelfs onder water komen te staan.
Dit hoeft allemaal zeker niet te gebeuren. Maar als er 173 woningen op
een totaal van 505 bijgebouwd gaan worden in een periode van slechts 24
maanden dan zal dat voor een grote groep Austerlitzenaren nu en in de
toekomst tot problemen (voor de bestaande woningen!) kunnen leiden.

22. 4e deel gesproken tekst effecten
21
Wij verwachten dat als de hoeveelheid te koop staande huizen in
Austerlitz toeneemt tot een 50 stuks per jaar (waar het er nu 25-30 zijn) dit
zal leiden tot een prijsdaling van ongeveer 15%.
Natuurlijk trekt de markt aan. Maar hoeveel het ook aantrekt, dat is dan
altijd 15% slechter dan wat het was zonder dat deze grote nieuwbouw op
de kleine Austerlitz markt werd gedumpt.

23. WAT BETEKENT DIT VOOR U?
BIJ EEN DALING VAN 15% OP EEN GEMIDDELDE WONING IN
AUSTERLITZ VAN € 350.000 DAALT DE OPBRENGST MET €
52.500
22
REKENVOORBEEL
D
REKENVOORBEEL
D
OFTEWEL: BIJ € 500/MND SPAREN: 8 JAAR SPAARGELD WEG

24. 1e deel gesproken tekst wat betekent dit
23
Om u een voorbeeld te geven van wat een dergelijke daling dan voor u zou kunnen
betekenen hebben we een rekenvoorbeeld gemaakt.
Een voorbeeld waarvan wij denken dat het ten eerste realistisch is en ten tweede
waar wij ons de meeste zorgen over maken.
Bij deze sheet wil ik u graag vertellen dat de gemiddelde prijs van een verkochte
woning in Austerlitz ergens tussen de € 350K en € 400K ligt.
Voor het rekenvoorbeeld gaan we uit van een woning met een huidige verkoopwaarde
van € 350.000,=.

25. 2e deel gesproken tekst wat betekent dit
24
En stel dat als gevolg van het hiervoor beschreven overaanbod de verkoopprijs
daalt met 15%.
Dan betekent dat voor deze specifieke woning een daling van € 52.500,=.
De verkoopopbrengst van uw huis komt daarmee onder de drie ton
en wordt € 297.500,=.
En om duidelijk te maken hoeveel geld dit is: als u er in slaagt om van
uw netto-salaris een bedrag van € 500 per maand te sparen,
dan verliest u op dit moment maar liefst ruim 8 jaar spaargeld!

26. TER AFSLUITING
GERRIT-JAN VAN EE
GERDA KEMP
WWW.WAARDEBEHOUDWONINGAUSTERLITZ.
25
GA VOOR MEER INFORMATIE NAAR ONZE WEBSITE:
HELPEN KAN, ALS WE WETEN HOEVEEL
VAN U NAAR DE NIEUWBOUW
VERHUIST!
MELDT U AAN BIJ HET BESTUUR VAN:
Vereniging Austerlitz’ Belang

27. Gesproken tekst bij de afsluiting
26
Wellicht vraagt u zich af of hier iets aan te doen is?
Het is mogelijk om een collectief te vormen. Maar voordat we erop in kunnen gaan
hoe dat eruit ziet en wat daarvoor de voorwaarden zijn moeten we eerst weten, in
plaats van te gissen of te raden, hoeveel mensen het door ons beschreven probleem
als een probleem zien.
Voelt u zich hierdoor aangesproken, meldt u zich dan bij het bestuur
van de Vereniging Austerlitz Belang.