1. ANALISA BIAYA PROYEK
BAHAN AJAR
DIKLAT
DITJEN ANGGARAN
JAKARTA, 9 JULI 2012
Ir. ARIFFIN AZIZS, MT
AHLI MADYA JAFUNG TBP
2. BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Landasan Hukum
2. UU No. 28 tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung
1. UU No. 18 Tahun 1999
Tentang Jasa Konstruksi
3. UU No. 1 tahun 2004
Tentang Perbendaharaan Negara
4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000
Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara
8. PERPRES No. 73 Tahun 2011
Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007
Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
3. PENGERTIAN
Bangunan Gedung Negara:Bangunan Gedung Negara: adalah bangunanadalah bangunan
gedunggedung untuk keperluan dinasuntuk keperluan dinas yang menjadi /akanyang menjadi /akan
menjadimenjadi kekayaan milik negarakekayaan milik negara dan diadakandan diadakan
dengan sumber pembiayaandengan sumber pembiayaan APBNAPBN, dan/atau, dan/atau
perolehan lainnya yang sah.perolehan lainnya yang sah.
Perolehan lain yang sah :Perolehan lain yang sah : Hibah, Pembelian,Hibah, Pembelian,
Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah.Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah.
Pembangunan Bangunan Gedung Negara (BGN)Pembangunan Bangunan Gedung Negara (BGN)
berbasis anggaran kinerjaberbasis anggaran kinerja bukan proyekbukan proyek
4. PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:
Biaya Pembangunan BGN:
Biaya Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Non Standar
Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:
Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak
Sederhana
Standar Harga Bangunan Rumah Negara
Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun
berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN
Komponen Biaya Pembangunan:
Biaya Konstruksi Fisik
Biaya Perancangan (Design)
Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi
Biaya Pengelolaan Proyek
5. Pembiayaan Bangunan tertentu:
Bangunan dengan Desain Prototipe
Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:
Diperhitungkan dari BIAYA KONSTRUKSI FISIK
Biaya Pekerjaan Non-Standar
Besarnya biaya perencanaan, manajemen
konstruksi /pengawasan, dihitung berdasarkan billing-
rate
Bangunan dengan Desain Berulang
Pembangunan > 1 tahun anggaran
Bangunan Sederhana
Bangunan Tidak sederhana
Bangunan Khusus
Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan
harga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi
kepada instansi Teknis PU;
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:
6. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara
Pasal 14
(1) Dalam melaksanakan belanja negara dilakukan standardisasi
komponen kegiatan termasuk harga satuannya.
(3) Dalam penyusunan standardisasi harga satuan, sedapat mungkin
menggunakan data dasar yang bersumber dari penerbitan resmi
Badan Pusat Statistik, departemen/lembaga, dan
pemerintah daerah.
(2) Standardisasi harga satuan digunakan untuk menyusun
pembiayaan kegiatan-kegiatan yang diusulkan dalam dokumen
anggaran.
7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara
(4) Penetapan standardisasi dilakukan secara berkala oleh :
b. Menteri/pimpinan lembaga untuk standardisasi harga satuan pokok
kegiatan departemen/lembaga yang bersangkutan;
a. Menteri Keuangan dengan memperhatikan pertimbangan menteri/
pimpinan lembaga terkait untuk standardisasi harga satuan umum,
satuan biaya langsung personil dan non personil untuk kegiatan jasa
konsultasi;
.
c. Gubernur/bupati/walikota dengan memperhatikan pertimbangan dari
instansi terkait untuk standardisasi harga satuan pokok kegiatan
daerah provinsi/kabupaten/kota yang bersangkutan;
.
d. Bupati/walikota untuk standardisasi harga satuan bangunan gedung
negara untuk keperluan dinas seperti kantor, rumah dinas, gudang,
gedung rumah sakit, gedung sekolah, pagar dan bangunan fisik
lainnya.
9. A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,
1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan pada
kompleksitas.
2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunan
sederhana, bangunan tidak sederhana, dan bangunan khusus.
a. Bangunan sederhana, merupakan bangunan gedung negara
dengan teknologi dan spesifikasi sederhana.
b. Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedung
negara dengan teknologi dan spesifikasi tidak sederhana.
c. Bangunan khusus, merupakan bangunan gedung negara
dengan fungsi, teknologi, dan spesifikasi khusus.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
3. Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
10. BANGUNAN SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta
memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan
kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana
serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana
Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling
singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS
adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan
persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya
memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan
kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
PENGERTIAN
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
11. Bangunan Gedung Kantor yang sudah ada
disain prototipe-nya / sd. 2 lantai
Rumah Dinas Tipe C,D, dan E
Pelayanan kesehatan: Puskesmas
Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai
KlasKlas Penggunaan BangunanPenggunaan Bangunan
SEDERHANASEDERHANA
TIDAKTIDAK
SEDERHANASEDERHANA
KHUSUSKHUSUS
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
Bangunan Gedung Kantor belum ada prototipe
-nya / diatas 2 lantai
Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D & E yang
bertingkat
Rumah Sakit Klas A & B
Universitas/Akademi
Istana Negara/Wisma Negara
Instalasi Nuklir
Laboratorium
Bangunan Monumental
12. Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan
berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB)
yang dihitung tersendiri sesuai dengan
kebutuhan dan kewajaran harga yang
berlaku.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
13. 1. Standar luas gedung kantor;
a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:
1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel
(Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)
2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per
personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)
b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan,
luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis
kebutuhan
c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang
tercantum dalam lampiran I.
(Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)
B. Standar Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.
2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
14. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
B. STANDAR LUAS BGN
1. GEDUNG KANTOR
a. klasifikasi sederhana rata-rata sebesar 9,6 m2 per - personil;
b. klasifikasi tidak sederhana rata-rata sebesar 10 m2 per- personil;
c. ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat,
kebutuhannya dihitung secara tersendiri (studi kebutuhan ruang)
diluar luas ruangan untuk seluruh personil yang akan ditampung
2. RUMAH NEGARA
Tipe Luas Bangunan Luas lahan
Khusus 400 m2 1 000 m2
A 250 m2 600 m2
B 120 m2 350 m2
C 70 m2 200 m2
D 50 m2 120 m2
E 36 m2 100 m2
15. TIPE PENGGUNA
KHUSUS - Menteri
- Pimpinan Lembaga Tinggi Negara
A - Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal
- Pejabat yang setingkat
- Anggota Lembaga Tinggi Negara/Dewan
B - Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro
- Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d dan IV/e
C - Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang
- Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/c
D - Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang
- Pejabat yang setingkat
- Pegawai Negeri Sipil Gol. III
E - Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol II
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
16. JABATAN
LUAS RUANG (m2
)
KETERANGAN
R. KERJA
R. PENUNJANG JABATAN R. PELAYANAN
JABATAN
JML
R.
TAMU
R.
RAPAT
R.
TUNGGU
R.
ISTIRAHAT
R.
SEKRET
R.
STAF
R.
SIMPAN
R.
TOILET
JML
STAF
CATATAN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1
Menteri/ Ketua
Lembaga
28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
R.Staf pada setiap
jabatan
diperhitungkan
berdasarkan jumlah
personel
@ 2,2 - 3 m2/
personel, sesuai
dengan tingkat
jabatan dan
kebutuhan dari
masing-masing
K/L
2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
3
Eselon IA/ Anggota
Dewan
16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
4 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2
5 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2
6 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2
7 Eselon III A 12.00 6.00 3.00 3.00
R.
Toilet
ber
sama
24.00 0
8 Eselon III B 12.00 6.00 3.00 21.00 0
9 Eselon IV 8.00 8.80 2.00 18.80 4
STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
A. RUANG KANTOR
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
17. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3
1
Ruang Rapat Utama
Kementerian
140 m2
Kapasitas 100 orang
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2
Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2
Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2
/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0.4 m2
/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2
/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0.8 m2
/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel
B. RUANG PENUNJANG
3. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.
2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA.
Keterangan :
1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Menteri.
18. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
C. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)
Keterangan:
1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat
disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung
tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau
ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor
Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar
standar luas tersebut di atas.
19. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
Keterangan
1.Untuk:
a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali
luas tanah 2000m2
.
b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A,
kecuali luas tanah 1000m2
.
Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk
Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.
2.Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
- DKI Jakarta : 20 %
- Ibukota Provinsi : 30 %
- Ibukota Kabupaten/Kota : 40 %
- Pedesaan : 50 %
3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah
susun, luas per unit bangunannya diperhitungkan dengan
mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B).
Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement
dan/atau halaman
20. C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 10.
1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling
banyak 8 (delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun
ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.
3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan)
lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari
Menteri.
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh
pada Koefisien /faktor pengali jumlah lantai bangunan,
besarannya ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
21. Jumlah Lantai Bangunan Koefisien / Faktor Pengali
Bangunan 2 Lantai 1,090
Bangunan 3 Lantai 1,120
Bangunan 4 Lantai 1,135
Bangunan 5 Lantai 1,162
Bangunan 6 Lantai 1,197
Bangunan 7 Lantai 1,236
Bangunan 8 Lantai 1,265
Tabel Koefisien / Faktor Pengali Jumlah Lantai
bangunan, sbb:
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
22. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara
1.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.
2.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh
Gubernur DKI Jakarta.
3.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara
dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga
satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.
D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung
Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
23. D. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI
(HSBGN)
Bab IV. B PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2
pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan
bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar
bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur,
arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan gedung negara.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan
gedung negara ditetapkan secara berkala untuk setiap
kabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus untuk
Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.
24. HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Vn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan Pek.
Standar
Ltb : Luas total lantai bangunan
Hn : Harga komponen bangunan Pek. Standar
K : Koefisien jumlah lantai
HSBGN =
∑ Vn X Hn
Ltb X K
MODEL FORMULA HSBGN
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
25. Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan sesuai dengan
klasifikasi, lokasi, dan tahun pembangunannya, yang terdiri
atas:
Pembangunan Bangunan Gedung Negara Klasifikasi
Sederhana dan Tidak Sederhana
Pembangunan Bangunan Rumah Negara
Pembangunan Pagar Bangunan Gedung Negara
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
Struktur
Arsitektur
Finishing
Utilitas
PEKERJAAN STANDAR bangunan gedung negara meliputi
pekerjaan :
26. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
No
KOMPONEN
BANGUNAN
SUB KOMPONEN
BANGUNAN
BOBOT (%) TAHAPAN
TERHADAP
SELURUH
BANGUNAN
BOBOT
MAKSIMUM
BOBOT
YANG DI
BANGUN
NILAI
(%)
1. Pondasi PONDASI 10.00% 100.00%
2. Struktur
KOLOM, BALOK & RING BALK 27.00% 100.00%
PLESTERAN 2.00% 100.00%
3. A t a p
RANGKA ATAP 8.00% 100.00%
PENUTUP ATAP 2.00% 100.00%
4. Langit-Langit
RANGKA LANGIT-LANGIT 3.50% 100.00%
PENUTUP LANGIT-LANGIT 4.50% 100.00%
5. Dinding
BATU BATA/ PARTISI 4.50% 100.00%
PLESTERAN 1.75% 100.00%
KACA 1.25% 100.00%
PINTU 1.00% 100.00%
KOSEN 1.50% 100.00%
6 Lantai PENUTUP LANTAI 10.00% 100.00%
7. Utilitas
INSTALASI LISTRIK 5.00% 100.00%
INSTALASI AIR 1.50% 100.00%
DRAINASE LLIMBAH 1.50% 100.00%
8. Finishing
FINISHING STRUKTUR (CAT) 1.00% 100.00%
FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT) 4.00% 100.00%
FINISHING DINDING (CAT) 6.00% 100.00%
FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT) 4.00% 100.00%
JUMLAH NILAI PEKERJAAN STANDAR 100.00%
27. NO URAIAN
KLASIFIKASI
KETERANGAN
SEDERHANA
TIDAK
SEDERHANA KHUSUS
A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan
keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan.
Berdasarkan
pertimbangan
keselamatan, kesehatan,
dan kenyamanan, serta
ketentuan dalam Peraturan
Daerah
setempat tentang
Bangunan atau Rencana
Tata Ruang Wilayah
Kabupaten/Kota, atau
Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan untuk
lokasi yang bersangkutan
2. Ketinggian Bangunan maksimum 2 lantai maksimum 8 lantai (di atas 8 lantai harus men dapat
rekomendasi Menteri Pekerjaan Umum
3. Ketinggian Langit-langit min. 2,80 m min. 2,80 m sesuai fungsi
4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi & kaidah
arsitektur sederhana
sesuai fungsi & kaidah
arsitektur
sesuai fungsi & kaidah
arsitektur
9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu,
dan bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur
bangunan.
10. Kelengkapan Sarana dan Prasarana Lingkungan *) Dihitung berdasarkan
kebutuhan sesuai fungsi
bangunan dan
SNI/ketentuan yang
berlaku.
- parkir kendaraan minimal 1 parkir kendaraan untuk 60 m2 luas bangunan gedung
- aksesibiltas tersedia sarana aksesibilitas bagi penyandang cacat
- drainase tersedia drainase sesuai SNI yang berlaku
- pembuangan sampah tersedia tempat pembuangan sampah sementara
- pembuangan limbah tersedia sarana pengolahan limbah, khususnya untuk limbah berbahaya
- penerangan halaman tersedia penerangan halaman
TABEL A1
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARA
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
28. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
NO
URAIAN
KLASIFIKASI
KETERANGANSEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS
B PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN
1. Bahan Penutup
Lantai
keramik, vinil, tegel
PC
marmer lokal, keramik,
vinil,kayu
marmer lokal, keramik,
vinil,kayu
Diupayakan menggunakan
bahan bangunan setempat/
produksi dalam negeri, ter
masuk bahan bangunan seba
gai bagian dari sistem pabrik asi
komponen. Apabila bahan
tersebut sukar diperoleh atau
harganya tidak sesuai, dapat
diganti dengan bahan lain yang
sederajat tanpa meng -urangi
persyaratan fungsi dan mutu
dengan pengesahan Instansi
Teknis Setempat
2. Bahan Dinding
Luar
bata, batako diplester
dan dicat, kaca
bata, batako diplester
dicat /dilapis keramik,
kaca,panil beton ringan
bata, batako diplester
dicat/dilapis keramik,
kaca,panil beton ringan
3. Bahan Dinding
Dalam
bata, batako diples ter
dan dicat, kaca, partisi
kayu lapis
bata, batako diplester dicat/
dilapis keramik, kaca, partisi
gipsum
bata, batako diplester
dicat/ dilapis keramik,
kaca partisi gipsum
4. Penutup Plafond kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat
5. Bahan Penutup
Atap
genteng, asbes, seng,
sirap
genteng keramik, alum
unium gelombang dicat
genteng keramik, alum
unium gelombang dicat
6. Bahan Kosen dan
Daun Pintu
kayu dicat/ aluminium kayu dipelitur, anodized
aluminium
kayu dipelitur, anodized
aluminium
C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN
1. Pondasi batu belah, kayu, beton
bertulang K-200
batu belah, kayu, beton
bertulang K-225 atau lebih
batu belah, kayu, beton
bertulang K-225 atau lebih
Khusus untuk daerah
gempa, harus
direncanakan sebagai
struktur bangunan tahan
gempa.
2. Struktur Lantai
(untuk bangunan
bertingkat)
beton bertulang K-225 atau
lebih,baja,kayu klas kuat II
beton bertulang K-225 atau
lebih,baja,kayu klas kuat II
3. Kolom beton bertulang K-200
baja, kayu klas kuat II
beton bertulang K-225 atau
lebih,baja,kayu klas kuat II
beton bertulang K-225 atau
lebih,baja,kayu klas kuat II
4. Balok beton bertulang K-200,
baja, kayu klas kuat II
beton bertulang K-225 atau
lebih,baja,kayu klas kuat II
beton bertulang K-225 atau
lebih, baja, kayu klas kuat II
5. Rangka Atap kayu klas kuat II, baja kayu klas kuat II, baja dilapis
anti karat
kayu klas kuat II, baja dilapis
anti karat
6. Kemiringan Atap genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15
genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15
genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15
29. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
NO URAIAN
KLASIFIKASI
KETERANGANSEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUS
D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN
1. Air Bersih PAM, sumur pantek
2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan
3. Pembuangan Air Kotor bak penampung
4. Pembuangan Kotoran bak penampung
5. Bak SeptikTank & resapan berdasarkan kebutuhan
6. Sarana Pengamanan thp.
Bahaya Kebakaran *)
Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta Standar
Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku
7. Sumber daya listrik *) PLN, Generator (harus memperhatikan prinsip hemat energi)
8. Penerangan penerangan
alam dan buatan
100-215 lux/m2, dihitung berdasarkan kebutuhan dan fungsi Bangunan /fungsi
ruang serta SNI yang berlaku
9. Tata Udara 6-10% bukaan atau dengan tata udara buatan (AC*) dihitung sesuai SNI yang
berlaku.
10. Sarana Transportasi
Vertikal *)
tidak diperlukan untuk bangunan di atas 4 lantai dapat
menggunakan Lift , sesuai SNI yang berlaku
dihitung sesuai kebutuhan
dan fungsi bangunan
11. Aksesibilitas bagi
penyandang cacat*)
Sesuai ketentuan dalam Per.Men. PU No. 30/KPTS/2006, minimal ramp untuk
bangunan klasifikasi sederhana.
12. Telepon *) sesuai kebutuhan
13. Penangkal petir penangkal petir lokal
E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN
1. Tangga Penyelamatan (khusus
untuk bangunan bertingkat)
lebar minimal = 1, 20 m, dan bukan tangga putar jarak antar tangga aksimum
45 m (jarak bisa 1,5 kali bila
menggunakan sprinkler)
2. Tanda Penunjuk Arah jelas, dasar putih huruf hijau
3. Pintu lebar min.=0,90 m, satu ruang minimal 2 pintu dan membuka keluar
4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m
30. NO URAIAN
KLASIFIKASI
KETERANGAN
Khusus & Tipe A
Tipe B
Tipe C,D, dan E
A PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
B
1. Jarak Antar Bangunan minimal 3 m, untuk bangunan bertingkat dihitung berdasarkan pertimbangan
keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan.
Terutama berdasarkan
ketentuan dalam
Peraturan Daerah
setempat tentang
Bangunan atau
Rencana Tata Ruang
Wilayah
Kabupaten/Kota untuk
lokasi yang
bersangkutan.
2. Ketinggian Bangunan
3. Ketinggian Langit-langit min. 2,70 m min. 2,70 m min. 2,70 m
4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
7. Garis sempadan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat
8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi rumah &
kaidah arsitektur
sesuai fungsi rumah &
kaidah arsitektur
sesuai fungsi & kaidah
arsitektur sederhana
9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, dan
bahan lainnya yang disesuaikan dengan rancangan wujud arsitektur rumah
negara
Biayanya mengikuti
standar harga satuan
per-m' pagar
10. Tandon Air min. 3 m3 min. 2 m3 min. 1 m3
PERSYARATAN BAHAN BANGUNAN
Diupayakan
menggunakan bahan
bangunan setempat/
produksi dalam negeri,
termasuk bahan
bangunan sebagai
bagian dari sistem
pabrikasi komponen.
1. Bahan Penutup Lantai marmer lokal, keramik,
vinil,kayu
keramik, vinil keramik, vinil, Tegel PC
2. Bahan Dinding bata, batako diplester dan dicat tembok
3. Penutup Plafond Gipsum, asbes semen/ kayu-
lapis dicat asbes semen/kayu-lapis dicat
4. Bahan Penutup Atap genteng keramik berglazuur
asbes, seng, sirap
genteng, asbes,
seng, sirap
genteng, asbes, seng,
sirap
5. Bahan Kosen dan Daun
Pintu/ Jendela kayu dipelitur/dicat kayu dicat kayu dicat
TABEL A2
SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN RUMAH NEGARA
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
31. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
NO
URAIAN
KLASIFIKASI
KETERANGANKhusus & Tipe A
Tipe B
Tipe C,D, dan E
C PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN
1. Pondasi batu belah, kayu klas kuat /
awet II, beton-bertulang
batu belah, kayu klas kuat/
awet II, beton-bertulang
batu belah, kayu klas kuat/
awet II, beton-bertulang
Khusus untuk daerah
gempa, harus
direncanakan sebagai
struktur bangunan tahan
gempa.
2. Struktur Lantai
(untuk bangunan
bertingkat)
beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
3. Kolom beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
4. Balok beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
beton bertulang K-200, baja,
kayu klas kuat/awet II
5. Rangka Atap kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja
6. Kemiringan
Atap
genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15
genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15
genteng min. 30 , sirap
min.22.5, seng min 15
D PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN
1. Air Bersih PAM, sumur pantek
2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan
3. Pembuangan Air Kotor bak penampung Untuk Rumah Negara
yangdibangun dalam 1
kompleks menggunakan
septiktank Komunal
4. Pembuangan Kotoran bak penampung
5. Bak SeptikTank &
resapan 6 m3 5 m3 2 - 4 m3
6. Sarana pengamanan
thp.Bahaya kebakaran *)
Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU tentang penanggulangan, serta
Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku
7. Sumber daya listrik *) PLN, 2200-4400 VA PLN, 1350-2200 VA PLN, 450-1350 VA
8. Penerangan penerangan
alam dan buatan 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2 100-215 lux/m2
9. Tata Udara 6-10% bukaan atau
dengan tata udara
buatan (AC)*)
6-10% bukaan 6-10% bukaan
12. Telepon *) sesuai kebutuhan
13. Penangkal petir penangkal petir lokal
32. PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
NEGARA
NO URAIAN
KLASIFIKASI
KETERANGAN
Khusus & Tipe A
Tipe B Tipe C,D, dan E
E PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN
1. Tangga Penyelamatan (khusus
untuk bangunan bertingkat)
lebar min.=1, 20m
2. Tanda Penunjuk Arah Tidak dipersyaratkan
3. Pintu lebar min.=0,90 m
4 Koridor/selasar lebar min.=1,80 m
*) pembiayaannya tidak termasuk dalam standar harga satuan tertinggi per-m2, dan harus
dianggarkan tersendiri sebagai biaya non-standar.
3. Apabila bahan-bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai, dapat diganti
dengan bahan lain yang sederajat tanpa mengurangi persyaratan fungsi dan mutu dengan
pengesahan Instansi Teknis Setempat.
1. Untuk Rumah Negara klas C, D, dan E, pelaksanaan pembangunannya disamping seperti
ketentuan pada tabel tersebut diatas, dibangun berdasarkan "Dokumen Pelelangan Disain
Prototip Daerah Setempat" yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya atau meng
gunakan disain Perum Perumnas yang telah disetujui oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya.
2. Untuk bangunan rumah negara yang dibangun dalam bangunan gedung bertingkat banyak
(rumah susun), maka ketentuan-ketentuan teknisnya mengikuti ketentuan teknis untuk
bangunan gedung negara sesuai ketentuan yang berlaku.
33. 1. Setiap pembangunan bangunan gedung negara
yang dilaksanakan oleh kementerian/lembaga /SKPD
harus mendapat bantuan teknis dalam bentuk
pengelolaan teknis.
2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga pengelola
teknis yang bersertifikat.
3. Tenaga pengelola teknis bertugas membantu dalam
pengelolaan kegiatan pembangunan bangunan
gedung negara di bidang teknis administratif.
4. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan teknis
diatur dengan Peraturan Menteri.
PENGELOLA TEKNIS
Pengelolaan Teknis
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 11.
34. BIAYA PEMBANGUNAN BGNBIAYA PEMBANGUNAN BGN
BIAYABIAYA
PEMBANGUNANPEMBANGUNAN
BGNBGN
BIAYABIAYA
PEKERJAANPEKERJAAN
STANDARSTANDAR
BIAYABIAYA
PEKERJAANPEKERJAAN
NON-STANDARNON-STANDAR
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14
35. PEKERJAAN STANDAR BGNPEKERJAAN STANDAR BGN
Pekerjaan Standar BGN
meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas
Dihitung berdasarkan:
standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan
gedung negara;
koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
luas bangunan
Biaya Pek. Standar = (HSBGN) (K) (Ltb)
HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Ltb : Luas total lantai bangunan
K : Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14
36. Biaya Pekerjaan Non Standar
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16
- dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang
wajar.
-Total biaya non-standar maksimum 150% dari total biaya standar BGN
-Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri
Biaya Pek. Non Standar
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga
pasar yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat;
- Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan
pekerjaan non-standar, dihitung (berdasarkan billing-rate)
PEKERJAAN NON STANDARPEKERJAAN NON STANDAR
37. Biaya non-standar digunakan untuk:
1. Perizinan selain IMB;
2. Penyiapan dan pematangan lahan;
3. Peningkatan arsitektur dan/atau struktur bangunan;
4. Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan;
5. Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan
(greenbuilding); dan/atau
6. Penyambungan utilitas
PEKERJAAN NON STANDARPEKERJAAN NON STANDAR
38. Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar maksimum sebesar
150% dari biaya pekerjaan standar, dan dapat berpedoman pada :
Jenis pekerjaan Prosentase
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X
Elevator/Escalator 8-12% dari X
Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus 3-8% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y
Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z
39. KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS
BAB IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007
Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan per-m2 Tertinggi
ICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunan
Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan
Ruang Radiology 2,00 standar harga bangunan
Rawat inap 1,10 standar harga bangunan
Laboratorium 1,10 standar harga bangunan
Ruang Kebidanan dan Kandungan 1,20 standar harga bangunan
Ruang Gawat Darurat 1,10 standar harga bangunan
Power House 1,25 standar harga bangunan
Ruang Rawat Jalan 1,10 standar harga bangunan
Dapur dan Laundri 1,10 standar harga bangunan
Bengkel 1,00 standar harga bangunan
Lab. SLTP/SMA/SMK 1,15 standar harga bangunan
Selasar Luar Beratap/Teras 0,50 standar harga bangunan
BIAYA NON STANDAR FUNGSI KHUSUS
40. BIAYA NON STANDAR LAINNYA
a. Penyiapan lahan;
Biaya non-standar lainnya, meliputi biaya untuk:
b. Pematangan lahan;
j. ……………….
c. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
d. Penyusunan rencana induk (masterplan);
e. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan
(AMDAL);
f. Biaya Penyambungan Utilitas (Air, Listrik, Telpon,ddsb);
g. Penyelidikan tanah yang terperinci;
h. Biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan pengawasan
untuk perjalanan dinas ke wilayah/lokasi kegiatan yang sukar
pencapaiannya/dijangkau oleh sarana transportasi (remote area);
i. Perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan, lokasi/letak
bangunan, ataupun karena luas lahan;
41. BIAYA NON STANDAR LAINNYA
k. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki
pelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen;
Biaya non-standar lainnya dihitung berdasarkan kebutuhan
nyata dan harga pasar yang wajar.
l. Biaya Pekerjaan khusus bangunan gedung ramah lingkungan
(green building);
j. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan
bangunan gedung negara, untuk bangunan gedung yang
penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
42. BIAYA KESELURUHAN BANGUNANBIAYA KESELURUHAN BANGUNAN
BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN
BIAYA
KONSTRUKSI FISIK
BIAYA MK/
BIAYA PENGAWASAN
BIAYA
PERENCANAAN
BIAYA
PENGELOLAAN
KEGIATAN
BIAYA
PEKERJAAN
STANDAR
BIAYA PEKERJAAN
NON STANDAR
max 150% dari HSBGN
Perpres 73 Pasal 16, (3)
HSBGN
43. BIAYA KONSTRUKSI FISIK
Bab IV. C.1.d PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
Biaya konstruksi fisik ditetapkan (dalam kontrak) dari hasil
pelelangan maksimum sebesar biaya konstruksi fisik yang tercantum
dalam dokumen pembiayaan bangunan gedung negara, yang di
dalamnya termasuk biaya :
1) pelaksanaan pekerjaan di lapangan (material, tenaga, dan alat);
2) jasa dan overhead;
3) lzin Mendirikan Bangunan (IMB)
4) pajak dan iuran daerah lainnya; dan
5) biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi.
44. TERIMA KASIHTERIMA KASIH
TERIMA KASIHTERIMA KASIH
KEMENTERIAN PEKERJAAN
UMUMJalan Pattimura No. 20 - Kebayoran Baru - Jakarta 12110 Telp (021) 724 4040 - Fac (021)
7251058